2011年7月29日 星期五

買HUD Homes 10大注意事項

不須經HUD的同意,也不須簽約,任何地產經紀人皆可放HUD Homes的廣告,雖然HUD有自己的官網www.HUD.gov,但非常喜歡各方免費替它的房屋打廣告。
 
由於近來坊間常見有HUD Homes的廣告,HUD Homes和「銀行屋」比,有何特別之處呢?HUD Homes是違約的FHA貸款被銀行「法拍」後,交給「住房和城市開展部」(HUD,Department of Housing and Urban Development)負責上市求售的「銀行屋」,一般說來,多屬於中低價位的房屋。
 
買HUD Homes要注意以下幾點: 

1、買方的經紀人公司須在HUD有一個「註冊帳號」(NAID),申請至少要六至八周的時間,臨時是辦不了的,所以必須先確認此一要件; 

2、買方的「購買合約」(Offer)則是由買方的經紀人直接輸進到HUD的官方網站,不須賣方的經紀人經手,這可以減少賣方經紀人的不公平操控與疏忽; 

3、大多數新掛牌上市的房屋,先只開放給自住型的買家,投資型的買家,須等30天,若房屋未售,才有機會,謊稱自住者的罰金可高至25萬元; 

4、HUD通知接受買方的「購買合約」之後的兩天內,須以快遞將合約原件與定金一併寄給HUD,買價是5萬元以下的定金是500元,5萬元以上是1000元必須用「銀行現金本票」
(Cashier Check)或「錢票」(Money Order); 

5、不論是現金購買或貸款購買,HUD都一視同仁,只以出價的高低為準來決定接受哪個「購買合約」;
 
6、買家如果也以FHA貸款來購房,新的FHA貸款以HUD Homes的原來要價為限,若是買價超過HUD的原來要價,其差額須自付; 

7、買家最好請專家作詳細的屋況檢查,而檢查時須由買家自己負責開接水電,檢查後要切斷,開的時間被限制不能超過72小時; 

8、HUD遵循「現狀出售」(Sale As-Is)的規則,不保證屋況,如果在過戶期間,屋內設備被偷,HUD不會修繕或補回被偷的設備,頂多是按折舊過的物品行情計價,給買家一點補貼; 

9、HUD不付「產權保險費」(Title Insurance),中低價位房屋的「產權保險費」約七、八百元之譜; 

10、最後值得注意的是,過戶後,買家須換鎖,不得使用HUD通用的鑰匙及鎖(HUD Homes共使用不同的6套鎖)。

2011年7月22日 星期五

好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉,歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場,專家們認為,最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。 

以前買不起而租樓的華人商家,將可以實現另一種美國夢了,由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加,好的投資標的物已開始出現,再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA),華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的,「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣,目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環:出租市場競相降價,進一步也貶低了地產的價值,此外,租金收入太差就會被銀行「法拍」,即以一個新的銀行價格轉手,除了拉低鄰家的行情外,新的業主因成本低,每平方呎的租金也可以比別家低,這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租,可能因此租金收入遽減,付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約,小自15萬元的廠房,大至1500萬元的購物中心,在全美排行榜名列第一高;過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍,想盡辦法和借款人妥協,能拖則拖,除非租金收入太差,銀行才會考慮「法拍」抵押品,因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例,根本不敷大批外來的投資者的需求,加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走,有些沉不住氣的投資人就飢不擇食,出高價購買次級品,並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計,拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元,就像住家地產一樣,商業地產的「影子庫存」很多,經濟不景氣,住家需求依舊不可或缺,商業地產卻不然,而且拖越久,傷越重,所以專家們指出,商業地產一旦崩盤,情況會比住家地產更不堪;果不其然,經過兩年的發酵期,最近供不應求的情況已有改變,好的投資標的物漸漸出籠,有的是透過「不足額還款銷售」,有的是「法拍」,價格也大幅調整,一平方呎叫價60元至100元的比比皆是,以前買不起而租樓的華人商家,在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下,將可以實現另一種美國夢了。

2011年7月15日 星期五

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛,是因買房出租的毛租金回報率約為10%,淨租金回報率約為6?%至7%,這不但比銀行利率高,且在美國許多城市是無法比擬的

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到,經濟復甦無力,在失業問題嚴重的拉斯維加斯,為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣,這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳,然而,他們忽略本地的高出租率市場,且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客,形成近年來,房價低廉,出租回報率高的市場特性,加上此地房屋一上市,無論是買賣或出租,通常都能很快成交,自然成為外州及外國投資者的最愛。 

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年,本地經濟復甦無力,失業問題嚴重的情況,可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出,雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%,會展參加人數增加2.2%,問題是另外兩項重要的指標:賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%,換言之,本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色,專家們預期未來的四個月至六個月內,拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。

高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊,明顯地反應在房價不振之上,6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%,為$124,500,康斗的中間房價下跌4.5%,為$60,000,專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%;但是因為房價超低,反觀交易量卻是逆勢大幅成長,6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%,康斗的成交量比上個月增加3.5%,兩者合計,6月份二手屋的總成交量為4,540戶,其中作為自住用途的約占半數,亦即投資出租者也占半數。 

同時,出租市場非常熱絡,拉斯維加斯5月份共租出2,376戶,其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數,有781戶,此外租金在$1,300至$1,500的,$1,500至$1,700,$1,700至$2,000,與$2,000以上的,分別為293戶,145戶,124戶,與135戶,買房出租的租金回報率約為10%。 

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍,轉而賃屋而居,雖然他們的信用有瑕疵(法拍紀錄),卻往往是不可多得的好房客,他們原來好歹也是個擁有房產的屋主,而過去一年來沒付房屋的分期付款,房子才被法拍,手上通常會存有不少的現金,只要他們還有工作收入,有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

2011年7月8日 星期五

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間,拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能,賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測,下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善,那麼,拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區,我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後,才會出現轉機。
 
當然,即使本地的經濟出現轉機,房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多,銀行回收屋太多。但是,如果我們稍稍留意一下,就應當發現,不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是,退休人士的住區,一般而言,房價都比較穩,平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城(Sun City)為例(克拉克郡大約有十個以上的陽光城)。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住,但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方,所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說,這是天堂的前站。 

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候,陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然,我們知道投資者鑑於出租的考慮,不太肯買陽光城,而目前買房子的人半數是投資者,所以一時陽光城的價格也不會回升。 

5月間,本地報紙指出,在2000年到2010年間,內華達州的人口增加了35%,可是,62歲以上的人口增加的更快,達54%。克拉克郡,由於賭場雇用了大量年輕的工作人員,所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%,但是他們在Mesquite則高達35%,在Boulder City達30%,在韓德森都占了人口的18%。 
由於美國的人口在老化,而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動,所以在本地的地產業整體復甦之前,退休者的住區可能會率先復甦,因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

2011年7月1日 星期五

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。
 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。 

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。 

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。 

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。