隨著全美經濟逐漸復甦，2013年拉斯維加斯的大小商展與會議共計有2萬2027次，比2012年增加了1.9%，博弈收入已經連續三年增長，2013年 又比2012年多了2.9%，為96億7000萬元，遊客數量則與2012年不相上下，維持在有史以來的最高點，為3970萬人，旅館住房率也與2012 年相當，保持為84%。最重要的是，拉斯維加斯的人口創歷史新高，達到206萬2253人，這代表工作機會增加，拉斯維加斯的失業率也從金融危機期間的兩 位數字率降至最近的8.9%，與全美的平均失業率7%之差距已越來越縮小。
2013年以拉斯維加斯為代表的華達州的二手屋中間房價大漲 22.2%，居全美第一位，其它的前五名是：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%，與喬治亞州的13.4%。拉斯維加斯的房價 大漲有一部分原因是來自於二手屋供不應求.
因 為房源緊俏而房價大漲，許多投資型的屋主因此紛紛將前兩年低價購入的出租屋以高價推出求取暴利，所以房源已有很大的改善，可惜大多數投資型的買家已不再盲 目搶房，從「現金買家」(代表投資而非自住)已經明顯減少就可看出端倪，3月份的「現金買家」占43.1%，比2月份的46.8%，與比去年同期的 59.5%皆呈現下降趨勢。
根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，目前市面上有6470戶求售的獨棟屋仍未取得購買合約，比去年同期增加了130%；有2295戶求售的集合住宅仍未取得購買合約，比去年同期增加了88.3%。
此外，今年3月份的二手屋銷售中有12.9%是屬於「不足額還貸銷售」，11.7%是「銀行回收屋」，分別比2月份的14%與12%下降，換句話說，75.4%的正常銷售乃占大多數，其中即以轉賣求利的投資型屋主為主。本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com Read more:
世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 -人口續增 房市榮景可期
拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%，仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計，從2007年至2010年，內州的企業總裁減18萬個工作，而自2011年至今則回增了6萬個工作，差距仍大。許多與房市有直接關係的工作，例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上，因為藍領勞力過剩，及雇主不確定經濟是否復甦，自從2007年以來，內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右，無法向上提升。
聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格，加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說，有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款，才能得到所需的貸款額。
地產資料中心CoreLogic公司說，2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%，是全美漲幅最高的州，相較於其他前五名：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%，可見漲幅仍大於其他地方。
基於就業率與收入水平無法提升，貸款利率與房價卻齊齊上揚，房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為，2014年的房價不會再有大漲幅的現象。
2014年1月份價格比前一個月，即去年2013年12月份上漲0.9%，今年3月份比2月份漲2.6%，這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊，抬高房價，當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶，迪格爾認為，從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續，即2014年的房價將會持平。
也有些地產專家認為，隨著春季的來臨，房市將會熱絡起來。CoreLogic說，目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%，即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較，仍只有60%左右，未來如果經濟情況繼續好轉，房市上漲空間應該是存在的。
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在南加州，除了聖瑪利諾與亞凱迪亞外，一般華人都喜歡住聖蓋博市（San Gabriel），當地高中，亞裔學生占57%，西裔41%，白人只有0.95%。公立高中畢業考試（CAHSEE）成績，數學通過比率91%，英文86%。當地房價最便宜是一幢1955年蓋，三臥，兩浴，1388平方呎，賣53萬8888元。
