不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年不足額還款屋的成交量大大提升，可能會帶動今年的中間房價上漲，而實質的房價未必會漲。

過去兩年，拉斯維加斯失業率不斷攀升，房價則持續下滑，至今年初才開始回穩，但從最新的統計數據顯示，本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元，有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判，今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升，由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多，可能會帶動今年中間房價小幅上揚，但實質的房價未必會漲。

由於賭城2010年第一季房市的表現不俗，一時之間房市開始復甦之說喧囂不已，到底今年將會是怎樣的一年，投資者要從何處著眼，還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據，是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective)，剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查，要探討賭城房市之展望，應對它的投資環境有一個宏觀的了解，所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示，克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人，是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲，平均每戶收入是$72,582，(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面，白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機，預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準，所以有時光看表面數字很容易被誤導，尤其自房市崩盤以後市場變化很大，例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時，計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時，計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多，不足額還款屋的成交量大幅增加，根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計，今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%)，反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間，原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主，雖然如此，但銀行最後審核時往往會按市價再還價，而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面，屋況會較佳，面積較大，且所屬的區一般也比銀拍屋好，一分錢一分貨，它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

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