2012年2月17日 星期五

房地產投資與養老 拉斯維加斯是最佳選擇

Feb• 07•12

美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇

由於美國房價大幅下跌,吸引許多外國人來撈底,其中亞洲來的投資者對美西的三個城市:洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣,但是並不了解這三個城市之間的差別。

舊金山風景怡人,洛杉磯四季如春,加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達,如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房,建議選擇這兩個城市,但是如果為了投資或養老,就應該選擇拉斯維加斯。

為什麼拉斯維加斯更適合投資呢?
1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市,和加州一樣地處亞洲與美洲的中心,從亞洲來的旅遊者必到此一遊,在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情,賭館內有世界一流的表演,聞名遐邇的美食,及名牌精品街,特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場,一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦,是一個充滿商機又有活力的城市,也是退休養老的首選地之一。

2.拉斯維加斯出租市場熱絡,而且內華達州的法律傾向保護房東,對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速,約20天就可,不像加州可能需要3個月,因加州法律傾向保護房客;

3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強,推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設,不遺餘力,同時控制水源及開發地區必須集中,政府擁有外圍遼闊的土地但不開發,有利於維持地價;

4.因為天氣乾燥,風濕及氣喘到此可不藥而癒,以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」),熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂,拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一,退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%;
5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2,舊金山的1/3,年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間,幅員不似後者般遼闊,所以容易買到地點適中的房屋,且房齡新,空氣乾燥又少污染,容易保養,因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。

投資什麼類型的房地產﹖
商業樓受經濟好壞的影響很大,並不適合普通的投資者,反之,住宅的需求量穩定,流通性強,風險較低,投資的目標是購買好租又好賣的房子,租金回報率高,同時有升值潛力,這就要考量許多綜合因素,社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利,特別針對上班﹑上學及購物等生活條件,所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好,但其隱含的空置率及維修成本很高,將來出售也不容易。

配合出租管理服務
因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌,許多投機者被套牢,棄屋的風潮未息,房市需要一段時間消化影子庫存,二、三年內房價不易回漲,投資者須有出租養房的心理準備,所以購買房子後,找一個好的出租管理公司來配合很重要。

一般而言,到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等,由於工作瑣碎,必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作,所以選擇規模較大,實力雄厚,口碑佳的出租管理公司,投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上,不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司,服務外州及外國的投資者的經驗豐富,可提供最到位的出租管理服務。

美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688

2012年2月16日 星期四

房價回升? 看清地點、種類

Feb• 17•12

影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。

拉斯維加斯的房價會不會回升?對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少?回升受到那些因素影響?這是我們可以討論的問題。

我們相信,此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是,從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價,肯定會有相當幅度的反彈,反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以,等到市場恢復理性,房價應當會稍高於成本。

至於影響房價的因素,可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素,下面就一一分析。

「房產地點」:好區的房子不但抗跌性高,而且將來經濟好轉時,也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大,但一般人的工作地點集中在賭街大道,新開發住宅區的地理位置多在外圍,附近有高速公路的出入口,交通便利之處的房產的升值潛力較大。

「房產種類」:無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」,因為有「住家協會」會費的開銷,以及管理上難與大型公寓競爭,較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低,容易負擔,獨棟屋更是吸引投資人進場,不但好租也好賣。在拉斯維加斯,管理上最棘手的物業是小型公寓,如四單位或八單位,最好不要自找麻煩。

「價位檔次」:拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌,唯高價位的房子還有跌價空間,而投資者多半是買低價位可出租的房子,其出租回報率最好,一般而言,高價位房子也比較不容易出租。

「加值項目」:由於過度開發與超建的問題,加上容易負擔的低房價,如果將來拉斯維加斯的房市反彈時,擁有各種加值項目,例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋,將率先勝出。

因此,購屋作為投資時,不應當只顧價格,還應當考慮上述的其他因素。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012

2012年2月10日 星期五

賭城教育 重視「資優計畫」

Feb• 10•12

拉斯維加斯「資優高中」有12個,有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。

很多人想搬來拉斯維加斯,卻因為考慮到小孩教育而裹足不前,其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。

