內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。
經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。
一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是： 1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。
2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。
3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。
5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。
一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。
也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線:(702) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2010年8月28日 星期六
2010年8月21日 星期六
失業率 牽動房價漲幅
手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。
去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。
根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。
就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。
最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。
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去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。
根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。
就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。
最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。
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2010年8月14日 星期六
賭城房價會二次探底嗎?
內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。
7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。
賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。
再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。
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近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。
7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。
賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。
再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。
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2010年8月7日 星期六
銀行緊縮放款 無益經濟復甦
內華達房地產公司負責人林秀華表示，雖然利率創歷史新低，因為銀行緊縮放款，買房多要用現金，這樣經濟如何能復甦，房利美和房地美對銀行貸款審核程序的規定，拿捏的尺寸要剛好，才能鼓勵銀行放款。
目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。
根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。
銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。
次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。
銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。
比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。
舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。
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目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。
根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。
銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。
次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。
銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。
比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。
舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。
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2010年7月31日 星期六
搶救溺水屋 再推新貸款方案
內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。
修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。
內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。
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2010年7月24日 星期六
賭城房價 已有觸底訊號
內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。
由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？
美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。
2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。
2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。
目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。
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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？
美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。
2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。
2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。
目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。
內華達房地產公司熱線 (702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2010年7月17日 星期六
賭城150商業建築 面臨法拍
內華達房地產公司負責人林秀華表示，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但要算好空置的可能性及合理租金收入，不是便宜就買。
賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。
由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。
很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。
正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。
此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。
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賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。
由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。
很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。
正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。
此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。
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