2013年1月19日 星期六

舉債上限 該不該調高?

上周提及美國的國債達到16.4兆,預期在2月中到3月初這段期間,又將觸頂。這幾天,民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休,此事攸關美國未來經濟發展,全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限,但這次情況似乎不太一樣。

因為幾家信用評比公司,Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示,政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施,就算通過調高舉債上限,他們也必把美國的信用級別再調降,如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限,Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。

為什麼美國的國債會不斷增加?開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收,使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增,導致美國的財政收支多年來一直入不敷出,通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好,政府的稅收增加,這問題便可迎刃而解,然而目前的經濟環境仍然欠佳。

民主黨想再次調高舉債上限,如此財政部就可以合法發行更多公債,但共和黨認為一味借錢,美國的國債將沒完沒了,決意這次非給執政黨壓力或教訓不可,除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外,甚至提議,政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷,例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先,其它如軍餉或承包商與供應商在後。

歐巴馬表示,支付部分開銷是悖信,會導致國家財務混亂,且光是作業上就已可能行不通,因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外,其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作,這系統並未設計能選擇只支付優先項目;此外,承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨,而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。

減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多,甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做,是否應再裁員?又例如郵局自從網路時代開始,其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代,每年虧損數十億,是否也應減少其營業點?信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力,若處理不當,將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何,目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步,頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。

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2013年1月12日 星期六

歐巴馬2013年的稅改重點

美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策,每月400億元,不設期限,主要藉以增加房地產市場活力,來推動美國經濟,根據2012年第四季的房地產銷售統計,成交數量劇增與價格大漲,顯示這個政策,已略見成效。

然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆,高於美國國內生產總額15兆,若不設法扭轉,美國未來前景堪憂,在跨年的最後一刻,府院以257票對167票通過稅改,也暫時避免墜入財政懸崖。

稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減,收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款,但對大眾則不予增稅,除員工薪資的2%社會安全稅外,幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案,以及遺產贈與稅的金額,又延續一年到五年不等,細節如下﹕

1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭,加增昔有的39.6%稅階。

2.對高收入者 (包括薪資與投資收入,單身超過20萬元,家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。

3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭,其股息和資本利得稅率從15%增加到20%,此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅,亦即為23.8%。

4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變,即稅階是10%與15%的人,股息和資本利得稅率為0,其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人,股息和資本利得稅率一律為15%,高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅,亦即為18.8%。

5.遺產免稅額5,25萬又得到延展,但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。

6.員工的2%社會安全稅,2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%,給每人年平均減稅1000元,此舉能刺激消費,現在期滿未續,將會給薪資家庭和就業率帶來損害。

7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展,針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展,這對很多家庭而言意義重大,也有助改善經濟前景,因為這些錢會促進消費,在一定程度上也保障就業者。

8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入,應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」,則單身者豁免100萬內免稅,家庭豁免200萬內免稅。

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2013年1月5日 星期六

為賭城小旅館出路把脈(下)



寶德公路旁的汽車旅館。(吳維安提供)

在拉斯維加斯想買個現成的老旅館經營並不容易,因為賭城獨特的地理環境與發展歷史,老旅館多分布在旅客不常去的飛芒街東邊和寶德公路的兩邊,思醉鋪和老街區中間也有些旅館,但業主持有的目的是在等開發商來收購,因為地可蓋高樓。

思醉鋪的南邊,也就是由洛杉磯開車來賭城的遊客先經過的地方,大部分都還是沙漠空地,但地價不菲,因為目前經濟環境欠佳,建造成本太高,想要在這些空地上興建小旅館,並不上算。

目前市面上在賣的小旅館,有一家在北拉斯維加斯,15號公路旁,2002年蓋,87個房間,占地1.48英畝,住房率為63%,年收入為160萬,要價650萬,這個旅館靠公路和倉庫區,適合作卡車司機的生意。

在雲霄塔附近也有家小旅館在賣,107個房間,占地1.8英畝,年收入65萬,這旅館的賣主是2005年以500萬買來,現在透過「不足額還貸銷售」﹐只要價220萬。還有一家在拉斯維加斯大道旁,39個房間,占地半英畝,年收入27萬,要價295萬,尚可接到一般遊客的生意。

在老城區,有家90個房間,占地2.9英畝的小旅館在賣,要價295萬。另外在寶德公路旁有個28個房間,占地0.65英畝,年收入28萬,要價115萬,這是適合作打工者生意的小旅館。

旅館公會的理事楊茂生認為,旅館生意的好壞事在人為,許多華人買個生意不好的旅館,夫妻兩人親力親為,參與打掃管理,可將生意拉起一倍,也就是使賣價拉起一倍,因為商業地產的價格常常是以收入來計算。楊茂生認為,旅館的價資就是把收入乘四,而不是一個房間多少錢乘上房間數。

新加坡樟宜機場的水電顧問吳金榮認為,拉斯維加斯2013年的旅遊業將大興大旺,經營旅館前途看好。 在拉斯維加斯經營小旅館就像是在賭場巨人的腳下求生存,但有眼光,肯吃苦,找對門路,還是有成功的機會。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

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