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來美多年的華人有共同的感覺，美國東西多傾向大字號，地大物大人大房子大。在造豪宅上，最誇張的例子無非是億萬富豪席格爾 (David Siegel)2004年在佛羅里達州動工興建模仿凡爾賽宮13臥室、23浴室，居住空間9萬平方呎的超級豪宅。席格爾靠土地房產起家，擁有龐大的商業高樓度假旅館等事業集團，包括維加斯Westgate Resorts，堪稱名副其實的土豪。有人問他：為什麼蓋這麼大的豪宅？他答說：「沒有特別的原因，只因為我有這個能力」。2009年金融危機爆發，他的公司因為資金周轉困難而一度面臨破產，凡爾賽宮計畫只好暫時停工。過去2009-2011幾年拉斯維加斯新屋建築也和多數美國人的住屋計畫一樣傾向於較小的土地面積和節省能源的房子。
隨著美國經濟復甦成長傲視全球，股市欣欣向榮，一般人是不是會放棄縮減計畫而重回舊夢造大房？2004至2007年金融泡沫期間，維加斯土地飆漲至一英畝100萬美元，地價太高，有些建商只好將一畝地隔成12塊，每塊3500平方呎，於是住屋的面積和車道相對的縮小。在PUD (Planned Units Development)計畫發展區內，每畝地可能造到14棟小房子，住坪只有1000至1500平方尺，與一般共有公寓大小差不多，有些人覺得不如去住比較便宜的公寓。
自從去年2012年平均地價降到一英畝12萬後，建商開始提供較大的建地。隨著2013年9月新屋房價上漲至平均26萬一棟，一般建商及買家都願意看到至少4000平方呎以上的建地。即是每畝建造四至八棟，而不似過去的六至14棟。市府都市計畫委員也認為太擁擠的社區容易造成消防安全問題。實際上最近熱門的新房是沙漠林區 (Summerlin)內住坪3000平方呎以上的大型自住房。愈來愈多的家庭搬來維加斯長期居住，他們通常選擇較大的房子做長遠住家打算，而非一般投資者喜歡的較小型出租屋。因此隨著經濟的成長，可以預測將來大部分新屋建地會比過去幾年大一些，平均建地在4000平方呎以上，住坪也會繼續增大。
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住家委員會是為了維護社區的環境與價值。
在拉斯維加斯買房，很多新社區或康斗社區，都有住家委員會（Home Owner Association, HOA），這些社區有的祗有十幾幢房子，有的則大到像沙漠林，有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值，開發時建築商成立了住家委員會，由所有的住戶分擔維護社區的費用。
住家委員會並非新玩意，早在19世紀，美國的一些新社區就開始有了，在60年代，美國的都市發展走向郊區，因為可建的土地越來越少，蓋高密度的社區成為趨勢，而大多數的社區都有公共設施，需要維修，於是成立住家委員會就流行起來了。
這種社區有自己的法律，當社區剛形成時，因為空地很多，投票權握在少數屋主的手裡，許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的，委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士，有時仗著自己是委員，公器私用，往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時，住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中，就有權力改選委員會，或推翻一些過去委員會所作的決定。
委員會的經費，主要是靠住戶們所繳付的月費，這不是房屋稅，但如果沒付，委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例，一個到伊拉克上戰場的軍人，家在高爾夫球場旁，貸款已付清了，是個淨值有30萬的房子，只因為欠了800元的月費，結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了，軍人回來後，經過國防部出面，費了九牛二虎之力才把房子要回來。
住家委員會可以定自己的法律，但不能和聯邦法律抵觸，在1948年前，許多社區有規定不讓猶太人住，後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前，許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線，後來政府立了法，住戶們才可以裝小耳朵，但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。
加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續，如有不可理喻的規定，祗要大多數的居民投票，就可改變其規定。買房時，對於那份厚厚的社區管理章程（Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R）不可不仔細的研究清楚，也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的，例如若規定車庫門除了進出以外不可打開，但有些人必須把車庫當作工作房，車庫門要常常開著，那就不適合哦。
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世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 有住家委員會 好還是不好
林秀華表示，拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求，常有一個以上的買主競價，最後成交價高於要價的情形很普遍，估價也很難精準。(林秀華提供)
2013年拉斯維加斯的商業地產投資有很明顯的復甦，總成交量約20億元，其中一半以上投資在大型公寓上，雖然距離2008年經濟蕭條前的水平 (2007年的50億元)仍差一大截，但與最低谷時 (2009年的2.5億元)相比，已不可同日而語。
最近有一個加州來的客戶，購買了一個獨立的小型辦公樓，由於比較過其他的幾個標的物，客戶覺得這個價格很合理，但請估價員估出的價格竟比買價低很多，因此有些躊躇不決，後來理解估價員不是按照土地與建築成本，而是按照該區的平均出租率來計算價值，而客戶購買的目的是作為自用，並不計較空置部分的成本，且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求，所以欣然完成交易。
根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%，比前一年的10.3%略低，因為網路行銷的興起，恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%，比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%；辦公樓目前空置率為25.9%，比前一年的25.8%不相上下，前景堪虞，而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。
拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因，出租並不容易，目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因，但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代，或許多工作可選擇在家裡上班，企業對辦公樓的需要越來越小，才是空置率無法改善的真正原因。
拉斯維加斯現在的失業率是9.3%，仍是全美最高，幸好2013年有幾個大型工程復工，將可提供不少就業機會，例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝，三個旗艦百貨公司，125小店餐廳和辦公室)；及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy，原名西曼哈頓，12棟共700戶康斗，15萬平方呎的辦公室，及5萬平方呎的店鋪)。
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世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 獨立小型辦公樓 供不應求
拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後，明年的房市走向是否繼續大幅增高，是很多投資者有興趣的話題。根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示，獨棟屋（Single Family House）中間價位是18萬3000元，比去年同期上漲26%，集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬9000，比去年同期上漲34%。自從去年8月以來，如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫。事實如此，市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示，房屋買賣成交量已比去年同期下降19%，上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來，過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。從10月到11月，平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象，因為大家忙著過節，沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說，這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡，價格仍會繼續持軟，希望到春天時價格會回升。2014年價格會不會回升？專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV（University of Nevada,Las Vegas）商學院舉辦的房地產座談會上，約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說，在市場上的房子還是不夠多，他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上，而如今只有七、八千棟房子在賣，這樣的低庫存可以提升房價。至於所謂的影子庫存問題，即是屋主付不出每月的房貸，可是仍就繼續住著，而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素，無法盡快將屋子回收，再上市求售的房子，未來這些房子仍會出籠。新屋建商Stephen Jones也保持樂觀，他說，一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州，如加州和紐約州的退休嬰兒潮，他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計，在未來數年內全美每天將有1萬人退休，這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。Tisha Black是資深房地產律師，她認為在經過15個月的高漲勢之後，市場目前進入一段修正期，而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高，因此雖然房價仍屬低廉，但是復甦過程將是漫長路。本文由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.comRead more:
世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 退休潮 對賭城房市有利
拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元，回升到五年前，房市崩盤一年後的行情，已與本地居民的平均所得有合理的對應，預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights)，主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，因為它於10月1日開始生效，許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice)，造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%，相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。另一方面，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping)，即持有不到六個月就轉手賺差價的案件，因為預期未來的房源將更不足而惜售，其9月份的成交量卻下降，但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%，據統計，其平均成本價格是14萬4197元，平均出售價格是19萬910元，平均毛利為5萬3503元，毛利率達37%。相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣，洛杉磯增加了11%，西雅圖23%，底特律13%，紐約14%，芝加哥28%，亞特蘭大32%，拉斯維加斯的交易量增加不多，這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元，因拉斯維加斯的房價相對低廉，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。如上所言，由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足，10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%，為18萬5000元，二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%，為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在，所以漲幅不大。更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月，尤其過去一年來，二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%，二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%，目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了，所以未來一年的升值空間將很有限，甚至小跌也不無可能，除非繼AB284、SB321，州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.comRead more:
世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 屋主權利法案影響房市
買地是很複雜，風險高，學問大的事，不可掉以輕心。(吳維安提供)拉斯維加斯的房價節節高升，市場上的二手房地產緊俏，有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住，或是純投資轉賣，或是蓋個商業樓做生意，有十件事情要衡量一下。首先是地點，買房大家都知道最重要的是地點，地點，地點，買地這個黃金守則更是重要，如果將來是蓋房子，要看看附近將來會不會車水馬龍吵了，離學校、工作、購物和餐館有多遠？買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用，就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫，人口成長有多快，前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外，還要投入多少錢？例如要買個產權保險，以免買到地契上有問題的地，另外是測量的費用，同時也要考慮到接水、電的費用，最後就是建造的費用。第三是城市規畫裡的用途限制（Zoning Restriction），拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地（ER或RU），可以申請更改使用，有些則已規畫好作某種用途，例如在工業區附近蓋住宅，四周是工廠與倉庫，這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants)，例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制，如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處（Home Owner Association）的規定，也許是已經寫到地契上了（Deed Restriction）。第五要注意的是水電供應（utilities），附近如果沒有城市公共水電，可不可以挖化糞池，打水井，如果有，離地有多遠，連接上去是誰出錢，要多少錢。第六是有沒有路進出，如果買的地離主要道路遠，需要穿過別人的地才能進出，是不是能取得穿越權和連接水電的權力。第七是提供穿越權（Easement），有沒有讓別人穿越和使用的權利，有些地上被後面的人家進出，已走出了一條路，這塊地可能要讓出那條路的部分做道路，或是水、電公司有保留穿越的權利，那一部分地就不能使用了。第八是測量（Survey），買地一定要找個測量師畫個地圖出來，才能知道地的面積，界線在哪裡，地形等，以及別人的穿越權範圍在哪裡。第九是淹水區（Flooding），內華達州沙漠占地廣，下雨時，水會沿著一些低凹的地方流，這些地方平常像個乾床，因為這些地方容易淹水，不適合蓋房子，買地要特別注意。最後是建築許可，需要多少機關的核准，有什麼法規會影響到將來要蓋的房子，這些都要瞭解。本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.comRead more:
世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 買地自建 謹記10要點
溺水屋只要不推出來拍賣，銀行就不需要報虧損。(吳維安提供) 最近有地產公司估計，拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說，要完全清理掉這些房產，大約還要五年時間。但奇怪的是，銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次，使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍，從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是，這比正常市場上應當有的數量，仍然低很多。既然有那麼多存貨，為什麼銀行不推出來？這是一個相當令人不解的問題。內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.comRead more:
世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 法拍屋為什麼不見了
