2013年5月15日 星期三

投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象,日本與歐洲的經濟陷入泥沼,相形之下,美國還是比較安全,出租市場穩健,報酬率高,房價低,且升值潛力大。(林秀華提供)
華人在投資理財方面很積極,尤其偏好房地產,很多都是經驗豐富的投資者,他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據,了解相關的稅務問題,知道要投資什麼樣的物業,何時進場或退場,不坐等升值,最重要的還是要能有租金收入,在房市易動時,才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金,因為它是不下蛋的雞」,道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則,就是要做最壞的打算,支出能夠在控制範圍內,不要有一個承擔不起的大風險,也就是說,至少房租跟房價的比例要合理。

一般的算法很簡單,就是把一年的房租除以房價,如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例,就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元,如果租1200元,那一年就有1萬4400元毛收入,減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費,得到淨收入是1萬1000元,那1萬1000元除以15萬的話,就有7.5%左右,現在在美國的房屋貸款利率約是4%,把錢放在銀行的利息也只有1%,這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉,即一年12個月裏,至少要有11個月有租金收入,故房客也要經過信用審查才行。

拉斯維加斯2003年到2008年,房價一翻兩、三倍,突然暴發後,一般人都會追進,常常超過自己的能力再繼續投資,比如說本來的資本很低,當房價增值了以後就有淨值,拿這淨值再去跟銀行融資,然後又去投資別的房子,卻忘記上漲以前的房價是15萬元,每個月可以收到1100元的租金,而房價漲到45萬了,還是只能租1200元,那每個月要貼多少錢,才夠付貸款,是不是貼得起? 歷史會重演,人類一直在犯同樣的錯誤,經濟也是一直在循環,從蕭條,轉復甦,轉繁榮,轉衰退,然後再蕭條,只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是,萬變不離其宗,最重要的是投資者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟著大家走,有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時,市場會被高估,這個時候你要懷有一顆恐懼之心;當別人都悲觀,不敢買入,這時價格被嚴重低估,你反而要大膽貪婪,逢低買入」。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線: 702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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