2010年1月23日 星期六

屋源大增 別一窩蜂搶房

內華達房地產公司負責人林秀華表示,現在屋源才要開始大增,目前不須加價進場搶房子。

許多人明明知道目前就業率不振,後續將有更多的法拍屋上市,但是過去這段時間,看到大家搶房,難免也受影響想加價進場的還是很多,其實去年政府出手延遲法拍的效應至今已成強弩之末,美國銀行已率先在年初表態將大量釋出手上握有的銀拍屋,現在屋源才要開始大增,沉得住氣的人即將有許多物美價廉的房子可選了。

最近有個華人在排隊等一個不足額還款銷售(Short Sale)的房子三個月後,賣方經紀人居然來電通知,前一個買主因為銀行要求加價2萬,前者說錢不夠而打退堂鼓,問華人要不要買,為了回答他這問題,現在我再以買方立場來探討不足額還款銷售,這有別於上周以賣方立場來探討不足額還款銷售的案例。 由於市面上銀拍屋供不應求,大家搶紅了眼,退而求其次,也搶起不足額還款銷售的房子,然而不足額還款銷售的變數很多,有時是銀行審核賣方的資格不符;有時是銀行審核的時間過久(一般為兩個月到六個月),買家已把購屋款用到別處;或是房價於這段期間又下滑不少,買家想要再重新議價,或是乾脆不要了;也還有銀行認為賣方接受的購買合約價格太低而要求加價,有如上例。

根據這位華人的說法是他去年到處看房子,但是每次看中的房子都被別人捷足先登,好不容易這個房子雖然已接受別人的購買合約(Offer),但是賣方經紀人願意收他的購買合約作備胎(Back Up Offer),他覺得現在加2萬也還是合理價,很想乾脆就買了,但是看到報上說房價會再跌,還是先諮詢一下專業意見。

因為他原已有一自住屋,正準備退休,我問他買下新屋是將來要搬來自住,還是投資作出租用途,他說若是自住必須是一層樓,而該屋為兩層樓,所以將來還是要賣掉再買個一層樓的來住,我沒再說,他已經知道該怎麼做了,因為一買一賣的手續又要耗去約10%的費用,但是我可以看出,因為之前一直買不到房子的挫折感,使他情緒上還是滿想買下該屋的,那就要看他的理智是否能戰勝情緒囉。

內華達房地產公司熱線:(702)888-9999,華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


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2010年1月16日 星期六

不足額還款銷售 信用不受損

內華達房地產公司負責人林秀華表示,不足額還款銷售的後續問題是,通常銀行仍保留將來追索此債務的權利,如果有401K等資產的賣主要從長計議。

最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市,兩戶房子皆已取得買方的購買合同,正在等銀行審核批准這買賣,他提出有甚麼須注意的地方?在此,值得注意的是如果銀行同意,記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書,以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。

根據統計,賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋;所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子,換言之,如果買賣成功,賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款,因此必須和銀行談判,取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。

這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法,由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%,所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。

一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月,銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter),屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售,千萬勿給銀行一個印象,是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷,通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。

如果他有401K等資產,銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement),從他的其他資產取得補償,這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款,第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多,雖然銀行不一定會追索,但是特別需要注意的是:最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書,才不會夜長夢多。

若銀行不同意該怎麼辦?那就可攤牌表明寧可給銀行法拍,銀行一算兩者的利益相差甚多,以一個市價10萬的房子為例,不把每月價格下滑的可能性計算在內,估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別,銀行通常就會同意;屋主還須了解:選擇作不足額還款銷售其信用不會受損,只是屋主兩年內不得再貸款購屋,如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損,須七年時間信用才能回復。

此外,被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅?由於他這兩戶房子不是自住屋,不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件,所以仍然要繳稅。

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2010年1月9日 星期六

銀行介入 商業樓要跌很難

內華達房地產公司負責人林秀華表示,房市亂象在商業地產上表現尤其顯著,違反自由市場機制,只是延遲經濟復甦的時間,並不能解決問題。

最近有一個心急的小企業主問:「商業樓會跌價已經說了幾個月,可是怎麼好地點的樓還沒跌很多?」商業樓為什麼還沒崩盤,我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。

