2012年6月30日 星期六

安森太陽城 銀髮族最愛





在2011年,全美十大豪華退休社區排行,安森太陽城榮登第一名。(吳維安提供)

安森太陽城是個在拉斯維加斯東南方的漢德升市,專門給銀髮族所蓋的社區,該社區是載爾維伯公司從1998年開始建,直到2008年才完成。

社區中目前有7144戶,華人約有300多家,這是一個專門給退休人士住的社區,規定要55歲以上的才能住進去,住家管理處規矩很多,小孩來看望父母,所停留的日數都有限制。

社區正中間是兩個18洞的里維爾(REVERE)高爾夫球場,2萬3000平方呎的俱樂部提供三餐的服務。

安森社區有三個會所,最大的安森會所占地7萬7000平方呎,裏面有餐館、酒吧、娛樂室、教室和健身房,每次帶客人去參觀,都可看到三桌到四桌的華人在打麻將,站在大廳中,窗子外就看到遠方的賭場區,是幢很漂亮的建築物。

安森的第二個會所是3萬1000呎的建築物,裏面有個可坐300人的劇院,還有宴會廳,球場和教室,第三個會所是個兩萬呎太陽能供電的建築,有五個網球場。

社區中有個華人組成的國際文化友誼會,經常舉行活動,有舞會、聚餐、表演、老人在此不寂寞。

安森社區蓋的時候一共有31種不同的平面圖,加上兩款豪宅的設計,大多數的房子前後都有露臺(Patio),很多房子都有第三個車庫,可以停放高爾夫球車,在安森社區中,一大半的房子都祗有一層樓,兩個臥房。主要設計是祗給老夫婦兩人住的,在嚴格的住家委員會規定下,小孩子和客人來拜望也不能長住,所以兩臥房也就夠用了。

目前安森太陽城一共有62幢房子在市場上賣,最貴的一幢要價129萬,有3354平方呎,兩臥、三浴、三車庫,不過房中裝有開泰公司生產的水喉,目前還在打官司中。

最便宜的是11萬3500元,有1142呎、兩臥、兩浴、兩車庫,而中國人最喜歡買的三臥房屋,最便宜的是26萬9000元,有三臥、兩浴、兩車庫,面積為2190平方呎,這是個短售屋,欠銀行43萬2000元。

安森社區的進出,以前完全靠北邊的伊斯頓大道和125公路連接,不過現在可以從埃磨賭場(M Resort)後的共和街(Republic Rd)進入社區。

因為該社區華人愈來愈多,伊斯頓大道兩旁中國商店也多了起來,廣東飲茶、布斐餐館都有了,聽說有人在那裡正在籌畫開一家中國超市。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網為www.LVhome.com

2012年6月23日 星期六



維加斯的房市充滿變數,預期原本價格還未跌到位的高檔房屋,因為有更多的富人選擇策略性棄屋,價格還會下探。(林秀華提供)

歐債問題導致資金外流到美國避險,主要購買風險低的美國短期公債,美國市場的資金多,造成利率下跌,也影響到房貸利率,目前30年期的房貸利率為3.66% ,15年期的房貸利率為2.95%,這是自1950年代起,開始有長期房貸以來的歷史新低。

利率低對美國的經濟與房市復甦有利,拉斯維加斯的賭場收入今年起有明顯改善,油價更在此時回跌,最近看到幾個停工多年的開發案又有動工跡象,大致而言,拉斯維加斯的經濟已轉好,但是歐巴馬總統的拖延法拍政策卻使得房市的問題變得非常複雜,從以下案例可見一斑。

蘇家夫婦一家人過去幾年來都住在一間租來的5000平方呎豪宅,房東是極富有的商人,在南加和夏威夷都有房地產,最近租約到期不再續租,房東準備要作「不足額還款銷售」。據稱此屋原價250萬元,貸款150萬,目前市價約值100萬元,故溺水50萬。

曾女士才剛取得銀行同意她自住屋的「不足額還款銷售」,等著過戶,預計再一個月就須遷離,她另外以女兒名義出現金購買了市場上的一間「不足額還款銷售屋」,目前還在等銀行批准,而賣主竟然是個收入頗豐的婦產科醫師,因此來電詢問成功的機會大不大?要等多久才會有消息?

