內華達房地產負責人林秀華表示，現在要想撿到好的銀拍屋不容易，除了好房子不多外，競爭也相當激烈，往往成交價比要價還高出許多。
目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度，與5年前房價飆高的環境相仿，讓許多投資者感到奇怪，為何在房價低盪時，交易會跟高檔的時候一樣熱，原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜，但要想撿到好的銀拍屋，有幾個竅門須事先了解。
銀拍屋市場中的好房子不多，和5年前一樣，買房子要用搶的，差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高，有錢沒錢都要進場搶屋，沒錢就將現有房屋拿去抵押，獲得貸款後再進場買房屋，期望獲利，然而到房價下滑時，這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋，他們只好斷頭殺出，或直接棄屋，形成今日法銀屋量大增，而目前能夠搶法銀拍屋的人，都較為理性，或是手上握有現金。
此外，5年前房價飆高時，銀行也趁機增加貸款生意，門檻較目前寬鬆，但現在銀行在貸款上嚴格把關，投機者已無機可乘，有人還以為可以用以往的模式購屋：放點頭款，一棟接一棟買，那真可說是「門都沒有」。
在銀拍屋市場，好房子不多，一上市就會有人出價，因為是好房子，銀行可直接賣出，即使房屋狀況不良，但由於需大於供，銀行也不花錢修理，只要價低也一樣賣得掉，所以銀拍屋大半屋況欠佳，還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣，若還要考慮環境和地點，可挑的標的物並不多。
根據過去幾個月的經驗，銀拍屋得標者多為現金買家，屋況尚可的銀拍屋，一上市往往就有20至30個買家競標，因為貸款不易過關，所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此，需要貸款的投資者，賣主簡直是不屑一顧，得標者以現金買家居多，其次則為自住用途的貸款者，因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款，房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。
多個買家競標的結果，成交價比要價還高出許多，而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標，成交價比要價多出10%是常有的事，出不起價的自然成為向隅者。
對於需要貸款的投資者，將來或許情況會改善，畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息，不能老是緊抱著資金而不放貸款。
操縱經濟的是一隻無形的手，其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色，人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion)，只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。
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2009年9月26日 星期六
2009年9月5日 星期六
海外資助購屋 別直接匯入
擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心，其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影
社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。
案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖
答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。
所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。
接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。
案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖
答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。
如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭，請父母把錢匯到那個戶頭最好，理由與個案一相同。
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社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。
案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖
答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。
所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。
接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。
案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖
答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。
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2009年8月29日 星期六
降房貸 找對人
內華達房地產公司負責人林秀華表示，有很多律師聲稱能為受害的借款人伸張正義，坊間也有許多代人向銀行談判的專家，在這些消息的鼓舞下，一時無論有無困難的借款人都想討點便宜，但是又不知從何著手，費用又該多少才值得，應冷靜找專家評估。 記者伊佳奇/攝影
總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影，連續推出相關的政策，但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時，卻受到坊間不同的訊息影響，不知如何是好，不妨就此一個案作為借鏡，再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進，他放了一半頭款，向銀行借了30萬，如今房屋市價約值36萬，雖然收入遽減，但目前每月供款並無問題，他當然不會考慮棄屋，但也想要求銀行修改貸款條款。
他聽一個過來人說要先停止每月供款，銀行才會和他談，可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他，如果能把貸款本金調降到20萬，那花3千元的手續費就很值，他也明白有可能白花了錢，尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中，有部分是不管有無辦成都不退費的，啥好處也得不到，因此他來電諮詢。
評估過他的情況，認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵，否則要調降貸款本金的可能性很低，他的貸款利率是5.75%，被降低到5%左右的話，差別也不大，手續費算上去就不划算，而他的低收入，雖然可以幫助他取得每月較低的供款，但銀行通常會把還款年數加長來作補償。
最後建議他找非營利的修改貸款條款機構，他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope，也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織，先填寫條件資料，他的低收入符合修改貸款條款的條件，該機構將會協助他和銀行談判，談成如何到時再說，至少不會賠了夫人又折兵。
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總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影，連續推出相關的政策，但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時，卻受到坊間不同的訊息影響，不知如何是好，不妨就此一個案作為借鏡，再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進，他放了一半頭款，向銀行借了30萬，如今房屋市價約值36萬，雖然收入遽減，但目前每月供款並無問題，他當然不會考慮棄屋，但也想要求銀行修改貸款條款。
他聽一個過來人說要先停止每月供款，銀行才會和他談，可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他，如果能把貸款本金調降到20萬，那花3千元的手續費就很值，他也明白有可能白花了錢，尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中，有部分是不管有無辦成都不退費的，啥好處也得不到，因此他來電諮詢。
評估過他的情況，認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵，否則要調降貸款本金的可能性很低，他的貸款利率是5.75%，被降低到5%左右的話，差別也不大，手續費算上去就不划算，而他的低收入，雖然可以幫助他取得每月較低的供款，但銀行通常會把還款年數加長來作補償。
最後建議他找非營利的修改貸款條款機構，他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope，也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織，先填寫條件資料，他的低收入符合修改貸款條款的條件，該機構將會協助他和銀行談判，談成如何到時再說，至少不會賠了夫人又折兵。
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2009年8月22日 星期六
銀行索賠剩餘 尚無前例
內華達房地產公司負責人林秀華表示，房屋貸款人可多瞭解現行法令與實務，才能選擇對自己有利的方法來作，諮詢專業人士也是一種方法。 記者伊佳奇／攝影
銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。
本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。
如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。
未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。
3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。
本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。
如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。
未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。
3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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2009年8月15日 星期六
公證公司的公信力
內華達房地產公司負責人林秀華表示，有做產權保險業務的公證公司由內州保險部監管，亦須按照其承保的項目及大小規模，購買不同額度的保險，對客戶而言，就是雙重保險。 記者伊佳奇／攝影
在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。
公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。
如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。
東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。
在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。
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在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。
公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。
如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。
東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。
在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。
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2009年8月8日 星期六
法拍屋肆虐 新法案保護房客
內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使租屋遭到法拍，現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影
由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。
b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。
2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。
以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。
但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。
b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。
2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。
以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。
但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2009年8月1日 星期六
貸款仲裁聽證 7月才生效
內華達房地產公司負責人林秀華表示，在美國生活，要瞭解美國的遊戲規則，才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影
對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。
最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。
如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。 進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。
如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。
此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。
結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。
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對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。
最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。
如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。 進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。
如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。
此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。
結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。
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