在拉斯維加斯，沙漠林社區中的派洛斯福德高中（Palos Verde），亞裔占8%，白人占81%，非裔占5%。內州學力測試（HSPE），數學是63%，英文是89%。（數學差想必是亞洲人不多），學區中，目前有452棟房子在賣，有141棟在50萬以上，261棟在20萬到50萬中，有30棟在20萬以下，該附近的房價最低的一幢是2000年蓋，三臥，兩浴，1310平方呎，賣19萬9900元。最貴的是890萬元，1萬2314平方呎，六臥，十浴，七車庫，2005年蓋。
在西南區，韓德盛市的科羅瑞都高中，亞裔占12%，白人68%，西裔12%，非裔6%，內州學力測試（HSPE）數學是70%，英文92%，科學84%，學區中，目前有314棟房子在賣，有109棟在50萬元以上，194棟在20萬到50萬中，有12棟在20萬以下，附近的房價最低的一幢是2000年蓋，三臥，兩個半浴，1621平方呎，賣15萬元，最貴的是780萬元，1萬650平方呎，五臥，九浴，四車庫，2007年蓋。
在亞裔多的克拉科高中（Clark High），亞裔占20%，白人18%，西裔51%。內州學力測試（HSPE），數學是53%，英文85%。這個學校附近的房價平均是10萬元出頭，比較老一些，不過進這學校可以跨區，不一定要住旁邊。
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許多中國人對投資拉斯維加斯的房地產很有興趣，但對於是否要全家帶小孩移民來此有疑慮，因為他們聽說拉斯維加斯的學校素質低。這其實是他們對拉斯維加斯有資優學校（Magnet school）的特別教育體系不夠了解。
一所學校的好壞評比有很多因素，包括學校附近居民的素質、教職人員的熱忱度、學校的設備經費及家長的參與。一般而言，房價和學校的確有一定的關係，住貴的區域的屋主收入高，教育程度高，肯參與學校活動，老師們在家長的監督和鼓勵下，表現也會特別好。
那麼房價低的地區的學校是不是就不好呢？拉斯維加斯的資優學校多半設在房價低的地區，這些資優學校中有一半學生是住在學校附近的小孩，另一半是跨學區的資優生（Gift Children），也就是智商在120以上、學業成績佳、沒有無故缺課紀錄的學生，學生可以跳級，或選高年級的課，在資優計畫中任教的老師也經過特別甄選。
因為資優學校有一半是普通學生，從學校的總體成績及排行看不出資優學校的特殊表現，不過美國一些名校早已肯定拉斯維加斯資優學校的實力，每年拉斯維加斯的高中畢業生進名校的不少，例如去年柏克萊加大就收了22名拉斯維加斯的學生，其中有一半是克拉科高中，不過最後只有五位去柏克萊加大報到，其餘學生都進了常春藤大學。
在拉斯維加斯讀中學還有一個好處，可以體驗更多的主流文化，與主流社會的成員接觸。現在許多中國新移民待在加州，住在中國人的社區中，吃中國餐，說普通話，自成一個社群，和美國社會有所區隔，在那樣環境中長大的孩子，如何適應美國大學生活？又如何能在美國社會中生存？
來比一比加州和拉斯維加斯的學校，在北加州，中國人一窩蜂在庫比蒂諾高中附近買房子，這所學校中亞裔學生占57%，白人29%，西裔10%，每年在加州高中生畢業考試的表現（CAHSEE），數學通過比率97%，英文95%，但不保證畢業於這所高中就能進入旁邊的史丹福大學就讀，因為所有的大學都傾向錄取來自不同城市的學生。庫比蒂諾的房子特別貴，一幢1932年蓋，兩臥、兩浴，1293平方呎的房子要價120萬元。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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1987年施奈德被加州銀行控股公司派到拉斯維加斯，出任內華達州第一聯美銀行董事長與執行總裁，那年他才40歲，從此這位出生於南達科達州的青年才俊，便與拉斯維加斯結下不解之緣，今年他66歲，是內華達州立大學的新任校長，他的職場轉型與拉斯維加斯的發展息息相關，26年來他對賭城文化與產業的貢獻有目共睹。
當第一聯美銀行被富國銀行併購以後，施奈德決定繼續留在拉斯維加斯，因為他覺得這是一個可以發揮他影響力的地方。當時的城中區是毒品與流浪漢集中的地方，治安很差，城中區的賭場只有日漸衰頹，毫無生機，但施奈德天生是個改革家，他提出一個在弗利芒街蓋幻彩天幕的偉大方案，不斷奔走立法，並取得市政府與弗利芒街兩旁賭場的財力支持，天幕完成後，城中區的商機果然起死回生，如今觀光客絡繹不絕，當時他就名列拉斯維加斯最有影響力的十人之一。
施奈德夫婦同時也是藝術愛好者，他們感到拉斯維加斯缺乏文化氣息，於是又著手打造一個表演藝術中心，地點就在城中區裡，他們自己率先捐款100萬元，得到各界人士的回響，最後以捐款最多的基金會主席史密斯為名，建立頗具建築特色與音效絕佳 (Art Deco Style)的史密斯表演藝術中心，如今該中心交響樂團演奏、舞蹈與各種藝術表演盛況空前，這又是一項創舉，拉斯維加斯終於有點文化了。
2010至2013年，施奈德擔任內華達州立大學旅館管理學院的院長，對建教合作不遺餘力，尤其是管理與財務方面的領域，他也主導大學的發展策略，致力於使州立大學成為社區發展的資源與動力，產業界需要的各種訊息，多半可從大學提供的經濟發展研究資料中取得。因為施奈德對促進拉斯維加斯產業的多樣化功不可沒，2014年施奈德成為內華達州立大學新任校長，跌破專家學者眼鏡，為使拉斯維加斯更均衡更健康地發展，誰說州立大學校長必須是博士或教育界出身？在拉斯維加斯什麼都有可能。
