2010年3月27日 星期六

建商新屋 物美價廉

內華達房地產公司負責人林秀華表示,目前有些新屋每呎單價和銀拍屋已相差無幾,新屋還可以貸款,不必像買銀拍屋,要用現金才搶得到。

●首次購屋者為了要取得8000元退稅,必須在5月1日之前簽定購買房屋合約,但銀行未能大量釋出手上的銀拍屋,促使最近銀拍屋市場又開始緊張了。由於不足額還貸出售屋的變數多,無法確保在7月1日之前能過戶,首次購屋者不敢冒險買不足額還貸出售屋,如果搶不到銀行法拍屋,不妨考慮建商的新屋,兩者間價格相差有限,尤其新屋還有建商十年的品質保證、分期付款保險及現金折扣3%等好處,也容易獲得銀行貸款。

新屋比銀拍屋的屋況好很多,目前有些新屋每呎單價90幾元,總價在14萬至15萬元中間,減掉一般建商提供1萬元的折扣,再討價還價一番,算算價格和銀拍屋每呎單價70幾元已相差無幾。

近兩年來,大家都只關注銀行法拍屋,建商新屋因為價格調整有限,不受投資者的青睞,成交量無法和二手屋同日而語,但今年開始陸續有幾家建商為了資金周轉,開始大幅調降價格,以Ryland Homes、KB Homes、Richmond American Homes為代表。

這些新屋地點又以西南邊兩大社區Southern Highland及Mountain Edge居多,前者離賭街開車約15至20分鐘不算遠,後者因為大社區開發商Focus Property Group頻傳財務危機,建商一般又另外幫購屋者一次付清大社區開發規費約5000元。

建商新屋房型設計新,還可按照購房者的需求選用裝修材料,建商約一至兩個月內完成建造、交房,現在建商因為工作量少,一般不會誤期,確保在7月1日之前能過戶,二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內,而新屋一般則有建商十年的品質保證及分期付款保險,這保險是萬一買主失業,建商會代繳貸款一段時期。

購買新屋不必像買銀拍屋,要用現金才搶得到,新屋可以貸款,如用現金買,不但討價還價有力,許多建商還主動提供現金折扣3%。

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2010年3月20日 星期六

商業樓惜售 未來價格恐更低

內華達房地產公司負責人林秀華表示,2009年初進場買的商業樓離谷底價格還一段大距離,但現在惜售,一年後將會很後悔的。

●賭城房市何時能到谷底並回升,沒有人可以給肯定的答案,以過去經驗來看,在房價走低時進場,待景氣回升,房價高漲,再出售必可獲利﹔但如果在房市尚未回春時急於一時出售,勢必會有虧損,所以,要想在房市撿便宜,必須先考量自身財務能力才進場。

日前有位華人想委託我們賣掉他在使用的一個商業樓,同時,他願意根據附近目前的租金行情再向買主租回,以租金報酬率CAP Rate公式倒算出賣價,我們建議他一個價錢,和他2009年初的買價相比,會略有虧損,他卻無法接受,他認為他是跌價後才進場,而且是撿到一個便宜,怎麼可能現在要虧損賣,但他殊不知將來價格可能還會更低。

據統計,由於經濟持續不景氣,商業樓的空置率和租金一年來又下滑不少,以下是最近的一個綜合資料: 零售店舖的空置率為10%,比去年同期多了30%,現在每平方呎單價為$1.84,比去年同期少了13.6%;倉庫與輕工業的空置率為14.5%,比去年同期多了40%,現在每平方呎單價為$0.61,比去年同期少20%;辦公室寫字樓的空置率為23%,比去年同期多13%,現在每平方呎單價為$1.25,比去年同期少24%;公寓空置率為10%,比去年同期多了4倍,每平方呎單價為$0.85,比去年同期少12.6%。

本城的破產法律師BrianShapiro說,像骨牌效應,許多擁有商業地產的公司收不到預期的租金而繳不出貸款,開始撐不住而宣告破產,由於銀行承作商業地產貸款時,通常要求股東個人的擔保,因此股東個人也宣告破產;本城的地產律師Tisha Black-Chernine也說,商業地產貸款通常是三到五年期,估計全美有1.4兆的商業地產貸款在2013年到期,如果還拿不出有效對策,法拍將像海嘯一樣來臨。

專家及權威人士普遍認為商業地產的市場反應比住家地產慢個一、二年;前者強在頭款多,除非價格已滑落40%至60%,還不至成為市價低於貸款金額的負資產,業主會盡量苦撐,但弱在貸款期間短,不易取得貸款,金額大,以及如上所提的出租市場不振;眾所皆知,2008年初進場搶買法拍屋的人,如今很多又成為第二波棄屋者,上述的這位華人認為他2009年初買的商業樓是撿到一個便宜,現在惜售,一年後他也會很後悔的。

