修改貸款條件vs.不足額還款出售

內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款出售的成交量大幅提升；迫於形勢，銀行對不足額還款出售的條件審核也越來越寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向銀行爭取修改貸款內容是想維持個人信用與房地產的途徑之一，如果個人現有條件無法讓銀行修改貸款內容時，採取不足額還款出售則是另一下策，下下策才是棄屋，當前房地產市場與銀行處境都影響所能採取的策略，值得瞭解，目前銀行對不足額還款出售的條件審核逐漸放寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向來，美國的經濟政策鼓勵全民借錢與消費，大多數老百姓都是在花明天的錢，勞碌終生所餘也許只是一棟自己居住的房子。

2005年房價上漲時，大家又被鼓勵重新貸款把房子的淨值取出來花用，如今房價回到2001年的水平，這些人的房子變成負資產，即房價低於貸款額。

經濟不振失業率高，開始是付不起每月分期付款的人的房子被銀行沒收，現在是不管是否付得起每月分期付款，溺水屋的屋主都想解套，於是棄屋、尋求修改貸款條件或採取不足額還款出售的屋主一時如過江之鯽，蔚為風潮。

陳小姐失業後把自己擁有的康斗出租、搬去和父母同住，然而每月出租所得不夠支付分期付款，還要自掏腰包彌補不足，僅存的積蓄已告罄，加上當初的貸款條件是頭三年分期付款金額特別低，之後就要調高，她曾考慮放棄房屋：a、把鑰匙交給銀行(Deed in Lieu of Foreclosure)，其比被法拍稍好，但也是不負責的作法；b、申請破產，可是她並無信用卡債問題，不須如此做；於是她尋求修改貸款條件，無奈銀行以她沒有工作收入為由而拒絕其申請，最後只好試試不足額還款出售的途徑。

一般而言，修改貸款條件的前提是先要確定每月分期付款金額減低後，債務人有能力付得起，因此沒有工作收入的人很難通過，隨著失業率增加，不足額還款出售的待銷房屋個案也增高。

據Nevada Title Company統計，10月份的二手屋銷售4385戶，其中銀拍屋佔64%，不足額還款出售佔16%，一般銷售屋佔20%；相較於上季的銀拍屋佔75%，不足額還款出售佔8%，一般銷售屋佔17%，不足額還款出售的成交量大幅度提升。 過去三個月來已開戶等待銀行核准辦理過戶手續的不足額還款出售有6554戶，過戶成功的有1579戶，佔24%﹔據Zillow.com統計，拉斯維加斯有81%的房子是溺水屋，這真是駭人聽聞，也許銀行迫於形勢也開始放寬審核不足額還款出售的條件，雖然債務人信用不至受損，但兩年內不得購屋貸款，而且銀行仍保留追訴不足額的權利(deficiency Judgment)。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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