2009年9月26日 星期六

搶購銀拍屋 抱現金者贏

內華達房地產負責人林秀華表示,現在要想撿到好的銀拍屋不容易,除了好房子不多外,競爭也相當激烈,往往成交價比要價還高出許多。

目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度,與5年前房價飆高的環境相仿,讓許多投資者感到奇怪,為何在房價低盪時,交易會跟高檔的時候一樣熱,原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜,但要想撿到好的銀拍屋,有幾個竅門須事先了解。

銀拍屋市場中的好房子不多,和5年前一樣,買房子要用搶的,差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高,有錢沒錢都要進場搶屋,沒錢就將現有房屋拿去抵押,獲得貸款後再進場買房屋,期望獲利,然而到房價下滑時,這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋,他們只好斷頭殺出,或直接棄屋,形成今日法銀屋量大增,而目前能夠搶法銀拍屋的人,都較為理性,或是手上握有現金。

此外,5年前房價飆高時,銀行也趁機增加貸款生意,門檻較目前寬鬆,但現在銀行在貸款上嚴格把關,投機者已無機可乘,有人還以為可以用以往的模式購屋:放點頭款,一棟接一棟買,那真可說是「門都沒有」。

在銀拍屋市場,好房子不多,一上市就會有人出價,因為是好房子,銀行可直接賣出,即使房屋狀況不良,但由於需大於供,銀行也不花錢修理,只要價低也一樣賣得掉,所以銀拍屋大半屋況欠佳,還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣,若還要考慮環境和地點,可挑的標的物並不多。

根據過去幾個月的經驗,銀拍屋得標者多為現金買家,屋況尚可的銀拍屋,一上市往往就有20至30個買家競標,因為貸款不易過關,所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此,需要貸款的投資者,賣主簡直是不屑一顧,得標者以現金買家居多,其次則為自住用途的貸款者,因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款,房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。

多個買家競標的結果,成交價比要價還高出許多,而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標,成交價比要價多出10%是常有的事,出不起價的自然成為向隅者。

對於需要貸款的投資者,將來或許情況會改善,畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息,不能老是緊抱著資金而不放貸款。

操縱經濟的是一隻無形的手,其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色,人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion),只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。

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2009年9月5日 星期六

海外資助購屋 別直接匯入

擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心,其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影

社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋,往往涉及海外贈與的問題,尤其近年來,賭城房價下滑許多,更是海外家人協助購屋的好時機,所以在此趨勢下,來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。

案例1﹑吳老太太與家人住賭城,她的姐姐張女士住在台灣,不是美國居民或公民,但在美國的銀行有存款,張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義,如果張女士和阿義共同持有房子的產權,是否涉及美國贈與稅﹖

答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額;B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額;C﹑但是外國贈與在美國的房地產,只有1萬3千元的免稅額。

所以,建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭,以符合外國贈與的條件,便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。


接著張女士把錢匯回美國時,千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司,否則會落入以上C的規定,變成只有1萬3千元的免稅額,建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭,再由阿義取出來買房子,這是一個灰色地帶,理論上也許可以避掉贈與稅,2.如果阿義能在美國境外開個戶頭,張女士把錢在美國境外給阿義則最好,因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。

案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍,想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻,如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額,那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖

答﹕夫妻二人算是一個家庭,上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位,不是以個人為計算單位,所以只有10萬元免稅額,超過10萬元的部份,要用3520表格向美國國稅局申報,如果沒報,每月罰款5%,罰至25%為止。

如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭,請父母把錢匯到那個戶頭最好,理由與個案一相同。

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