投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象，日本與歐洲的經濟陷入泥沼，相形之下，美國還是比較安全，出租市場穩健，報酬率高，房價低，且升值潛力大。(林秀華提供)
華人在投資理財方面很積極，尤其偏好房地產，很多都是經驗豐富的投資者，他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據，了解相關的稅務問題，知道要投資什麼樣的物業，何時進場或退場，不坐等升值，最重要的還是要能有租金收入，在房市易動時，才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金，因為它是不下蛋的雞」，道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則，就是要做最壞的打算，支出能夠在控制範圍內，不要有一個承擔不起的大風險，也就是說，至少房租跟房價的比例要合理。

一般的算法很簡單，就是把一年的房租除以房價，如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例，就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元，如果租1200元，那一年就有1萬4400元毛收入，減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費，得到淨收入是1萬1000元，那1萬1000元除以15萬的話，就有7.5%左右，現在在美國的房屋貸款利率約是4%，把錢放在銀行的利息也只有1%，這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉，即一年12個月裏，至少要有11個月有租金收入，故房客也要經過信用審查才行。

拉斯維加斯2003年到2008年，房價一翻兩、三倍，突然暴發後，一般人都會追進，常常超過自己的能力再繼續投資，比如說本來的資本很低，當房價增值了以後就有淨值，拿這淨值再去跟銀行融資，然後又去投資別的房子，卻忘記上漲以前的房價是15萬元，每個月可以收到1100元的租金，而房價漲到45萬了，還是只能租1200元，那每個月要貼多少錢，才夠付貸款，是不是貼得起？ 歷史會重演，人類一直在犯同樣的錯誤，經濟也是一直在循環，從蕭條，轉復甦，轉繁榮，轉衰退，然後再蕭條，只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是，萬變不離其宗，最重要的是投資者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時，市場會被高估，這個時候你要懷有一顆恐懼之心；當別人都悲觀，不敢買入，這時價格被嚴重低估，你反而要大膽貪婪，逢低買入」。

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買屋找經紀 勿墜入迷思

投資買房，要謹慎找經紀，經紀人是投資者的朋友。(吳維安提供)

現在華人大批湧入，將房地產市場炒得的沸沸揚揚，如何找個好經紀就成了個很重要的話題。

房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀，他們各司所職，各有所長，有人是非常好的買方經紀，手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細，就像美式足球，球員們就要分進攻的和防守的，會防守，沒得過分的不代表他是個不好的球員。

有人說，要注意社區中插牌在賣的經紀名字，名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說，貨比三家不吃虧，找兩、三個經紀人面談，就像應聘職員一樣，但是如果面談太多人，就變成浪費大家的時間，和不尊重人的局面，例如在面談時，如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢，賣了多少幢房子，是不是又觸及隱私權的問題。 有的經紀人很注重服務品質及風評，不是以量取勝，一年賣多少房子和他的能力無關。

此外，拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事，他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素，只是他在半退休的狀態，業績不是那麼亮麗。

有人說，找經紀就要找大牌，來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀（Agent）和老闆（Broker）的關係，因為他們認為大牌就是老闆，其實在公司中經紀都是經過考試認證，有資格買賣房地產。

一般中國來的買主，對美國的經紀人制度不太瞭解，有人抱著找小姐的心態，挑瘦撿肥，有人把經紀當司機和扛工，到機場接客，旅館搬行李，都認為理所當然。

更有人找經紀看了好多房子，跑了好多路，最後簽約時又找了另一個經紀，因為不必帶看的經紀同意給回扣，被發現後，會造成經紀人之間的糾紛。

總而言之，在找經紀時，要知道一個經紀人的業績不代表他的能力，那麼什麼才重要？我想，那應該是「誠信」，而這個東西是很難量出來，只有多和本地的朋友打聽﹔同樣，買主也要向經紀人表現出誠信，把財力證明、法律文件都準備好，再去找經紀人看房子，尊重經紀人的時間。

在買房子的過程中，經紀人是投資者的朋友，也是軍師，找到個好經紀會找到個好房產，同時也會有個愉快順利的經驗。

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外國客投資 先找稅務專家

這幾年台北、溫哥華、上海的房地產狂飆，漲到業主們開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到美國市場的念頭，這些外國的投資者紛紛來到美國各大城市考察房市，賭城拉斯維加斯也是必到之處，他們常問的問題是：

1.出售時會不會被代扣預繳？國稅局對外國人在這項目上，訂有代扣預繳的法規(FIRPTA)，要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」，在給付外國人售屋所得之前，不管有利潤或虧損，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。除非：