這位小企業主,想買下一棟商業樓,算算每月的分期付款,和現在所付的租金相差無幾,因此很動心,但我建議他稍安勿躁,就算目前打平,將來如果看到隔壁的樓只有一半價時,會不會心痛,因為商業樓尚未跌到谷底。

賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著,許多商業樓房客,或關閉或調降房租,使得房東收入大為減損,導致房東無法支付其每月分期付款,但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫,導致價格大跌的經驗,許多銀行開始有共識,如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓,根據聯邦銀行法規定,很多銀行都必須宣告破產或重整。

因此銀行為避免上述命運,最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判,延期或調降利息及分期付款金額,當然銀行有一個原則,就是這商業樓必須還有租金收入,不能是空樓、爛尾樓或空地,而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼,並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定,以表示響應歐巴馬的救市政策,可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。

這樣處理問題,就將房市搞得更複雜了,首先是有些商業樓真有困難,後來大家見銀行可以談,就學著賴帳,趁火打劫,你退一尺,我進一丈,例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說,其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的,因此經濟不景氣使他們的租金收入大降,為迫使銀行談判,他們刻意不付分期付款,這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了,只是金額更大得多。

總而言之,這些違反自由市場機制的亂象,只是延遲經濟復甦的時間,並不能解決問題。因為按照正常情況,應該是跌價到谷底,然後才再回升,該倒的就要倒,讓新的資金注入,否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣,無法收拾;而且房地產是火車頭工業,如果一切好像就停在那裡不動,對帶動各行業的就業機會更是於事無補,所以商業樓的市場還有得瞧。

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2010年1月2日 星期六

申請調降房地產稅 要找專業經紀人

內華達房地產公司負責人林秀華表示,2009年時一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值,屋主可考慮提出調降房地產稅的申請﹐但必須在今年1月15日之前寄出申請表格。

克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅,請注意了,在去年12月18日以前,收到了郡政府寄出的房地產稅通知單,上面主要是載明目前房屋應稅市值,作為計算明年房地產稅的依據,屋主若不服,可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請,為爭取自身的權益,建議瞭解申請的程序與技巧,並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請,提升成功的機率。

手續是先打 (702) 455-3882 克拉克郡估值部的電話,要求他們寄調降房地產稅的申請表格(Petition for Review of Taxable Valuation),通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談,希望能打消屋主申請的念頭,但屋主若能堅持申請的立場,他們就不能拒絕給申請表格,克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府,他們主要目的就是不要屋主申請。

填好表格後,必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料,證明該屋所值為較低的市價,這可以向認識的房地產經紀人索取,在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位(The Clark County Board of Equalization),然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示,如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。

坊間也有專門代申請的公司,一般收費約90元,沒辦成可退費,他們會協助取得房屋的市場行情比較資料,根據瞭解,他們採樣十分草率,只以臨近地域區塊取樣,而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣,因此落差頗大,低檔次的房子往往適得其反;再加上電話還是得屋主自己打,實在是一分價錢一分貨。

之所以會有申請調降房地產稅的情況,是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定,雖然之後,實質的市價暴起又暴落,但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲,因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。

舉例說明,有一屋在2004年市價為30萬,2005年漲為50萬,2006年續漲至60萬,2007年持平,2008年跌到45萬,2009年再跌到25萬,屋主每年收到的房地產稅通知單,基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定,2004年載明應稅市值為30萬(和市價相等),2005年漲為30萬9000(低於市價),2006年漲為31萬8000(低於市價),2007年漲為32萬7000(低於市價),2008年漲為33萬7000(仍低於市價),2009年又漲到34萬7000(則高於市價),2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請,保障自身權益,如成功則可省一年約1千元的稅(34萬7000和25萬之間差價的1%)。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999,華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com 內華達房地產公司負責人林秀華表示,2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值,屋主可考慮提出調降房地產稅申請,但須在今年1月15日之前寄出申請表格。


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