2012年2月17日 星期五

房地產投資與養老 拉斯維加斯是最佳選擇

Feb• 07•12

美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇

由於美國房價大幅下跌,吸引許多外國人來撈底,其中亞洲來的投資者對美西的三個城市:洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣,但是並不了解這三個城市之間的差別。

舊金山風景怡人,洛杉磯四季如春,加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達,如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房,建議選擇這兩個城市,但是如果為了投資或養老,就應該選擇拉斯維加斯。

為什麼拉斯維加斯更適合投資呢?
1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市,和加州一樣地處亞洲與美洲的中心,從亞洲來的旅遊者必到此一遊,在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情,賭館內有世界一流的表演,聞名遐邇的美食,及名牌精品街,特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場,一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦,是一個充滿商機又有活力的城市,也是退休養老的首選地之一。

2.拉斯維加斯出租市場熱絡,而且內華達州的法律傾向保護房東,對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速,約20天就可,不像加州可能需要3個月,因加州法律傾向保護房客;

3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強,推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設,不遺餘力,同時控制水源及開發地區必須集中,政府擁有外圍遼闊的土地但不開發,有利於維持地價;

4.因為天氣乾燥,風濕及氣喘到此可不藥而癒,以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」),熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂,拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一,退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%;
5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2,舊金山的1/3,年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間,幅員不似後者般遼闊,所以容易買到地點適中的房屋,且房齡新,空氣乾燥又少污染,容易保養,因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。

投資什麼類型的房地產﹖
商業樓受經濟好壞的影響很大,並不適合普通的投資者,反之,住宅的需求量穩定,流通性強,風險較低,投資的目標是購買好租又好賣的房子,租金回報率高,同時有升值潛力,這就要考量許多綜合因素,社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利,特別針對上班﹑上學及購物等生活條件,所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好,但其隱含的空置率及維修成本很高,將來出售也不容易。

配合出租管理服務
因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌,許多投機者被套牢,棄屋的風潮未息,房市需要一段時間消化影子庫存,二、三年內房價不易回漲,投資者須有出租養房的心理準備,所以購買房子後,找一個好的出租管理公司來配合很重要。

一般而言,到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等,由於工作瑣碎,必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作,所以選擇規模較大,實力雄厚,口碑佳的出租管理公司,投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上,不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司,服務外州及外國的投資者的經驗豐富,可提供最到位的出租管理服務。

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