2011年3月26日 星期六

投資美國房市長期看好

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市 
其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全 
金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定,引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資?」,要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析,就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。

 
美國的投資基本面是看好且較安全的 

因石油、糧食和原物料短缺,本來全球經濟就有通膨的隱憂,最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化,對抗通膨,許多國家採取升息策略,高利率將會給房市帶來壓力,因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低;目前美國的經濟已經開始復甦,雖然房價仍停滯不前,然而縱觀各國的處境,美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一,而其資產多被低估,故美國的投資基本面是看好且較安全的。 
 
中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手 

大地震加核爆輻射,日本災後重建,主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食,但是一般的消費則會儘量減縮,之前日本原是個消費產品進口大國,這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少,也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回,對新興國家的經濟發展更不利;自從2008年美國經濟不景氣開始,世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往,如今預期對日本也走低,加上中國沿海城市的工資飛漲,漸漸失去競爭力,中國的經濟成長便會降溫。
 
歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供,高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰,如果擔憂通膨而加息,又會對已陷入主權債務危機的國家,如希臘、愛爾蘭等國造成傷害,歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手;此外,石油價格飆升的同時,其背後存在的大量游資,藉機炒作牟取暴利,更是促成當前油價突飛猛進的黑手。
 
美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金,這只會助長世界各地的通膨,必須停止過度寬鬆的貨幣政策,才能節制進入資本市場的游資,這比用升息來抑制通膨有效;雖然大家都說美國有嚴重的外債問題,但這是政府的事,其實和私人投資者的關係不大,投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭,這方面而言,美國可真是得天獨厚的。 
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11

2011年3月19日 星期六

買房出租 「投資回報率」高

拉斯維加斯的「空置率」很高 但是出租市場卻很紅火。
 
根據過去兩年的數據顯示,拉斯維加斯的出租市場很紅火,這令外州及外國的投資者十分不解,他們總覺得拉斯維加斯的「空置率」(釋)很高,應該是房子沒能租出去,就曾經有客人指定只要買已經有房客居住的房子,事實上,目前在拉斯維加斯買房出租,不但「投資回報率」(釋)高,也很快就可找到房客,這究竟是怎麼一回事?

 
「空置率」髙的原因
 
內華達州的「空置率」居全國之冠,每七個房屋就有一個是空的,其主要原因有二:
﹑銀行的庫存:2010年拉斯維加斯共有8萬8198宗「法拍」(釋)案件,占全城房屋的10.8%,銀行擔心一下子釋出所有的庫存到市場上求售將會拖垮房價,因此保留在手上的房子很多,一般銀行沒有餘力可作出租物業管理,就任其空置。
 
﹑「準棄屋」氾濫:拉斯維加斯全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄,這些房子隨時可能會被法拍,稱之為「準棄屋」,其原來的房客往往在租約到期前提早走人,一般人都懂得租屋前要確定該屋沒有財務問題,「準棄屋」也無法出租,就成為空屋。
換句話說,這些有財務問題的空屋基本上不會在出租市場出現,而其原來的屋主或房客走人後,須另外再找房子住,反而造成租屋的需求大增,這說明了出租市場很紅火的因果,此乃「法拍潮」導致的另一個怪現象。
出租市場將達一個高點
 
據「人口資料普查中心」的統計,2008年內華達州居民在本州境內搬家者高達16%,居全國之冠,該「中心」還預測在20116月,內華達州的出租市場將達一個高點,未來出租市場則繼續看好。
 
過去兩年來的出租行情極穩定,拉斯維加斯今年的「平均出租成交價格」是$1,470,相較於去年的$1,420,和前年的$1,410;而出租率(租出總數量/上市總數量)是117%,相較於去年的121%,和前年的97%;一般說來,中上區的房子上市約一個月就可租出,由於房價超低,「租金回報率」可達8%10%間,比銀行存款利息高出甚多,這是其他城市無法比美的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-19-11

2011年3月12日 星期六

投資商業地產 可以再等等

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級 
商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間 

業地產是繼「住家地產」(釋)後,另一隻將要滑落的鞋子,然而因其變數多,速度則較難預測得準,專家們也莫衷一是,還是一句老話,要來的終究會來,只是時間早晚的問題;目前拉斯維加斯商業地產的市場交易,以次級商品為主力,想找好標的物,還得再等一段時間。
 
