2011年2月26日 星期六

租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者 
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多 

來,由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」(釋)高,吸引了很多外國投資人進場投資,許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制,首先,美國是聯邦制國家,其下的50州的另有不同的立法,內華達州不徵收「州所得稅」(釋),只需要申報「聯邦所得稅」,對外國投資人而言,也是一項利多。 
 
美國稅制與亞洲有所不同,最好在投資以前有所了解,將來才不會有意外的錯愕,以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。
 
首先假設是以個人名義,而非公司名義在拉斯維加斯購屋,個人將房屋出租,除了租金收入外,如果在美國沒有其它的收入,幾年後個人出售房屋,賺得為數不小的利潤。

(1) 年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」
 
美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」,非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」,兩種表格的形式與稅率很相似,只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規,作出租管理服務的公司,在給付外國房東租金收入之前,須先代扣30%繳給國稅局,房東年底報稅時,自行計算出真正的稅額,多退少補。
 
此外,無論美國居民與否,出租管理公司,都會在年初時,寄發一份「1099表格」(釋)給國稅局及房東,記載前一年的租金總收入,因此,房東的租金收入將無法遁形。

值得注意的是,租金收入可以扣除相關費用,例如「房地產稅」(釋)、出租管理費、維修費等;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為還有「個人免稅額」可抵扣,若是每年有個幾萬元的淨租金收入,通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得 
 
國稅局對外國人在這項目上,也訂有代扣預繳的法規,為其代辦售屋過戶的「公證公司」(釋)(通常亦為產權保險公司),在給付外國人售屋所得之前,須先代扣10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。
 
同樣的,售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後,即為「售屋利得」,但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等,則因已經在每年計算淨租金收入時使用過,不能再重複拿來扣減;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為「資本利得」有優惠稅率,通常約繳售屋利潤的5%10%,而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅 
 
這部分比較簡單,是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」),稅額市價的1%,可以分四次繳。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011

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