2014年3月25日 星期二

賭城房市 仍可放心進場




根據S&P/Case-Shiller機構的統計,2013年全美國20個大城市的房價平均上揚14%,其中拉斯維加斯、洛杉磯與舊金山的漲幅更是超過20%,許多人投資者紛紛因此來電詢問:房地產投資的時機是否已經過了?

有鑑於此,投資專家綜觀美國房市之歷史,歸納出一些簡單的準則,給投資者作參考。

一、房價與年租金的比例﹕舉例說明,如果房價是15萬元,月租金是1100元,則此比例為15萬/(1100x12月)=11.36 ﹔從1989年到2003年 (全美房價瘋狂飆漲之前)15年間全美的平均指數是12,而Moody's Analytics機構剛出爐的2013年第三季的全美此比例是14,難怪很多投資者開始猶豫不決了,因為雖然目前此比例不理想,但同時銀行30年房貸的利率4.5%也是史上最低點。

此外,有些城市則不適合參考此全美平均指數,例如舊金山、紐約、奧斯汀,其2013年第三季與從1989年到2003年15年間的數據分別是32與28、19與14、24與16。

二、房價與年收入的比例﹕舉例說明,如果房價是12萬,年收入是6萬,則此比例為12萬/6萬=2﹔從1989年到2003年15年間全美的平均指數為1.9,而Moody's Analytics剛出爐的2013年第三季的全美此比例是1.8,所以對投資者而言目前的比例和歷史指數不相上下,是否投資就要考慮其它的的因素,特別是對未來經濟成長的預期。

至於舊金山、紐約、奧斯汀,其2013年第三季的數據分別是4.8、1.9、2.2,各城市的相關指數也可在知名房地產網站zillow.com上找到。

三、2014年美國重要經濟指標預估﹕這方面的參考數據有2014年全美GDP (國民生產毛額)預估是2.7%(2013年是1.9%)﹔2014年的失業率是6.5%﹔2014年零售業增長是5%﹔2014年30年房貸利率上漲為5%至5.5%。

總結未來一年美國的房市展望﹕2013年全美房價普遍性上揚兩位數,預估2014年會趨緩,漲幅為3%到5%之間﹔2014年溺水問題減輕,售屋者增加,房源較鬆,二手屋銷售量會增加4%,建商新屋增銷售量會增長16%﹔但低房價的吸引力降,加上銀行提高利率,現金投資客變少。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com

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