在美國一般學校主要有兩大方向,一個是普通教育,另一個是資優教育,簡單說普通教育是培養一個通才,而資優教育是培養特殊人才,而內華達州是個重視資優教育的地方。

內華達州的學校分為兩種:「普通學校」和「資優學校」(Magnet),在拉斯維加斯,「資優小學」有六個,分別重視語文、領導,教育、數學和科學,「資優初中」有五個,其中「海德初中」以華生較多,高中有12個,其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高,而「拉斯維加斯學院」(LVA)則以音樂藝術為重,「先進科技學校」(A-Tech)以科學為重,也有以職業訓練為重的,像是修車子、烹調等。

當初設立這些「資優學校」的主要目的,是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平,所以在這些地方辦「資優學校」,學校中一半是各地選拔的資優生,另一半則是原來學區的孩子,雖然兩種學生不同班,但在算學校總體成績時,分數免不了會被拉下去,這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時,看不出來的地方。

普通學校也設有「資優班」,小學有「天資計畫」(Gifted Children),他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起,用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同,標準可能因此作調整,所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明,不公開的活動,家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。

另外一些普通學校也有「資優計畫」,這大多是課後輔導的項目,每個學校都挑一、兩個強項去發展,像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」(ROBOTEC),另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫,學生們模擬律師及法官在法庭上辯論,還有在聯邦大法院中比賽,由真的法官和律師做評審,選出冠、亞軍。

許多「資優學校」有很好的交響樂團,學校的樂團經常到外州比賽,贏得大獎歸,參加「資優計畫」的學生,不但視野擴大,人際關係改善,更是拿到進入主流社會的鑰匙。

因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事,大部分的學校都很新,沒有很長的校史與成績紀錄,但是特別重視「資優計畫」,所以在買房子時,不必特意去在乎一個學校的排名,而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」,而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」,家長也不要在乎學校離家遠,超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒,就讀於克拉克高中,在法庭辯論比賽中獲獎,從小就接觸主流體系,和讀死書的孩子不同。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内華達房地產公司經纪人吴维安提供。

2012年2月3日 星期五

選對房地產經紀人 屋主免懊悔

Feb• 03•12

34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑,包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。

拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來,主要投資目標是購買好租好賣的房子,租金回報率高,同時有升值潛力,這就要考量許多綜合因素,包括社區的檔次、地理位置、交通便利,特別針對上班、上學及購物等生活條件,所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議,外地來的投資者在選擇經紀人時,如果能以僱用員工般的審慎態度,可以減少錯誤和後悔的機會。

了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗,也要熟悉本地環境與房市發展:在拉斯維加斯房市有可為時,除了投資者外,也有很多外州的經紀人來尋求工作機會,這些經紀人雖然有房產買賣經驗,但對本地的環境卻非短時間可以掌握,如果選錯物業或地點,結果租不出也賣不掉的問題就產生了。

不濫收費:最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee),一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時,為了競爭,提出很優惠的分成條款,後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷,只好巧立名目增加收入,於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」,而且越收越高,外行的顧客不查,以為這是過戶必收的費用之一,其實每個公司不同,從不收分毫到收600元、700元的都有。

誠信負責:相較於顧客的投資金額,經紀人的佣金顯得微不足道,明知買錯物業,會造成顧客的損失,卻從不站在顧客的立場考量,作一樁生意算一樁,沒有永續經營理念,許多顧客吃了虧,基於面子或息事寧人,但是不出幾年,這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。

耐心:身為服務業的一員,對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解,﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感,這樣的經紀人若不是急功近利,就是沒有服務從業員該有的涵養。
中英文都流利:如果英文程度不夠水平,對合同和本地地產的法規無法充分瞭解,再有問題需要和其他的單位溝通時,效率也會大打折扣。

最後還應當考慮到,由於出租管理工作瑣碎,必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合,所以選擇規模較大,實力雄厚,口碑佳的出租管理公司,投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上,不必煩惱其它的問題。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012