2013年10月26日 星期六

活動屋 不是投資好對象




活動屋」社區,不是投資好對象。(圖:吳維安提供)

說到遊牧民族,就想到蒙古人,他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」(Mobile Home)的人,他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時,有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意?

「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」(manufactured house),和在地上蓋起來的房子最大的不一樣,「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成,再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式,像個貨櫃大小,有的為兩截式,合併成一幢房子。

在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子,有三分之一是「活動屋」,他們大多數在美國南方和中西部,約880萬人住在裡面,目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上(MLS)有39幢在賣,但在市區內,即MLS地圖的100號到600號區裡,只有64幢,而其中又有53幢,是在200號區。也就是說,大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。

大部分的「活動屋」都在一個固定社區內,市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中(Mobile Home Park),普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。

「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部(HUD)的標準做出,但運到工地,並不一定符合當地的建築法規(Building Code)。

「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產,與土地沒有關係,不能作抵押品,只屬於私人物品(Personal Items),貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證(Warranty),但二手「活動屋」,或因為安裝不對,或因為年代久遠而保證失效。

買「活動屋」有什麼重要的地方要注意?

首先是屋頂,如果只是一層鐵皮,像個拖車,住裡面一定夏天熱,冬天冷;有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品,容易漏水和長黴,屋底下的保溫材料如果剝落,冬天會更冷;此外,「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙,成為漏雨和冷暖氣流失的地方。

最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高,地基是不是固定在水泥上,房子所在的社區和小區管理(HOA),有沒有屋齡限制和地的使用年數。

目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」,大部分在5、6萬元,也有2、3萬元的,「活動屋」雖然價錢便宜,但糾紛多,升值空間小,並不是很好的投資對象。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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