王小姐最近來電詢問，在2005年房市高檔時，用3萬元頭期款加上12萬元的貸款買了一棟公寓作為出租用途，現想把該公寓處理掉，希望本公司給予專業的評估，本公司分析如下: 首先，把該公寓送給她的親人，但是又擔心有贈與稅的問題。 該公寓現值只有5萬元，貸款還欠12萬元，是一項負資產，加上當年投資房地產後，很多人都是貼錢出租。
一來是負資產，二來又要貼錢出租，送人被接受的可能性很低。
其次，找人重新辦理貸款，可減低貸款的壓力，也不會損失頭款3萬元且失掉房子及信用。
這棟公寓正是所謂的「溺水屋」，是不可能重新辦理貸款，即使是歐巴馬總統提出的緩和房(loan modification)，最多能貸到現值的105%，且要符合信用及收入所得的條件。
此外，如繼續出租房子，但擔心租約到期後沒有人租，若沒有能力再繳貸款，銀行將會收回房子拍賣，是否仍要付貸款差額，或是還要報稅。
貸款都繳不出，如何能付貸款差額，但本專欄曾介紹在內州，銀行是可以向法院申請 (deficiency judgment)，針對債務人在內華達州的其他財產求償的。
至於銀行向國稅局報告欠款人的收入，這部分就是銀行的損失，以往欠款人需申報該項收入並繳所得稅。
在2007年底布希總統簽署的房屋免稅特赦 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已規定在2007年1月1日到2009年12月31日間的自住屋此項「所得」免稅。
最後，透過房產公司，將房屋做short sale。
房產業者在累積許多經驗後，已建立一套作業模式，先和銀行談妥可行性，取得其同意的售價後，才掛牌出售房屋，成交率自然提高很多，這方法原屋主信用雖受損，但程度是較輕，是較好的選擇。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線 (702)368-6883，公司互聯網為www.lvhome.com
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