內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。
7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。
7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。
賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。
再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。
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2010年8月14日 星期六
2010年8月7日 星期六
銀行緊縮放款 無益經濟復甦
內華達房地產公司負責人林秀華表示，雖然利率創歷史新低，因為銀行緊縮放款，買房多要用現金，這樣經濟如何能復甦，房利美和房地美對銀行貸款審核程序的規定，拿捏的尺寸要剛好，才能鼓勵銀行放款。
目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。
根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。
銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。
次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。
銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。
比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。
舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。
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目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。
根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。
銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。
次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。
銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。
比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。
舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。
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2010年7月31日 星期六
搶救溺水屋 再推新貸款方案
內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。
修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。
內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。
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2010年7月24日 星期六
賭城房價 已有觸底訊號
內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。
由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？
美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。
2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。
2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。
目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。
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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？
美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。
2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。
2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。
目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。
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2010年7月17日 星期六
賭城150商業建築 面臨法拍
內華達房地產公司負責人林秀華表示，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但要算好空置的可能性及合理租金收入，不是便宜就買。
賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。
由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。
很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。
正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。
此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。
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賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。
由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。
很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。
正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。
此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。
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2010年7月10日 星期六
《房地產專欄》短期通縮 長期通膨
內華達房地產公司負責人林秀華表示，通貨緊縮和通貨膨脹兩股力量拉鋸，都視消費者信心而定，房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。
雖然賭城房價已跌破高峰時的二分之一，但當前經濟情勢，仍引發部分房地產投資人裹足不前，近來就有華人詢問美國整體經濟對房市的影響，這就必須從總體經濟面向來看，全球經濟體的相互影響，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。
由於美國政府沒有節制地印行美鈔，加上近來中國的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品的價格提升的可能性大增，許多人擔心通貨膨脹即將來臨；且歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如30年固定房貸利率降至4.75%，是25年來新低，但是大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，甚至人人感覺資金短絀，不敢消費，這又像有通貨緊縮之虞，究竟該作何解？
造成通貨膨脹或通貨緊縮的主要因素是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量，舉個大家最耳熟能詳的例子就是﹕ 時機不好，小鎮每個人都債台高築；這天，從外地來了一位旅客，他在一家汽車旅館前停車，進去後，拿出一張100元鈔票放在櫃台，說想先看看房間，就在他上樓的時候，店主抓了這張100元鈔，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢，屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢，豬農拿了100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢，供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢，有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢，旅館店主把這100元放到櫃檯上，以免旅客下樓時起疑，此時，這位旅客下樓來，聲稱客房沒一間滿意的，他把錢收回，塞進口袋，走了﹔這一天，表面看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清了不少，100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難，所以說錢要流動才可以彰顯它的價值。
最近美國和中國政府都發表要中止過去所做的經濟刺激方案，這是一個利空，同時剛公布的美國消費者信心指數由5月的62.7反轉下降至6月的52.9(100為中介質，100以上表示樂觀)，造成股市重挫，美國民眾又不敢消費了，把錢存下來，美國10年期的國債利率跌到3%以下，一年期定存利率掉到1%以下，消費者除了對未來景氣憂慮外，和美國的高失業率也有很大的關係，這就形成短期的通貨緊縮壓力。
然而在金融海嘯以前，全世界就已有物質不足的共同隱憂，無論是能源、原材料、重金屬、糧食，只是這個問題暫時被金融海嘯沖淡了，多年來美國仰賴中國的低價出口產品抑制通貨膨脹，但此因素即將逐漸消失，所以基本的經濟結構還是傾向通貨膨脹。
目前因信心低落不敢消費，及金融體系成員如銀行也對彼此的信用有疑慮，減少借貸，去桿槓化而無法由信用創造價值，故有通貨緊縮的壓力，一旦消費者重拾5月以前的信心，就又會開始擔心通貨膨脹的，兩股力量拉鋸，所以股市才會重挫後又有反彈，至於房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，反而前一陣因股市太好(道瓊指數一年多來從6500到11000點)，而離開房市，現在則可能再回來投入房市，房市仍以長期保值為投資策略。
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雖然賭城房價已跌破高峰時的二分之一，但當前經濟情勢，仍引發部分房地產投資人裹足不前，近來就有華人詢問美國整體經濟對房市的影響，這就必須從總體經濟面向來看，全球經濟體的相互影響，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。
由於美國政府沒有節制地印行美鈔，加上近來中國的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品的價格提升的可能性大增，許多人擔心通貨膨脹即將來臨；且歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如30年固定房貸利率降至4.75%，是25年來新低，但是大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，甚至人人感覺資金短絀，不敢消費，這又像有通貨緊縮之虞，究竟該作何解？
造成通貨膨脹或通貨緊縮的主要因素是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量，舉個大家最耳熟能詳的例子就是﹕ 時機不好，小鎮每個人都債台高築；這天，從外地來了一位旅客，他在一家汽車旅館前停車，進去後，拿出一張100元鈔票放在櫃台，說想先看看房間，就在他上樓的時候，店主抓了這張100元鈔，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢，屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢，豬農拿了100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢，供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢，有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢，旅館店主把這100元放到櫃檯上，以免旅客下樓時起疑，此時，這位旅客下樓來，聲稱客房沒一間滿意的，他把錢收回，塞進口袋，走了﹔這一天，表面看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清了不少，100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難，所以說錢要流動才可以彰顯它的價值。
最近美國和中國政府都發表要中止過去所做的經濟刺激方案，這是一個利空，同時剛公布的美國消費者信心指數由5月的62.7反轉下降至6月的52.9(100為中介質，100以上表示樂觀)，造成股市重挫，美國民眾又不敢消費了，把錢存下來，美國10年期的國債利率跌到3%以下，一年期定存利率掉到1%以下，消費者除了對未來景氣憂慮外，和美國的高失業率也有很大的關係，這就形成短期的通貨緊縮壓力。
然而在金融海嘯以前，全世界就已有物質不足的共同隱憂，無論是能源、原材料、重金屬、糧食，只是這個問題暫時被金融海嘯沖淡了，多年來美國仰賴中國的低價出口產品抑制通貨膨脹，但此因素即將逐漸消失，所以基本的經濟結構還是傾向通貨膨脹。
目前因信心低落不敢消費，及金融體系成員如銀行也對彼此的信用有疑慮，減少借貸，去桿槓化而無法由信用創造價值，故有通貨緊縮的壓力，一旦消費者重拾5月以前的信心，就又會開始擔心通貨膨脹的，兩股力量拉鋸，所以股市才會重挫後又有反彈，至於房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，反而前一陣因股市太好(道瓊指數一年多來從6500到11000點)，而離開房市，現在則可能再回來投入房市，房市仍以長期保值為投資策略。
內華達房地產公司熱線(702) 888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2010年6月12日 星期六
Summerlin、Anthem 房價抗跌性強
投資賭城如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話。
由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出
Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。 在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。
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由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出
Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。 在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。
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