2013年6月1日 星期六

房屋溺水 屋主該如何逃生?



不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供)

有人說,作「不足額還貸銷售屋」(Short Sale)很不容易成功,銀行不批准,因為它想經由法拍,收回自己賣。

事實並非如此,銀行並不喜歡法拍或沒收房子,首先,法拍後如果還有人住在裡面,要趕人;收回房子後,要找專人維修、保養、接水、接電,付屋主協會會費等,銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外,法拍的手續繁瑣、費時、花錢,法拍一幢房子,光是法律方面的開銷,一幢房子就要3萬到5萬元。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」,現在銀行審核的條件越來越鬆,將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多,對銀行和溺水屋主而言,「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的? 一般美國人買房子多半是貸款,保守的人在自己的能力所及範圍內,有個30年固定利率的貸款,每月從薪水中付房貸分期付款,還有足夠的錢過日子,大膽的人,如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來,卻用浮動利率貸出20萬元來,買個無法負擔的房子,想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。

哪知道金融大海嘯來到,房價一直往下掉,不好賣,等到利率調整時,每個月的房貸分期付款(Mortgage)突然變成以前的兩、三倍,負擔不起,而硬要脫手賣出的話,所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時,許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍,加上房價又一直在掉,賣即賠本要貼錢,這時真可要把人逼瘋了。 通常人碰到這種情況形,情緒上會經過四個階段:生氣、抗拒、接受、處理。

一、生氣:在帳單不停的來到,討債公司不斷的打電話,和錢又付不出時,有些人會失去理性,破壞房子,或一走了之。

二、抗拒:過了這一階段,人們試圖尋找簡單快速的解決途徑,例如重新貸款,向親戚朋友告貸,或是買六合彩。但這並不切實可行,努力掙扎一陣子,還是沒得到幫助,有些人陷入抑鬱症(depression),和家人的關係也出了問題。

三、接受:屋主在經過很長的痛苦過程後,認清並接受事實,就當前的情況與專家討論各種可行的辦法:不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」,信用都會受損,但比法拍給人的觀感好太多了,且「不足額還貸銷售」越來越普遍。

四、處理:中國人常說長痛不如短痛,又說留得青山在,不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件,或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款,其中有很大部分溺水很嚴重,會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋,對買家而言都是好消息。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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