投資美國房地產成為全球的熱門項目，近來許多大中華區的華人詢問，如果以公司名義投資美國房地產，與個人投資有何不同，稅務該注意哪些問題，就利用今天作一分析介紹。
隨著投資規模的擴大，外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多，有的直接以外國的公司登記產權，也有另外設立美國公司登記產權，公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），和「自然人」有別，公司最大的好處是，當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。
美國一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp，Small Corp），就能避免雙重課稅，而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠，為了避免雙重課稅，「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。
以下假設投資房地產在拉斯維加斯，簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權，購入房地產過戶時，有些辦理過戶的公證公司會要求：這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent)，以備未來若再有與此房地產相關的事情時，有一個本地的聯絡地址。
每年將出租或出售房地產的損益，以表格1120F向國稅局申報所得稅，再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。
二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC)，這個公司是在內華達州註冊的，自然登記有「本地聯絡代理」，內華達州法律認定設立公司就為了營業，必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License)，此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
美國一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp，Small Corp），就能避免雙重課稅，而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠，為了避免雙重課稅，「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。
以下假設投資房地產在拉斯維加斯，簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權，購入房地產過戶時，有些辦理過戶的公證公司會要求：這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent)，以備未來若再有與此房地產相關的事情時，有一個本地的聯絡地址。
每年將出租或出售房地產的損益，以表格1120F向國稅局申報所得稅，再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。
二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC)，這個公司是在內華達州註冊的，自然登記有「本地聯絡代理」，內華達州法律認定設立公司就為了營業，必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License)，此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
將出租或出售房地產的損益，以表格1065向國稅局申報所得，但不必繳稅，所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東，如果股東是外國「自然人」，再以表格1040NR向國稅局申報所得稅，如果股東是外國「法人」，可選擇以不同形式的「法人」用的稅表，例如表格1120 向國稅局申報所得稅；另外，也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。
June 18, 2011
June 18, 2011
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