房地產周期 賭城呈漲勢

房地產周期曲線。 (水秉和提供)

就像整個經濟體有周期一樣，房地產也有周期，雖然兩者不一定同起同落。據專家考察，美國房地產周期一般是18年上下。不過，從1925年到1973年，大概是由於大蕭條之後又接著二戰，所以周期走了48年，而其後，1973年到1979年，又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外，從1818年起，美國一共有七個17年或18年的周期。

2008年至2011年，美國的房地產下降到谷底。在這之前，由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮，故意把利率壓到1%，長達三年，於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起，拉斯維加斯人口迅速增加，為全美增長最快的城市，所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候，拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是，下滑到谷底之後，俗語說，唯一的道路是往上走。過去一年，拉斯維加斯的地產飆升了近30%，也是全國最快。 我們知道，房地產受到幾個重要因素的影響，包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市，它主要依靠的是服務業。在谷底時，遊客陡降，需要的服務減少，失業人口陡增，經濟乃急速下滑，人口也不再增加。此時，儘管利率極低，其房地產業仍然欲振乏力。

可是，一旦經濟有了起色，遊客開始增加，失業率也隨之降低。這時，聯準會如果還繼續壓低利率，那麼它的空置率有所減少，投資者前來搶購，房價就有了生機。於是乎，新的周期開始運轉了。

假設這次的周期回到18年的正常規律，那麼，從谷底的中點2010年算起，上升期應當是九年，也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%，可是比起過去的6%－8%，仍然算是偏低。

在猛漲30%以後，它可能有一段調整和消化時期，不會漲個不停，但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉，好日子應當還會繼續。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線-702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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