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2010年3月13日 星期六

銀行聲請追討債務判決 勿輕忽

內華達房地產公司負責人林秀華表示,銀行如果向法院提出追討債務判決,那麼下一波熱潮就是聲請破產了,因為這才可以解套。

每個人財務狀況均有所不同,在面對房貸有問題時,必須找專業人士,尋求最有利的方案,但有許多不諳英語的華人常喜道聽途說,人云亦云,不明就裡,以為跟著別人後面的腳步走就沒錯,造成一再上當吃虧;房子被銀行法拍、不足額還款銷售、修改貸款是否就真能解套了嗎?殊不知個人情況不同,猶如就醫須對症下藥,讓熟悉法令的專家以專業知識來協助,比較穩當。

一般說來,房子被法拍後的得款若不足償還貸款,銀行仍可向法院聲請追討債務判決 (Deficiency Judgments),第一順位的貸款銀行只有半年的有效追訴期,第二順位的貸款銀行則有六年的有效追訴期,不足額還款銷售和修改貸款的銀行也有六年的有效追訴期,本專欄今年1月16日的內容曾言及不足額還款銷售,並指出最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書,才不會夜長夢多。

可是目前據聞銀行另有打算,債務一筆勾銷的同意書不易取得,本城破產法律師Phiilip Goldstein甚至還聽到一些銀行的律師們說銀行有個時間表,要等一到兩年後景氣好轉,這些欠款屋主找著工作,有些積蓄,他們才會採取行動,包括扣押屋主薪水 (Wage Garnishment),或從屋主的其他資產取得補償,如401K等;如上所云,大部分情況下,銀行在六年內可以向法院提出追討債務判決,交給討債公司後還有十年可向屋主追索此債務的權利,時間是有利於銀行這一邊的。

如果真的這樣,那麼下一波衝擊就是:被銀行追討債務的前屋主聲請破產,因為這才可以解套;當然銀行不一定會向前屋主追討債務,大通銀行 (ChaseBank)的一位貸款員就說他們追討的對象以月薪1萬以上,或401K餘額30萬以上,或生活奢豪的人為主;本城另一律師DorothyBunce也聲稱她至今尚未看見過:只有半年有效追訴期的第一順位的貸款銀行向法院聲請追討債務判決的案例,此外,本州法院發出的追討債務判決在外州無效力,即無法追討欠款屋主的外州資產。

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2010年3月6日 星期六

銀拍屋買家 應有誠信

內華達房地產公司負責人林秀華表示,買家同時寫多份的出價單無妨,但一定要有一個共識,就是如果賣方同意其中任何一個出價單,買家切勿改變心意。

中國人買賣最重視誠信,值此中國新年,就談談賭城要買銀拍屋時,買家應有誠信及責任感,這更是經紀人應向買家提出的忠言。

面對銀拍屋競爭的市場,同時寫多份的出價單給不同的房屋是無妨,但如果其中任何一個賣方同意出價單,買家切勿改變心意,想再討價還價,或挑毛病要求賣方加付修理費,或找各種理由拖延存入誠意金,不顧做事的誠信原則,可會斷了自己未來的交易通路。

在美國所謂買家的出價單就是一份合約書、一張數千元的誠意金的支票的拷貝本、一份購屋資金來源證明(例如銀行存款)或貸款審核通過的證明,對買方幾乎沒有任何的約束力,這就是美國人可愛的地方,他們不是笨。

如果買家或其經紀人也不諳此理,任由買家不講誠信,或是自己也抱著一種報復賣方經紀人一向高姿態的心理,不當一回事,很快他的信用就會受損,因為賭城這個市場不大,專作銀拍屋的賣方經紀人會互通消息,幾次以後他就會被列入拒絕往來戶,他們聯合起來把此經紀人以後的出價單都丟到字紙簍去,也不會告訴他是怎麼一回事。

近來,由於銀拍屋的屋源緊,供不應求,往往一屋有數十個買家競標,一般買家一再失利後,為了效率,也學會一種策略,就是同時寫多份的出價單給不同的房屋,提高得標的機會,等得標以後再決定要不要買這房子,或再向賣方殺價,這一來把原已很亂的房市搞得更亂。

有一個買家,在送出數十個出價單後,收到一個賣方的回應接受其出價單,卻說這個不過是他的第五個選擇,並不是真的喜歡這個房子;有的買家收到一個以上的賣方的回應接受其出價單,又沒足夠的資金全部都買;有的買家是連房子都還沒看過,就很興奮趕快去看,結果是屋況很不好的房子,所以也不能要。

還有些買家的經紀人在送出買家的出價單後,先收到賣方經紀人的電話,查問買方是不是真的有誠意,出價前有沒有看過房子等問題,會覺得莫名其妙,經過賣方經紀人解釋,他們收到不計其數的出價單,但因為其中太多的買家只是在投石問路,一旦賣方同意其出價單後,買家又變卦不買的事層出不窮,徒然增加很多作業程序上的困擾,所以建立良好的市場秩序,最基本的就是人人都遵守遊戲規則。

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