內華達州長山道沃頒予施奈德2013年年度慈善家的最高榮譽，建造大學體育場是施奈德接下來想作的項目，此外，拉斯維加斯的退休人口與日劇增，但醫療設備與人才欠缺，所以施奈德也要儲備一個四年制的醫學院，施奈德是銀行家、企業家、改革者、文化使者、慈善家、教育家，最主要的是，施奈德是拉斯維加斯文化與商機的重量級推手。
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根據S&P/Case-Shiller機構的統計，2013年全美國20個大城市的房價平均上揚14%，其中拉斯維加斯、洛杉磯與舊金山的漲幅更是超過20%，許多人投資者紛紛因此來電詢問：房地產投資的時機是否已經過了？
有鑑於此，投資專家綜觀美國房市之歷史，歸納出一些簡單的準則，給投資者作參考。
一、房價與年租金的比例﹕舉例說明，如果房價是15萬元，月租金是1100元，則此比例為15萬/(1100x12月)=11.36 ﹔從1989年到2003年 (全美房價瘋狂飆漲之前)15年間全美的平均指數是12，而Moody's Analytics機構剛出爐的2013年第三季的全美此比例是14，難怪很多投資者開始猶豫不決了，因為雖然目前此比例不理想，但同時銀行30年房貸的利率4.5%也是史上最低點。
此外，有些城市則不適合參考此全美平均指數，例如舊金山、紐約、奧斯汀，其2013年第三季與從1989年到2003年15年間的數據分別是32與28、19與14、24與16。
二、房價與年收入的比例﹕舉例說明，如果房價是12萬，年收入是6萬，則此比例為12萬/6萬=2﹔從1989年到2003年15年間全美的平均指數為1.9，而Moody's Analytics剛出爐的2013年第三季的全美此比例是1.8，所以對投資者而言目前的比例和歷史指數不相上下，是否投資就要考慮其它的的因素，特別是對未來經濟成長的預期。
至於舊金山、紐約、奧斯汀，其2013年第三季的數據分別是4.8、1.9、2.2，各城市的相關指數也可在知名房地產網站zillow.com上找到。
三、2014年美國重要經濟指標預估﹕這方面的參考數據有2014年全美GDP (國民生產毛額)預估是2.7%(2013年是1.9%)﹔2014年的失業率是6.5%﹔2014年零售業增長是5%﹔2014年30年房貸利率上漲為5%至5.5%。
總結未來一年美國的房市展望﹕2013年全美房價普遍性上揚兩位數，預估2014年會趨緩，漲幅為3%到5%之間﹔2014年溺水問題減輕，售屋者增加，房源較鬆，二手屋銷售量會增加4%，建商新屋增銷售量會增長16%﹔但低房價的吸引力降，加上銀行提高利率，現金投資客變少。
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經濟學家宋博 (Chris Thornberg)最近在2月的「2014年內華達州經濟前景和市場分析」研討會上預計，內華達州和拉斯維加斯的經濟今年將會不錯，2015年會更好。
雖然美國各州的經濟狀況因地而易有強有弱，但整體經濟在經過2009年開始的金融危機後，過去幾年一直在穩定的復甦成長中。消費者開始購買非必需品，出口貨物增加，一度不太樂觀的州市政府財務狀況也因縮減開支而比較健康。仍存在一些阻擋經濟成長的因素，包括：緊縮的銀行貸款，人民積蓄不夠，尚未解決的政府福利制度改革方案，中國經濟減緩，聯邦政府減少收購債券（QE）等等不利因素。宋博認為，今年美國的GDP國內生產總值會達到3%至3.5%。
內華達州受到次房貸泡沫化(subprime loans)和旅遊業收入降低的雙重打擊，經濟狀況幾乎一度瀕臨全盤破產的邊緣。經過數年的修復工作，最近傳出許多好消息，就業情況繼續改進，8.8%的失業率仍高於全國的6.7%，不過每年均有增加平均約2%的新工作。許多行業都有擴張跡象，不止賭場和旅館業在雇用新人，根據必康經濟顧問公司（B acon Economics Co.）的數據調查，保險業和財務顧問業在整體經濟裏由2001年的8.3%成長到去年的12.4%，其他如運輸業、製造業、健保業、服務業都繼續成長，必康公司認為，這個現象會至少再持續進行三年。這種經濟重心分散現象對拉斯維加斯的未來是有幫助的，不過分依賴賭博業及旅遊業使得整體經濟增加彈性及抗壓性。
受歡迎的房產網站Zillow.com分析，在經過去年的26%高漲幅後，今年應該是持平的市場。拉斯維加斯的溺水屋比例，即房屋貸款高於房屋的市場價，從2012年第一季的71%，第四季的59%，降至去年2013年第三季的39%及第四季的35%。Zillow的經濟分析師古德(Gudell)說，溺水屋比例大幅度的降低是因為中間價位的房價大幅上漲。拉斯維加斯的35%溺水屋比例仍是全美第一高。平均房價仍是偏低的18萬5000元，只有最高時期的55%，古德認為，在未來數年房價仍有上漲空間，不過上漲的速度將會慢下來。目前一般專家的估計是一年上漲3-5%。
本文由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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