有個論壇將「法拍」(釋)潮比喻成一場棒球賽,說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局,去年是第3局或第4局,含意是目前只是進行到中段,離結束還兩三年,商業地產甚至更遙遠,這從當前許多現象可看出端倪。
產案件增﹕ 
雖然商業地產的「空置率」(釋)在歷經15個季度連續惡化後,最近這3季已見持平,但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面,宣告重整破產的案件激增。
 
商業地產的貸款除了抵押品外,通常銀行還會要求提供個人擔保,若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時,銀行可去找擔保人追索差額,卻在去找之後才發現,擔保人並不是只有擔保這一筆貸款,而往往其擔保的其它貸款也出了狀況,別家銀行也在討債,結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了,只好宣告破產,銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少,吃虧難免。

次級商品多
 
更慘的是,這些業主若垮了,多是申請「重整型的破產」(Chapter 11),重整時間一拖就是好幾年,這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品,所以未雨綢繆,銀行想盡辦法和借款人妥協,借款人配合的意願也高,能拖就拖,除非這個「商業樓」(釋)是個蚊子館,或空地,沒有租金收入,銀行才會不買帳,「法拍」抵押品,因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地,就是「空置率」很高的「商業樓」,數量也不多,常有供不應求的情況。

但是奉勸投資人,別因為買不到就出高價搶,或不挑揀地段,現在的空置率高,將來也會很難租出的,有的華人認為如果不好租,也可以自用開業,我想投資房地產和作生意應該是兩回事,尤其是靠門市起家的,放棄原來好的經商地點,遷就買的次級房地產,這還可能會賠上自己原有的生意與收入,值得三思而後行
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011

2011年3月5日 星期六

「贈與」的免稅額

如果贈與超過「年度免稅額」13,000 雖然可以選擇 
不繳贈與 但超過部分將會從「終生免稅額」500萬元扣抵 
亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少


地產的投資一直是華人熱衷的項目,同時也會考慮將房地產贈與給子女,因此,美國稅法對「贈與」的免稅額也成為華人關注的議題,2011年聯邦政府對「贈與」的免稅額有新的規定,除了數字變動外,令華人困惑的稅法細節也不少,有本地華人來電詢問,今天就此一內容做探討。
 
第二章(5)提及「海外贈與」美國財產的免稅額,這是針對贈與者不是美國居民或公民的情況,反之如果贈與者是美國居民或公民又如何呢?主要是後者多了一個「終生免稅額」。 

贈與者是美國居民或公民美國,聯邦稅法規定贈與的免稅額
A.一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3,000元的免稅額,這是年度的免稅額(Annual Exclusian);
B.另外還有一個「終生的免稅額」(Unified Credit),規定原來是100萬元,超過則課稅35%,最高可到55%;前總統布希提出特別優惠條款,將2006、2007、2008年提高為200萬元,2009年為350萬元,2010年更是無限上綱免稅,2011年特別優惠條款到期,原應恢復到100萬元,但歐巴馬總統和共和黨妥協,調整為500萬,可適用到2012年。
 
但有幾個項目不必擔心「贈與稅」的問題,如慈善捐贈、贈與給有美國公民身分的配偶、政治獻金、替他人直接支付給的醫院或學校的醫療費或學費等,此外,如果贈與超過「年度免稅額」13,000﹐雖然可以選擇不繳贈與稅,但超過部份將會從「終生免稅額」500萬元扣抵,亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少。 
 
「終生免稅額」存在的緣由,其實是和「遺產稅」息息相關的,兩者是綁在一起,換句話說,這也是「遺產稅」的免稅額,2006、2007和2008年為200萬元,2009年為350萬元,2010年是無限免稅,2011和2012年則為500萬元。
 
本城有位年輕有為的單身貴族,不幸2010年底遽逝,他名下產業多,是會計師們一個很特殊的案例,其「遺產稅」可有兩種選擇:1.無限免「遺產稅」,但將來出售遺留的財產時,計算「資本利得」 (Capital Gain)稅時,其成本是依據去世者的「原始成本」(carry-over basis);2.採用2011年新的免稅額500萬元,超過部分交「遺產稅」35%,但遺留的財產的成本則依據去世當日的「市價」(stepped-up basis)。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-05-2011