2012年5月12日 星期六

旅館康斗 可度假自住可出租


May• 05•12

拉斯維加斯旅館「康斗」看好,可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時,來此購買度假屋享受人生成為一種風潮,擁有一戶坐落於賭城大道上,與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo,集合住宅),更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡,可以欣賞賭城大道上的美景,有24小時的前檯服務,警衛森嚴,還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等,和一般獨棟屋不同,這是在買一種生活品味 (Life Style)。

除了度假自住外,許多人也將其當作招待所,高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元),這是筆不小的開銷,於是頭腦精明的投資者,便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」,除了度假自住外 (屋主有優先選擇權),不用的時間便交給旅館管理人出租,若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能,基於這種考量,旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠,以下就以實例作說明。

鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定,旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少,以下例子的數字僅作參考。

李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」,有如一般旅館的套房,睡床、沙發,外加個小廚房,位處22樓,有賭城大道景觀,減去度假自住30天,按照2011年賭城旅館出租率86.9%,出租286天(365-30) x 0.869,每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元),年租金收入為4萬2900元,旅館管理人收取一半,剩2萬1450,物業管理費是4320(每月360元x12),地價稅是2200元,淨受益為1萬4930,投資報酬率為6.8%,和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠,還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費,每次約40元),十分上算。

此外值得注意的是,繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後,MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館,現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少,無論是開發商全新的或二手的,突然賣方討價還價的空間都變小了,須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元,再加上土地開發執照等費用,每平方呎的成本可能達450元,這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本,而在房價多半「溺水」的情況下,對售價有決定權的其實不只是賣方,而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012

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