外國人投資美國房地產 所得稅賦知多少

Dec• 23•11

圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。

外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。

2011年的稅階﹕

「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。

租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。

實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。

(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。

(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕

A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔

B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。

綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011