A.買家簽一聲明書 (affidavit)，表明其購屋為自住目的，且買價低於30萬元。自住的定義是：未來兩年內，家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」，即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目，因為並未將現金兌出，予以暫時延遲繳交「資本利得稅」，等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B，向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate)，在90天內國稅局會回覆准或不准。

2．要不要設立一個公司來擁有物業？

A.公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產，但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉，因為後者被追訴債務的機率很低，也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp,Small Corp），S公司的收入由股東個人直接承接，可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅，外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC)，LLC可以選擇以個人身分來報稅，而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處，即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange)，如果不作交換延稅，也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

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太陽能新屋 買房新選擇

新房子用太陽能，建商帶領新潮流。(照片由吳維安提供)

現在的房子使用太陽能的方法主要分為主動太陽能系統（Active Solar System），和被動太陽能系統（Passive Solar System）。

主動太陽能系統是用電子設備或機械設備將太陽能收集起來，轉換成電力或熱水。

被動太陽能系統是建築師在設計房子時，考慮到窗子的坐向位置，玻璃種類，隔熱裝置，吸熱的建材，和庭院樹木形成的陰影。

被動太陽能系統非常重視房子的坐向、地點和太陽光經過的路線。 房子朝南的一面，如果窗子多而大，屋內就會明亮暖和﹔但在夏天，太陽光大，屋內又會太熱了，通常太陽在夏天比較高、角度大，光線進房子不會一路曬到底，而冬天時，太陽光角度低，可以深入房子內，所以一般房子向南的一面，屋簷要深，窗外要種綠葉類的樹，在夏天時，太陽光會被屋簷和樹擋住，在冬天時，太陽可通過落光葉子的樹，斜斜的照進房子。

在拉斯維加斯買新房子，不可忽略建築師在「被動太陽能系統」上的設計，一般的樣品屋都是蓋在最理想的地點上，房內光線夠，冬暖夏涼，如果選的地點在樣品屋的對面，原來朝南的主要窗子變成向北，那就可能達到反效果：如果主要的窗子都是向西，那就更糟糕，到了夏天，房子可能像個「烤麵包機」。所以買新房子選地點是個大學問。

最近建商「普替」(Pulte)，在沙漠林（Summerlin）蓋了一批新房，使用到兩種太陽能系統，每種房子上都有太陽能板，可以發電，用不完的還可以賣回給電力公司，而在被動太陽能方面，每幢房子都有省水、省電，與防止冷熱氣流失的設計。

例如其中的Villa Trieste社區一共有四種樣品屋，室內面積從1487平方呎到1960平方呎，基本價格從25萬5000元起始，此社區共有185塊地，建商一次推出三幢到四幢，目前祗剩不到20塊還沒賣出。

想要購買使用太陽能發電，省水、省能源的新房子，歡迎隨時來電諮詢，並讓我帶你去看所謂綠色建築的社區。

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城中區復甦 投資好標的

Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，人氣極旺，圖為慶祝中國年的影音秀。(記者馮鳴台提供

4月29日，中國的國寶級音樂家郎朗將在城中區的史密斯音樂中心演奏。為什麼朗朗、馬友友以及其他世界一流的音樂家和交響樂團，如克利夫蘭交響樂團和以色列交響樂團等，惠然肯來，到我們這個以下里巴人的娛樂節目吸引遊客的地方來呢？那是因為拉斯維加斯終於有了一個值得他們一顯身手的地方。史密斯中心去年騰空出世不但是賭城大事，更是下城區復甦的最好證據。

郎朗前不久在華府連續演奏四天，天天座無虛席。4月底在此地演奏完畢，他將到洛杉磯的迪士尼音樂廳連續演奏四天，哪四天也是一票難求。可以說，經過前任市長古特曼的苦心經營，雖然受到金融海嘯的重創，拉斯維加斯，尤其是它的城中區，不但是在復甦，並且正在步入一個新的階段，而這個新階段依靠的主要是一位華裔青年資本家。

我們本地人都知道謝家華(湯尼‧謝)的傳奇故事。以網上賣鞋起家，這位Zappos公司的創始人同意將公司賣給Amazon，因此一夜之間成為億萬富翁，並且自己繼續擔任CEO。他，就像蓋茲等一些新一代的企業家一樣，把錢財當作一個替社會服務的工具，決定將原來設在韓德森的總部遷到拉斯維加斯的城中區的原市政府大樓，並且拿出3億5000萬，設立了城中區項目，專門為了發展城中區。最近，這個項目購買了一家在市府大樓對街的賭場以及附近的許多破舊的廉價汽車旅店和店面等，引起本地報紙的大篇幅報導。這個項目並向許多具有創意的小企業提供種子基金，鼓勵年輕人來此創業。這些活動毫無疑問會為城中區帶來動力，促進賭城向其他領域發展。

