2012年7月28日 星期六

世外桃源 拉斯維加大湖社區



拉斯維加大湖是個有義大利風情、地中海特色的社區。(圖:吳維安提供)

拉斯維加斯東南方有個人工湖社區,名為「拉斯維加大湖」 (Lake Las Vegas)。從賭城區前往,走215公路向東,到底接米德湖大道 (Lake Mead Blvd),約十幾分鐘就可看到左手邊的這個社區。

「拉斯維加大湖」社區3500英畝,中間的人工湖320英畝,當初開發時用了兩支直徑八呎粗的水管,自米德湖接水,花了一年時間才將水注滿。

原來開發商計畫在湖邊岸上種葡萄園,路邊有露天咖啡店,湖上有小船,讓打完高爾夫球的人坐在船上或咖啡店裡欣賞日落。整個社區分成19個小區,有坐落於水邊或看高爾夫球場的豪宅、四合院,房子建築以地中海型為主,湖邊一處有個模仿義大利佛羅倫斯河上的屋橋,屬於一個300個房間的賭場旅館,旅館前有個餐館和小店鋪林立的義大利小村莊,還可以租船遊湖。

在2005、2006兩年,平均每個月都可賣出十幢以上的豪宅,自金融風暴襲擊拉斯維加斯後,在這1700戶社區中,2008年有123幢房子被銀行回收,2009年有124幢被回收,房子的價格從每平方呎544元降到每平方呎106元。這時開發商也破產了,欠銀行5億4000萬元,人工湖的保養一年需要200萬元,那時傳出要讓湖水乾涸,社區中三個高爾夫球場的草都變黃了,後來也一一被銀行回收,有屋橋的賭場旅館也因為生意欠佳而關門大吉。

但是2011年7月,開發商經過Chapter 11重整,走出破產的陰影,不但付清了債務,還多了3000萬元在手上,現在已經開始進行新的開發項目。一個高爾夫球場被夏威夷的開發商以450萬元買去,在2011年2月重新開放。有屋橋的旅館被國際知名的多爾切酒店買去,改名為Ravella。

在「拉斯維加大湖」社區中知名的住戶包括:1.Celine Dion,有名的歌星,還在拉斯維加斯表演。2.Nigel Lathgoe,英國演員,電視上「你認為你能跳舞嗎?」的製作人。3.Chris Tocker,美國演員,和成龍合作「Rush Hour」。4.Natalie Gelis,高爾夫名將。

目前在市面上有35幢房子在賣,30萬以下的有八幢,30萬到90萬的有13幢,90萬以上的有14幢。

最貴的一幢是1500萬,建於2006年,有三臥房,六廁所和四車庫,居住面積9328平方呎,占地面積有3萬1100平方呎,屋主是加州比佛利山莊賣高級衣服的Fred Segal。

最便宜的價格22萬,有三臥、二浴和二車庫,居住面積有1877平方呎,占地面積4356平方呎,全新,從來沒有人住過。

「拉斯維加大湖」社區,離市區開車約40分鐘,華人住戶不多,但是個有潛力的社區。

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2012年7月21日 星期六

二手房短缺 新屋市場旺

大家一直在問的是:到底這個情況會持續多久?答案是:你說呢?(照片由水秉和提供)

 
大家一直在問的是:到底這個情況會持續多久?
答案是:你說呢?(照片由水秉和提供)

6月間,根據大拉斯維加斯地產業者協會的數據,維加斯只賣掉3214棟房子,同比去年少賣了11.4%。康斗賣掉731間,同比去年少賣了20%。到底是怎麼回事呢?是市場突然轉趨疲軟了嗎?完全不是的。原因是貨源短缺。 

目前維加斯市場上只有3600棟左右的房子還沒簽約,也就是說,現在維加斯只有不足一個月的供應量。另外有萬棟以上是已經簽約的房子,其中許多是所謂的短賣屋,也就是貸款額超過賣價,所以銀行要虧掉一部分貸款。短賣屋時常要耗費很長的時間才能成交,有時甚至拖個半載一年,所以很多房子簽了約放在那裏乾等,等銀行核可。總之,房源過低,所以成交的數量就降低。 

什麼時候能夠改善呢?那就要等銀行多放出他們手上的所謂「影子庫存」了。銀行不放庫存當然不是他們不想放。他們不放,那些還沒有搬走的原屋主就可以免費住下去,銀行就拿不到錢。不放的原因是,自從去年10月州議會通過嚴格管制銀行拍賣程序的A284法案以來,法拍屋銳減。地產經紀有客人但找不到房子,以至於有人主張州議會廢止AB284法案,可是州檢察官不同意。檢察官說,大家都在說我們有多少多少影子庫存,可是她就不知道到底有多少。  

由於二手房短缺,現在新房子的市場突然旺了起來。舉個例子來說,在賭城西北方有一個小區,名為Parkside,開發商Harmony從去年8月開始推出一批新房子。開頭賣的很慢,每月賣不到十棟,可是今年起銷售量直線上升,5月間一口氣賣掉了40多棟,而房價也不斷上揚。有位房地產經紀曾經帶一位客人去看,1559平方呎的全新房子標價12萬7000元,一星期之後再帶人去看,已經加了4000元。據經紀人說,他們每隔一、兩個星期就加價一次。其他的新開發區也有類似的現象,雖然沒有這個小區旺。  

