2013年11月30日 星期六

買地自建 謹記10要點




買地是很複雜,風險高,學問大的事,不可掉以輕心。(吳維安提供)

拉斯維加斯的房價節節高升,市場上的二手房地產緊俏,有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住,或是純投資轉賣,或是蓋個商業樓做生意,有十件事情要衡量一下。

首先是地點,買房大家都知道最重要的是地點,地點,地點,買地這個黃金守則更是重要,如果將來是蓋房子,要看看附近將來會不會車水馬龍吵了,離學校、工作、購物和餐館有多遠?買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用,就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫,人口成長有多快,前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外,還要投入多少錢?例如要買個產權保險,以免買到地契上有問題的地,另外是測量的費用,同時也要考慮到接水、電的費用,最後就是建造的費用。

第三是城市規畫裡的用途限制(Zoning Restriction),拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地(ER或RU),可以申請更改使用,有些則已規畫好作某種用途,例如在工業區附近蓋住宅,四周是工廠與倉庫,這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants),例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制,如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處(Home Owner Association)的規定,也許是已經寫到地契上了(Deed Restriction)。

第五要注意的是水電供應(utilities),附近如果沒有城市公共水電,可不可以挖化糞池,打水井,如果有,離地有多遠,連接上去是誰出錢,要多少錢。第六是有沒有路進出,如果買的地離主要道路遠,需要穿過別人的地才能進出,是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

第七是提供穿越權(Easement),有沒有讓別人穿越和使用的權利,有些地上被後面的人家進出,已走出了一條路,這塊地可能要讓出那條路的部分做道路,或是水、電公司有保留穿越的權利,那一部分地就不能使用了。

第八是測量(Survey),買地一定要找個測量師畫個地圖出來,才能知道地的面積,界線在哪裡,地形等,以及別人的穿越權範圍在哪裡。

第九是淹水區(Flooding),內華達州沙漠占地廣,下雨時,水會沿著一些低凹的地方流,這些地方平常像個乾床,因為這些地方容易淹水,不適合蓋房子,買地要特別注意。最後是建築許可,需要多少機關的核准,有什麼法規會影響到將來要蓋的房子,這些都要瞭解。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年11月23日 星期六

法拍屋為什麼不見了?
















溺水屋只要不推出來拍賣,銀行就不需要報虧損。(吳維安提供)

最近有地產公司估計,拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說,要完全清理掉這些房產,大約還要五年時間。但奇怪的是,銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次,使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍,從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是,這比正常市場上應當有的數量,仍然低很多。既然有那麼多存貨,為什麼銀行不推出來?這是一個相當令人不解的問題。

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案,他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說,在金融海嘯發生前,你手中股票的價值為10萬。之後,就說在2009年吧,它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來,責問你,「是不是把我們的錢都虧光了?」你當然說,「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待,焦急地等待翻本。

簡單說,銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上,可是按當前的市價折算,它們可能虧的一塌糊塗。可是,只要不推出來拍賣,它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的,還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產,它們也在等待,想等市場好轉後再處理。結果,至少從去年起,法拍屋銳減,供不應求,以致於房價猛增,此地房價一年上升將近30%。不過,跟最高的時候比,還低了約50%。

當然,銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票,基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息,所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒(too big to fail)」,所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手,把利息降到幾乎是零,所以它們可以低利貸款,長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是,因為它們隱藏著這一大筆呆賬,它們就不肯多向小民或小生意提供貸款,因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了,而GDP的增長率仍然僅為1%到2%,一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道,日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來,結果房價一直起不來,銀行一直不健康,以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是,美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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2013年11月9日 星期六

賭城買新屋 考慮三要項




拉斯維加斯房地產市場目前有150個新屋社區,交通方便,生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。(圖:胡懋嘉提供)

隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡,當此美國的房價仍價美物廉時,許多華人到拉斯維加斯買房,準備將來自己退休居住,由於是自住,並非作出租用途,不考慮出租報酬率,買新房便成為首選。

根據新屋網站salestraq.com的統計,目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區,建商推出的價位從10萬至數百萬都有,中間價約在20萬左右,選擇相當的多,交通方便,生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。

一、地點:在拉斯維加斯,一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域,到中國超市及餐館方便,可惜這些區域早已開發,除非改建,已甚少空地蓋新屋了,美國華人大都選擇韓德森(Henderson)、沙漠林(Summerlin)或西南區。這些大規模計畫社區(Master Plan Community)內已建有購物中心、餐廳、醫院等,生活機能完備,社區內多有步行走道,寧靜安全,距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。

二、價格:一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動,或將議價空間轉為提供材料升級,例如廚房地板與檯面加級,贈送冰箱、洗衣機、烘乾機,優惠的貸款利率,過戶費折扣等項目,專業勤奮的經紀人(Agent)可代投資人盡力爭取與議價。

三、出租市場的價位:如果暫時不能自住,有意出租一段時間,必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋(Single Family House),目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間,超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋,扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等,出租回報率(Cap Rate)約4%,遠低於二手屋的6-8%,因為類似的二手屋的買價只約15萬元,所以投資出租者多半選擇購買二手屋。

所以,投資出租多半選擇買二手屋,自住者買新房為其首選,新屋的設計與建材較優,選擇交通方便與生活機能完備的地區,長期而言是良好的投資。

文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供,電話:702-368-6883,電郵maochiahu@yahoo.com

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2013年11月2日 星期六

賭城庭院 沙漠景觀為宜




沙漠景觀的庭園。(圖由吳維安提供)

許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子,建商交屋後,屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。

拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃,雨水充足,種什麼長什麼,拉斯維加斯的土以沙石為主,堅硬不好挖,加上雨水不夠,種植不易。

種草皮的話,不但費水,水公司也不鼓勵,現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」(Desert Landscape),主要目的是省水、綠化和美觀。

做「沙漠景觀」,設計首先要注意層次和對比(Texture),選擇的植物,葉子大小,樹木高低和地上石頭的大小,顏色要有對比,體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹(Mesquite)。

其次是要有節奏感,多變化(Rhythm),看一個花園要像欣賞音樂一樣,要有高有低,有季節的變化,而不是大小一樣,把同一種類的植物種在同一個庭園中。

第三就是要注意「顏色」,種些帶有沙漠色調的植物,葉子以灰綠或墨綠為主,花不要大紅大綠,能夠持久,適合沙漠氣候的為主。

第四個重要的設計條件是「布局」(Placement),植物和石頭的擺置要自然,不呆板,小石頭可以做成乾河床的形狀,大石頭則放在樹的旁邊,以保護樹的根。

最後就是「灌溉」(Irrigation),澆水可用定時系統管理,在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭,定時澆水,因為不同的植物,需水量不一樣,可分區、分時段澆水。

可以種什麼樣的植物,上水公司的網站WWW.SNWA.COM,在「景觀設計」那一頁,有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種,仙人掌有45種,花有12種,棕櫚樹有九種,地衣(Ground Cover),有45種。

較大的工程,須先有個「景觀設計圖」,網站上還有設計圖的樣本,如不想自己畫,還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話,同一個網站上也有一份施工工人的名單,可找到合格推薦的景觀包工(Landscaper)。

一棟房子加上美麗的景觀庭院,可以增加房地產的價值,高大且枝葉茂密的樹種在房子旁,樹的陰影有保護房子,及減少能源消耗的功能。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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