商業樓惜售 未來價格恐更低

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年初進場買的商業樓離谷底價格還一段大距離，但現在惜售，一年後將會很後悔的。

●賭城房市何時能到谷底並回升，沒有人可以給肯定的答案，以過去經驗來看，在房價走低時進場，待景氣回升，房價高漲，再出售必可獲利﹔但如果在房市尚未回春時急於一時出售，勢必會有虧損，所以，要想在房市撿便宜，必須先考量自身財務能力才進場。

日前有位華人想委託我們賣掉他在使用的一個商業樓，同時，他願意根據附近目前的租金行情再向買主租回，以租金報酬率CAP Rate公式倒算出賣價，我們建議他一個價錢，和他2009年初的買價相比，會略有虧損，他卻無法接受，他認為他是跌價後才進場，而且是撿到一個便宜，怎麼可能現在要虧損賣，但他殊不知將來價格可能還會更低。

據統計，由於經濟持續不景氣，商業樓的空置率和租金一年來又下滑不少，以下是最近的一個綜合資料： 零售店舖的空置率為10%，比去年同期多了30%，現在每平方呎單價為$1.84，比去年同期少了13.6%；倉庫與輕工業的空置率為14.5%，比去年同期多了40%，現在每平方呎單價為$0.61，比去年同期少20%；辦公室寫字樓的空置率為23%，比去年同期多13%，現在每平方呎單價為$1.25，比去年同期少24%；公寓空置率為10%，比去年同期多了4倍，每平方呎單價為$0.85，比去年同期少12.6%。

本城的破產法律師BrianShapiro說，像骨牌效應，許多擁有商業地產的公司收不到預期的租金而繳不出貸款，開始撐不住而宣告破產，由於銀行承作商業地產貸款時，通常要求股東個人的擔保，因此股東個人也宣告破產；本城的地產律師Tisha Black-Chernine也說，商業地產貸款通常是三到五年期，估計全美有1.4兆的商業地產貸款在2013年到期，如果還拿不出有效對策，法拍將像海嘯一樣來臨。

專家及權威人士普遍認為商業地產的市場反應比住家地產慢個一、二年；前者強在頭款多，除非價格已滑落40%至60%，還不至成為市價低於貸款金額的負資產，業主會盡量苦撐，但弱在貸款期間短，不易取得貸款，金額大，以及如上所提的出租市場不振；眾所皆知，2008年初進場搶買法拍屋的人，如今很多又成為第二波棄屋者，上述的這位華人認為他2009年初買的商業樓是撿到一個便宜，現在惜售，一年後他也會很後悔的。

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