2010年11月27日 星期六

「法拍」市場的投資順序

目前美國房市的一些特殊現象 令外國投資者眼花撩亂
應先了解來龍去脈 之後再進場投資

來碰到許多外國投資者,他們多半會問:期房、現房、「法拍屋」(釋)、「銀行屋」(釋)、「不足額還款銷售屋」(釋)、修改貸款屋,有甚麼不同?目前美國房市的一些特殊現象,令人眼花撩亂,難怪他們會有這些問題,不甚解之前就進場投資,心裡的確不踏實;一般而言,投資者要買到價廉物美的房子,其順序應該是:不足額還款銷售屋銀行屋法拍屋、非溺水的二手屋、現房、期房。 
不足額還款銷售屋」價廉物美

話說大多數美國人是用貸款來買房的,當房價大起大落之後,新的房價很可能比當初的貸款額還低,也就是賣了房子的所得,還不夠還貸款,必須再從自己的口袋內拿出錢來,如果無法負擔,那就只有兩個選擇:要嘛讓銀行把房子沒收,成為「法拍屋」或「銀行屋」,要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額,這就是所謂的「不足額還款銷售」;如果不賣房子,又不甘心繳付每月高額的分期付款,也有一法可循,即和銀行談判修改貸款,或是降低利率,或是減少本金。
 
一般而言,投資者要買到價廉物美的房子,其順序應該是:「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房,因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月,賣家的貸款銀行才能定案,許多投資者因而卻步,賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家,而且賣家還未棄屋,屋況多數很好;「法拍」(釋)是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為,通常其底價是貸款額,所以撿不到便宜。

「建商新屋」難與「銀行屋」相比
現房和期房是建商推出的新房,由於「銀行屋」肆虐,賭城二手屋價格已跌過建築成本,新屋價格自然無法與之相比;和中國不一樣的是,新房都是全裝而不是毛胚,此外,期房在交屋前不必繳貸款的分期付款,交屋後才開始繳;現房是建商已蓋好,但原來的買主毀約不買,因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目,建商往往折價求售,故現房又比期房便宜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010

2010年11月20日 星期六

售出租屋虧損可抵稅

現在賣掉出租房屋有虧損的人 
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

不幸中尚有一好康可言

幾年來美國房價大逆轉,許多人投資房產失利,但是不幸中尚有一好康可言,即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損,可以在年底報稅時和任何其他的收入,也就是一般收入如薪資,及租金收入和資本利得(Capital Gain)等相抵,在節稅的考量上甚為划算,這售屋虧損稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」,所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本,平時的維修費則不在此列,因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了,再減去歷年來的折舊額,故擁有房產的時間越長,基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」(釋)

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅,則計算「房產基價」要小心,不可包括盈餘部分,即只能計算原來的購屋成本,例如原來的房產買價15萬元,後來賣25萬元,以其所得款25萬元,添補3萬元,再買一28萬元的房產,計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘這剩餘稱NOL (Net Operating Loss)NOL可以往前溯2 (在特別條款下,20082009年則各可往前溯5),即以前繳的稅可退回,或往後推20年,即將來收入也有節稅的機會,所以現在投資房產失利的人,不要灰心喪志,倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人,錢途堪憂。

此外,使用過Section 1231 Loss的人,將來若有「資本利得」,包括出售出租房屋有盈餘,在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內,要按一般收入的稅率繳稅,不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
 
賣掉自住屋虧損不能抵
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損,反倒是不能抵稅的,有人腦筋轉得快,眼看房價跌了,就把自住房屋轉為出租房屋,這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得,因為國稅局有規定,在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價,這一來基價變低,就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010

2010年11月13日 星期六

Kitec水管漏水屋 可以買嗎

Kitec水管的房子並非不能買 
對懂的人而言 反而是撿便宜的機會

使用Kitec水管材質的房屋,在賭城就有35,000棟至5萬棟,這種房子並非就不能買,對懂的人反而是撿便宜的機會,讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。

「法拍屋」(釋)肆虐的大環境下,坊間不少水管有問題的住宅,有些是原屋主惡意破壞,有些是水管銜接方式不符合建築法規,還有水管材料有重大瑕疵的,例如Kitec水管,所以買屋一定要請專家作房屋檢查。

何謂Kitec水管材質的房屋
2006年初,有一個訴訟案,叫「In Re Kitec Fitting Litigation」,估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅,原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水,必須重換水管,這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec,它所用的銅混合成份,遇水會產生化學作用,釋放出鋅等白色的粉狀堆積,堵塞水管,雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管,IPEX還是因此被告,目前IPEX已與建商達成和解,按步就班,一個社區接著一個社區理賠修繕,目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。

水管的屋主如果沒有收到通知,可以上一個官方網站
www.plumbingdefect.com申請理賠,要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案,在首頁就可找到相關連結,要了解現在理賠進度到那一個建商了,選Update項目,可看到從2009年初開始,每個月都有數家建商和IPEX達成協議。

屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題,初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條,但是沒有也未必就表示不是,要確定的話,最好 是請房屋檢查專家來查明。

對內行的人往往是撿便宜機會

Kitec水管的房子並非就不能買,懂的人會借此機會砍價,反而往往是撿便宜機會,買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費,或有房屋建商的人上門來修理,一般約費時兩天到五天,並不影響使用,住在裡面的人不須遷離,萬一房子的水管已經開始漏水,要立刻請人修理,避免損壞擴大,只要把收據保存好,將來就可以求償。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010

2010年11月6日 星期六

網上拍屋陷阱多 (Part II)

網上標屋時所有網上文件要看清楚
並另外印出來存 免未來的爭議
網上拍屋注意事項
 
文談及網上拍屋必須謹慎小心,同時以一個競標沒得標的經驗來說明,未料得到許多讀者詢問相關問題,現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子,值得讀者注意的是:1、華人的英文如果不夠溜,最好不要試。2、所有網上文件要看清楚,並另外印出來存3、和網上拍賣公司談論,最好用e-mail即用文字才有紀錄,如果產生爭議或訴諸法律時,才有憑藉,空口白話是不足為憑的。

介紹一個得標卻有糾紛的例子

高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House),屋況不錯,他很喜歡,但洗衣房的牆卻被破壞,還留下一個大洞,他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的,不疑有它,兩星期後上網參加競標,以10萬6,000元贏得最高標,但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price),所以成不成交,還是得等賣主即銀行同意才算數。

第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%,並要求支付5%的誠意金,即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%),還要等15天才知賣主即銀行是否同意,並且說這房子只能用現金買(Cash Only),不可以貸款。

高教授說,競標時看得很清楚,是可以貸款的,對方說他看錯了,該物業註明是現金交易,如果他不履行現金交易,要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages),這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。

拍賣公司要高教授在24小時內決定,否則就取消資格,並追究罰款;幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔,上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」,此外憑他的研究精神,也找到為何拍賣公司只要現金的答案,因為這銀行屋的水電管路不合建築法規,如果買主貸款,有經驗的估價員會要求修正水電管路,或甚至不准貸款。

因為拍賣公司一時的疏忽,沒記載現金交易,卻想嫁禍到買主的身上,高教授認為這是一種詐欺行為,沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人,如果對方還敢追訴6%罰款,他就只好請律師興訟了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010