2010年1月16日 星期六

不足額還款銷售 信用不受損

內華達房地產公司負責人林秀華表示,不足額還款銷售的後續問題是,通常銀行仍保留將來追索此債務的權利,如果有401K等資產的賣主要從長計議。

最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市,兩戶房子皆已取得買方的購買合同,正在等銀行審核批准這買賣,他提出有甚麼須注意的地方?在此,值得注意的是如果銀行同意,記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書,以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。

根據統計,賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋;所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子,換言之,如果買賣成功,賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款,因此必須和銀行談判,取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。

這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法,由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%,所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。

一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月,銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter),屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售,千萬勿給銀行一個印象,是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷,通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。

如果他有401K等資產,銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement),從他的其他資產取得補償,這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款,第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多,雖然銀行不一定會追索,但是特別需要注意的是:最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書,才不會夜長夢多。

若銀行不同意該怎麼辦?那就可攤牌表明寧可給銀行法拍,銀行一算兩者的利益相差甚多,以一個市價10萬的房子為例,不把每月價格下滑的可能性計算在內,估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別,銀行通常就會同意;屋主還須了解:選擇作不足額還款銷售其信用不會受損,只是屋主兩年內不得再貸款購屋,如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損,須七年時間信用才能回復。

此外,被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅?由於他這兩戶房子不是自住屋,不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件,所以仍然要繳稅。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999、(702) 888-9999 ;華語專線:(702)368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 不足額還款銷售 信用不受損

沒有留言:

張貼留言