在談到城中區的時候，許多本地人都仍然心懷疑懼，總以為那是一塊被酒鬼、流浪漢、毒販子和阻街女郎占據的地方。但是，如果他們晚上去逛一下，Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，熙熙攘攘，人氣旺盛。

不過，由於金融海嘯的打擊，原來計畫的好幾個建造公寓大樓的項目被擱置，所以城中區只有三棟康斗大樓，它們分別是Juhl Lofts, Newport Lofts和Soho Lofts。展望將來，這顯然遠遠不足。所以說，可能是個不錯的投資機會。
本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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蟄伏5年 賭城建築業復甦

2013-4-13

最近陸客把美國各大城市的房地產市場炒得沸沸揚揚，賭城也是目標之一，除了房價相對便宜，出租回報率高，租賃糾紛少之外，投資者更看到賭城的建築業，經過五年的蟄伏期，許多停滯的工程又開始起動。建設復甦，帶動各行各業發展，賭城將重現欣欣向榮的景象。

首先是馬來西亞的雲頂集團 (Genting Group)剛以3億5000萬元低價購得博弈集團占地87畝的爛尾樓弈聚廊(Echelon)，宣布將再投入70億元，以完成建造3500房間的大型賭場旅館，給許久未有大開發案的賭城再次注入發展契機。

其次是對面的楓丹白露 (Fontainebleau)爛尾樓，新的投資者尚未決定是否拆掉重新設計建造或僅作改建，它現在的玻璃外牆建築成本不菲，據說拆掉後還可使用在新建築上。

附近的老賭場旅館撒哈拉 (Sahara)則正在加緊改建中，即將以SLS Las Vegas的新名與新面貌推出。

思醉鋪 (Strip)中間的一段有凱撒宮 (Caesars)耗資5億5000萬元，20萬平方呎的林格娛樂區 (Linq project)。 思醉鋪 (Strip)的南端有以內華達州立大學 (UNLV)旅館學院院長施奈德 (Snyder)發起的超大型球場，或米高梅(MGM)循其模式，與之競建的2萬人座的球場。

沙漠林 (Summerlin)的全城最大購物中心也復工了，預期於2014年開幕，梅西百貨公司 ( Macy's)是其旗艦店之一。

去年賭城的觀光客人數有3970萬人次，雖然內華達州目前的失業率仍高達9.7%，卻是2012年全美失業率降幅最大的州，拉斯維加斯也是2012年全美人口成長最快排行第六的大城市。

賭城2013年3月的二手獨棟屋的成交量是3642戶，中間價格為16萬1000元，相較於一年前的4388戶與12萬3000元，房價漲幅為30.9%﹔也比上個月的15萬元漲7.3%。

然而拉斯維加斯有59%的房貸仍處於溺水狀況，居全美30個大都會榜首，專家們認為，2017年房市方可望達到2007年之前的水平。

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綠色建築 節能5大特色

房子的隔熱是釘在屋頂下、天花板上。(照片由吳維安提供)

現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞，綠色建築到底是怎麼回事？綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物（Sustainable Architecture），因為地球上可用的天然資源愈來愈少，而建築物正是耗費主要天然資源：水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球，保護環境，綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。

一般的綠色建築有五大特色，第一是房子要小，房子大就會浪費能源，所以建商們都把房子愈蓋愈小，為的是符合國家政策，所以市場上小型房子會愈來愈多。

第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子，並考慮房子的坐向，讓陽光進入房子，和利用吸熱的建材。

第三是房子要省水，屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計，屋外植物也要以不費水為選擇。

第四是要少用石油，多多利用風力、水力和太陽能。

第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料，減少運輸上的能源浪費，也要大量用天然建材，像是泥巴、玻璃，竹子和紙頭，同時也可用回收的建材。

建商蓋綠色房子，首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了，而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐，再來是屋內用的電燈都用省電電燈，水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚，以前就是放在天花板上，而現在是釘在屋頂下，所以閣樓也在保溫區中，在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑，防止屋內冷暖氣走失。

窗子也是用低穿越度（Low E）的玻璃，傳統玻璃可讓75%的光線穿過，同時也讓71%的太陽熱穿過，但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過，只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」（Pulte）蓋的一批樣品房中，有示範一些省能源的樣品，例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後，手放上去會感到燙手，但低穿越度的玻璃，手放上去卻一點都不熱。

拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築，看來在「銀行屋」熱浪潮後，買新房子不光是因為二手屋缺貨，且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。

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