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2012年7月14日 星期六

七丘社區 賭城豪宅區冠軍



獨具特色的「七丘社區」(Seven Hills) 。(圖:吳維安提供)

古時的羅馬城是以建在七座小山的山口上開始發跡而出名的,而拉斯維加斯也有個和羅馬城可媲美的地方叫「七丘社區」(Seven Hills)。

社區內以地中海式建築為主,一共有2500戶人家,四個公園帶有網球場、籃球場、野餐場地、人行步道和自行車專道及小孩玩的遊戲場。

「七丘社區」緊鄰安森社區,但離拉斯維加斯賭區更近,可從聖洛斯大道 (St. Rose)轉七丘街進社區,或從215公路下伊斯頓大道 (Eastern),轉格蘭西爾 (Grand Hill)進社區。

社區正當中是里約賽科(Reo Secco)高爾夫球場,旁邊規畫了200塊蓋豪宅用的建地,大多數的地都有遠方的賭城景觀。

豪宅區的房子價錢從80萬元到600萬元都有,「電子海灣」(e-Bay)的創辦人:皮埃爾‧歐米迪陽 (Pierre Omidyan)和拳王麥克泰森(Mike Tason)在這裡都有房子。

目前市面上一共有48幢房子在賣,有五幢是25萬以下,在25萬到70萬之間的有27幢,超過70萬的有十幢。

最貴的一幢是600萬,有四個臥房,13個廁所和14個車庫,房子本身有1萬4693平方呎,2002年興建,賣主是2006年以570萬買進,有400萬的貸款,房內有兩個兩層樓高的壁爐,石材都是外國進口的,賣主喜歡收集骨董車,所以車庫就有14個,還有藏酒的地窖,主臥室大小是25呎乘41呎,裏面裝潢極其豪華,讓人驚嘆不已,第二個臥房的大小是21呎乘15呎,裝潢也不亞於主臥室。

社區中最便宜的一幢是15萬9900元,一層樓,三臥,兩浴和兩車庫,有1241平方呎,建於2002年。

七丘社區西邊有個小飛機場,是有錢人開私人飛機來拉斯維加斯玩時的起降之處,因為都是小飛機,噪音不是很大。

社區南邊,開發商正在建一個1940英畝大的新社區,叫「英石皮瑞達」(Inspirada),那是個高密度,有很多行人步道的社區,建築和社區的建造以仿古式的為主。

七丘社區在拉斯維加斯眾多的高爾夫球場豪宅中獨具特色,居家環境優美,是考慮遷居到拉斯維加斯的人不可錯過的地方。

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2012年7月7日 星期六

銀行該放鬆貸款標準了!



這棟11萬的自住屋位在不准出租的小區內,很難出手。(圖:水秉和提供)

公司最近要賣一棟房子,要價11萬。這棟房子難賣,因為它在一個不准出租的小區內。多年來,我們這裡的房子至少一半左右都是投資者在買,而投資者能夠買的可租住區房價要比只准自住的社區要高出許多。這是因為自住者多半都無力用現款買房子,必須貸款,絕大多數甚至連20%的頭款都付不出,所以還需要得到聯邦政府的擔保(即FH貸款,每月需要多交一筆保險金),所以每每因為銀行提出的各種條件而無法貸款。投資者大多數都是拿現款買,因此也就不會受到銀行刁難。

自從金融海嘯發生後,地產業最普遍抱怨的對象就是銀行業。龐大的金融機構是造成金融海嘯的元凶,但是政府卻拿了7000億以上納稅人的錢給了他們。當然,政府是寄望於銀行拿了錢之後提供貸款,搞活經濟。可是,2008年以前以非常寬鬆的條件貸款給買房者的銀行,在金融海嘯以後卻走向另一個極端:他們絕不輕易貸款,制定非常嚴格的貸款條件,包括壓低房子的估價。房價超過它們指定估價人的估價,他們絕不肯提高貸款額。結果,銀行僱用的估價人將上述房子估價為9萬,跟要價差了2萬。幸好買家有決心,也有點餘錢,在講價之後買到了。

根據本地房地產協會報導,拉斯維加斯的房價到今年5月底已經連續升高了五個月。相信6月份數據將證實,此地房價已連續上升六個月。數據指出,我們未簽約的房子只有一個月的供應量。在一個正常的市場,我們應當有大約六個月的供應量。也就是說,我們當前的市場是一個極端供不應求的市場,以至於每棟在10萬到20萬之間的房子一上市,立刻就有一大批投資者出價,而經常投資者的出價需要超過要價才能買到房子。試想,在這麼緊的市場,如果銀行稍稍放鬆貸款標準,使貸款者也能以超過要價的出價去跟現款投資者競爭的話,那麼我們的房市不是會加速恢復正常嗎?

大家都還在擔心數量可觀的,占此地房屋總量高達60%的溺水屋。如果銀行再度像前三年那樣,大批推出溺水屋的話,是否房價又會下跌呢?對此,誰也不敢作定論。但是,應當考慮到,房價的升降與溺水屋的數量是成反比例的。房價如果繼續上升,那麼溺水屋的數量就會減少,因為溺水屋的數量實在非短時間能消化完,所以等政府干預法拍的效力過後,銀行屋的房源就會恢復,使房市的供需較平衡。

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