如果不學習 不作功課 都可以投資致富
今天就不會看到有這麼多人陷於「溺水屋」中
有足夠資訊作決定 以嚴格手段管資金
這是一個資訊變化很快又複雜的時代，有「即時」且「足夠」的資訊而作的決定，較有勝算，否則形同賭博，風險很大；投資房地產更是如此，雖然在理性的決策中，仍然可能疏漏或存在無法掌握的因素，但至少能降低風險，增加勝算，避免盲從。
孫子兵法裡有一句話：「多算勝，少算不勝，而況於無算乎？」任何的投資策略都有獲利的機會，但能否令自己立於不敗之地是一個重要考量，避免自己遭受無法承受的巨大虧損，具體來說就是要嚴格控管資金，有了資金，才有機會等待好的時機大賺一筆。
合理房價須符合當地收入水平
現在不管懂不懂經濟，人云亦云，每個人都很篤定美國經濟要很久才會復甦，然後結論就是房價不會漲所以不能買，這些人多半都是前幾年買房地產虧本的，從來不研究數據，也不懂計算成本，只會跟著所謂「看法」跑，主觀地認為大家都這麼說，總不會錯。
當資訊一面倒時，就要小心了，常常眾多指標指的都是同一件事，參考了太多類似的指標，是虛增計算，例如經濟專家說的全美失業率10%可以當作其中的一個計算，但是應該考慮更多的條件，例如全美「法拍屋」（釋）量200萬棟，這又增加了一個計算，又或參考技術面的指標，例如「投資回報率」（釋）多少，於是計算又多了一成，類似這樣，計算越多，決策的勝算就越高，獲利的機會當然就會越大，但即使如此，還是無法保證一定可以獲利。
現在舉例來計算投資可行性，現在賭城一個「獨棟屋」（釋）售價是14萬元，月租金要價1,000元，很容易租出去，「出租回報率」（釋）是1,000元 × 12月 / 14萬元 = 8.6%，比銀行定存利息1%高很多，如果將來轉賣也不會虧，這投資就立於不敗之地。
反觀2005年賭城一個「獨棟屋」售價是35萬，每月分期付款2,000元，屋主一棟房子每月要貼1,000元，而屋主還要再多買，說賭城房子新又漂亮，比加州便宜很多，還看漲，不管賭城的居民月中間平均收入只有4,000多元，如果按收入30%是居住開銷，每月只夠支付1,200元，換句話說就是只能負擔約15萬元的房子的分期付款，35萬元的房價根本不符合當地的收入水平，結果就是大家看到的，血本無歸，信用破產，現在想趁低買進也沒資金。
原文刊登在世界日報賭城版—- 9-25-2010
2010年9月25日 星期六
2010年9月18日 星期六
賭城房價 有起有落 視區域而定
房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要
須多研究不同的產品和地區 評估其抗跌性
Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。
近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。
反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：
一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：
原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010
Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。
近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。
反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：
| Zip Code | Area | % Change | Medium Price $ |
| 89002 | Henderson | -13.8% | 147,000 |
| 89011 | Henderson | -12.1% | 134,000 |
| 89015 | Henderson | -14.8% | 115,000 |
| 89074 | Henderson | -12.9% | 155,000 |
| 89128 | Northwest | -21.1% | 87,000 |
| 89134 | Northwest | -12.2% | 180,000 |
| 89141 | South West | -10.3% | 175,000 |
| 89030 | North | 12.8% | 45,000 |
| 89101 | East | 10.9% | 52,000 |
| 89102 | Southwest | 18.3% | 110,000 |
| 89104 | South | 13.1% | 71,000 |
| 89106 | North | 11.6% | 63,000 |
| 89107 | Northwest | 16.7% | 70,000 |
| 89108 | Northwest | 10.0% | 77,000 |
| 89110 | East | 10.8% | 72,000 |
| 89115 | East | 13.3% | 72,000 |
| 89118 | Southwest | 20.2% | 98,000 |
| 89135 | Southwest | 16.7% | 280,000 |
| 89145 | Northwest | 12.0% | 107,000 |
| 89146 | Southwest | 37.5% | 126,000 |
| 89156 | East | 10.7% | 89,000 |
| 89169 | South | 13.8% | 90,000 |
一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：
原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010
2010年9月11日 星期六
策略性棄屋 賭城恐重現「法拍屋」潮
不論是屋主或銀行 本能皆會依照對自己有利的方式來作決策
最怕的就是不知道其中的利害輕重 損人又不利己
「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮
基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」（釋）潮所帶來的衝擊。
因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。
銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。
次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。
為今之計 關键在銀行
根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。
如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。
人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。
最怕的就是不知道其中的利害輕重 損人又不利己
「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮
基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」（釋）潮所帶來的衝擊。
因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。
銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。
次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。
為今之計 關键在銀行
根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。
如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。
人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。
原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010
2010年9月4日 星期六
為退休做準備 嬰兒潮中年人掀買屋潮
內華達房地產公司負責人林秀華表示，房地產投資者對個別市場的資訊及法規的了解很重要，須找有口碑的，熟悉本地市場的經紀人多研究不同的產品，比較其抗跌性，是否容易租出及管理，以及其它的問題，如房屋西曬，社區開發商有無倒閉或訴訟在身等。
最近媒體一再報導「賭城的房地產」是怎麼嚴重糟透，不斷唱衰這全美最嚴重的房災區，但賭城從事房地產的業者，目前生意依然暢旺，不但有外國投資者，還增加許多40、50歲的買主，他們嚮往賭城退休生活，現在趁低點先買來出租有收入，也許5年後改為度假屋用途，10年後退休就在此定居了，值得同屬戰後嬰兒潮族群的華人參考這種模式。
嬰兒潮年代出生的族群，由於人口多，後勢看好，這些人的標的屋是區好，小區環境有設施，交通方便，房齡新，格局寬廣舒適但總面積不必太大，房屋基礎品質佳，室內裝璜未必要有很多高檔建材upgrades，因為將來自己要住時再依自己喜好改動就可，樓下有睡房或書房，除了康斗、獨棟屋外，也有青睞高層豪華公寓的。
