賭城房市 「投資回報率」飆高

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落 

實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定 

髙「投資回報率」吸引買家進場
 
華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」_（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。 
 
探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。
 
過度開發 大起大落
 
此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」_(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」_(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。 
 
自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」_(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。 
 
賭場收入開始好轉 
 
預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11

房價短期難反彈 賭城房市卻變熱

拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed) 

的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高 
經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」_(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。 

哪些州的房市不看好
 
根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。
 
當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。
 
供應量大使房價不易反彈
 
然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」_(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」_(釋)。
 
「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。
 
「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。 
 
全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解：
1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」_(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明；
3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。
這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11

投資高價位房屋 當心被套牢

月租1,000元的房子 買價是13萬3,000元 

當年租金收入/買價>9%時 就是真正安全的房地產投資 
 
由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現象已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者注意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。
 
2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」_（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康斗」_（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」_（釋）、「法拍屋」_（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。 
 
投資房地產新的基本準則 
 
若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價 < 3% 時，不宜進場；2、年租金收入/買價 = 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價> 9%時，是真正安全的投資。
 
按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好
 
拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下： 

1、出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場占有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少；
2、高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小；
3、戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需；
4、中青代的資產「淨值」_（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-9-11

「不足額還款銷售屋」 有利有弊

處理「溺水屋」用不同方式 其利弊得失要看個人的情況而定 
根據拉斯維加斯經紀人公會的統計，2011年3月底市場上求售的房子以「不足額還款銷售屋」_（釋）為主，占49%，已快接近半數了，最近內華達州議會中還有人提議擬訂一項讓屋主免於受房價差額（Deficiency Judgement）被追討的草案，但是反對者認為這樣做有如變相鼓勵屋主放棄房屋，將會更加惡化房市，「不足額還款銷售」_（釋）真是屋主最好的選擇嗎？
 
有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊 
 
據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子： 
弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。
利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件： 
弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」： 
弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。 

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11