若在以前,銀行是不輕易批准「不足額還款銷售」的,但現在由於AB 284法令施行,銀行申請「法拍」要經過法院批准,手續麻煩,時間又加倍冗長,銀行便開始放鬆「不足額還款銷售」的審核,這鼓勵更多的人賴帳,情況可能越演越烈,害那些努力工作以支付房貸者的心理也覺得不平衡。

AB 284法令的施行使得「銀行屋」上市的數量遽減,由於「不足額還款銷售屋」有不確定銀行是否批准的因素,大多數買家仍傾向購買「銀行屋」,在粥少僧多的情況下,往往一間「銀行屋」一上市,就收到幾十個出價單,拉斯維加斯5月份的「銀行屋」存貨為494戶,比前一年的3207戶足足降了85%,5月份的「法拍」申請案件比前一年降了66%,比4月份則降了7.6%,看來「銀行屋」的供給量暫時還無法改善。

此外,拉斯維加斯5月份的"不足額還款銷售屋"的成交筆數為1289戶,這是自2008年房市崩盤後,首次比「銀行屋」的成交筆數1275戶高,各占總成交量的32%,以往前者約只為後者的一半,房市的變化隨著政府政策起伏不定,無人知曉何時房市才會恢復秩序。

本文由內華達房地產公司地產負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999 ,華語專線: 702-368-6883 ,公司互聯網www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 維加斯房市

2012年6月16日 星期六

南高地社區 氣派非凡



「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道,環境優雅,且價格不貴。(圖:吳維安提供)

多年來,拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行,也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏,所以南邊就像拉斯維加斯的大門,而「南高地社區」(Southern Highland)正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行,爬過一個小山頭,當拉斯維加斯出現在眼前時,左手邊有一大片住宅區,從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來,這裡就是「南高地社區」了。

「南高地社區」占地2300英畝,住宅區已蓋好了一大半,正當中是個高爾夫大球場,有個私人俱樂部,只准許300名邀請的會員入會,會所面積4萬2000平方呎,是全美排行第一的高爾夫球會所,高爾夫球場則排名全美第27。

社區當中有購物中心、學校和公園,不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地,進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利,例如去中國城要先向南走,從聖洛斯大道上15號公路,再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地,接藍鑽石公路,到拉斯維加斯賭街大道。

目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣,最貴的一幢是899萬9000,有1萬4960平方呎,七個臥房,11個廁所,和可停七輛車的車庫,是2008年興建的,最便宜的是12萬0000,有三個臥房,三個廁所,兩車庫,1,733平方呎,是2005年蓋的。

一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區,也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南,拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區,中國城位於501區,而「南高地社區」位於505區,是西南區裡最南邊的位置,在505區中,除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外,多是未開發的空地。比較這兩個社區,「南高地社區」靠15號公路,交通較方便,社區建設也較完備,「南高地」大道更是綠樹成蔭,氣派非凡的好社區,故價格比「山之邊社區」略高。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ,華語專線:702)--368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 南高地社區 氣派非凡

2012年6月9日 星期六

競買! 賣房容易買房難


Jun• 09•12

出價$165,000元沒能買到的房子。
5月30日,拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條:「美國有些地區房價升高」。但是,文內說,「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」,真的嗎?

當然,標普的Case-Shiller房市指標是房地產的聖經,誰敢跟它唱反調?它如果說維加斯的房價沒有變化,那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎?不過,個人倒有點小意見。因為,最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元,比要價高出5100元,並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價,顯示競價激烈,而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件,不但我自己有多次這樣的經驗,其他經紀人的經驗也必然是:每一棟稍微像樣的房子一上市,三天內必然會接到好幾個出價,並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說,經過四年衰退,至少從今年1月開始,拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問,這是一個非常驚人的變化。

由於大家競買,所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢?因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性,它們相信數據,不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款,那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比,把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下,銀行就批下來,房價過高,不貸!用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制,當機立斷,立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款,所以目前成為華人買房子的好時機。

但是,華人喜歡講價。有時我們無法說服他們,看到好房子多出個幾千,用五年平均一下,其實沒有多少錢。如果他們不相信你,那就沒辦法。因為現在的確是,想要在此地買房子,心理要有所準備,必需考慮,有時不但不能講價,並且還必需加價。

原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。