這類房屋抗跌性還特別高，有位住賭城的客人2009年初在某高級社區買了一戶30萬美元2500呎的中型房子，準備等小孩上大學離家，剩夫妻兩人後，從目前所居住5000呎的大房子搬去，因為是搶房所以他覺得出價還比時價高了1萬美元，當時貸款採非自住屋利率是6%，房子一個月就租出去，每月租金是2000美元，每月社區管理費200美元，最近因房貸利率大幅調低，準備重貸，銀行估價出來已是33萬5000美元，雖說沒轉賣打算，他還是很沾沾自喜。
要注意的是：上述個案是高級社區，而非是老人社區，賭城退休老人社區的房子雖然很容易符合所規定的條件，而且價格相對也便宜，但卻不建議作退休準備的人買，因為它對居住者的年齡有限制，很難找到租客，許多外州客人見到房子如豪宅往往愛不釋手，但它不必和人競標及價廉是有很多原因的，須與熟悉賭城房市的當地人多研究，以免將來有行無市被套牢。
賭城的房市因為過去超建，現在經濟還不景氣，但200萬人口還是要有地方住，如果中低價位的房價都跌到位了，賭城居住的負擔原來就比美國其它的大城市如洛杉磯、灣區、紐約、芝加哥輕省，區好品質佳的房子還是會在多樣的選擇中勝出，不管甚麼城市，房地產都有不同的產品，各別的漲跌也不同，以偏概全，不求甚解的觀點不但使賭城民心惶惶，還會誤導投資大眾的決定。
雖然Standard & Poor's本周出爐的一個統計報告，說賭城的房價指數從今年4月到5月降了0.5%，從5月到6月又降了0.6%，反觀統計中的其它20個美國大城市從5月到6月則平均升了1%，這也被拿來大作文章，在我看來這些報導是沒新聞只起鬨，1%多之差不說也罷。
內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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最近媒體一再報導「賭城的房地產」是怎麼嚴重糟透，不斷唱衰這全美最嚴重的房災區，但賭城從事房地產的業者，目前生意依然暢旺，不但有外國投資者，還增加許多40、50歲的買主，他們嚮往賭城退休生活，現在趁低點先買來出租有收入，也許5年後改為度假屋用途，10年後退休就在此定居了，值得同屬戰後嬰兒潮族群的華人參考這種模式。
嬰兒潮年代出生的族群，由於人口多，後勢看好，這些人的標的屋是區好，小區環境有設施，交通方便，房齡新，格局寬廣舒適但總面積不必太大，房屋基礎品質佳，室內裝璜未必要有很多高檔建材upgrades，因為將來自己要住時再依自己喜好改動就可，樓下有睡房或書房，除了康斗、獨棟屋外，也有青睞高層豪華公寓的。
這類房屋抗跌性還特別高，有位住賭城的客人2009年初在某高級社區買了一戶30萬美元2500呎的中型房子，準備等小孩上大學離家，剩夫妻兩人後，從目前所居住5000呎的大房子搬去，因為是搶房所以他覺得出價還比時價高了1萬美元，當時貸款採非自住屋利率是6%，房子一個月就租出去，每月租金是2000美元，每月社區管理費200美元，最近因房貸利率大幅調低，準備重貸，銀行估價出來已是33萬5000美元，雖說沒轉賣打算，他還是很沾沾自喜。
要注意的是：上述個案是高級社區，而非是老人社區，賭城退休老人社區的房子雖然很容易符合所規定的條件，而且價格相對也便宜，但卻不建議作退休準備的人買，因為它對居住者的年齡有限制，很難找到租客，許多外州客人見到房子如豪宅往往愛不釋手，但它不必和人競標及價廉是有很多原因的，須與熟悉賭城房市的當地人多研究，以免將來有行無市被套牢。
賭城的房市因為過去超建，現在經濟還不景氣，但200萬人口還是要有地方住，如果中低價位的房價都跌到位了，賭城居住的負擔原來就比美國其它的大城市如洛杉磯、灣區、紐約、芝加哥輕省，區好品質佳的房子還是會在多樣的選擇中勝出，不管甚麼城市，房地產都有不同的產品，各別的漲跌也不同，以偏概全，不求甚解的觀點不但使賭城民心惶惶，還會誤導投資大眾的決定。
雖然Standard & Poor's本周出爐的一個統計報告，說賭城的房價指數從今年4月到5月降了0.5%，從5月到6月又降了0.6%，反觀統計中的其它20個美國大城市從5月到6月則平均升了1%，這也被拿來大作文章，在我看來這些報導是沒新聞只起鬨，1%多之差不說也罷。
內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2010年8月28日 星期六
外國投資者 有助房市復甦
內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。
經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。
一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是： 1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。
2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。
3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。
5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。
一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。
也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線:(702) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。
一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是： 1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。
2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。
3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。
5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。
一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。
也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。
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2010年8月21日 星期六
失業率 牽動房價漲幅
手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。
去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。
根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。
就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。
最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線:(702) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。
根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。
就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。
最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。
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2010年8月14日 星期六
賭城房價會二次探底嗎?
內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。
7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。
賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。
再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。
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Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 賭城房價會二次探底嗎
近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。
7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。
賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。
再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。
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