房地產網站的風行和詬病

房地產投資者在網上尋找物業投資已形成風潮。據統計，每月共有6100萬人次進入紅鰭(Redfin)、圖尼雅(Trulia)和資樓(Zillow)三大房地產網站瀏覽，取得網上資訊方便，對房地產仲介業務已產生重大影響。

房屋仲介是人對人服務，買賣房子不可能像在亞馬遜網站上選購商品那麼簡單，在數量與付費上點兩下交易就完成。所以房地產網站的出現並未造成像旅行業那麼大的衝擊，仲介的佣金沒有因此調降，更多的投資者是拿著網上取得的資料，來找本地經紀人帶他去看這些物業。

紅鰭是個折扣房產仲介，目前紅鰭在全美25個城市有據點，包括拉斯維加斯。而圖尼雅和資樓都是以免費提供房地產資訊為號召，收入主要來自廣告。今年7月，資樓併吞圖尼雅，並且在股票市場上掛牌上市，資樓的主要特色是除房子本身的基本資訊，如尺寸大小、建造年代，還有房子估價(Estimate)，鄰近的空照圖與附近房價比較。但資樓資訊的正確性與即時性一直被使用者詬病，財星雜誌說在資樓上的房子資訊只有57%的正確性，約有10%的誤差，另外有36%的房子早已賣出去還登在網站上。而在資樓上掛牌求售的房子只占實際上市物業的79%，無法代表房地產市場的全面性，今年資樓準備推出房產經紀評分制度和排行榜，好讓投資者可以選擇經紀人，但資樓主要收入為廣告，其公正性可能會引發各種訴訟。

房產網站上的資訊因為有太多誤差，投資人如果完全仰賴網站做決定，可能會作錯決定，特別是忽略當地的情況和問題，與錯估房子的真正價值，在尋找投資物業時，一定要到當地找一個有經驗的專業經紀人，實地去看房子，透過經紀人從房地產經紀人公會網站(MLS)上拿到的資料，才是較即時且正確的。

房地產網站尚不至於威脅房產經紀人的工作機會，反而從各地來投資的人更多了，使交易量增加。本文及照片均由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com。

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連漲2年 賭城房市降溫

影響賭城房市走向的因素除了就業機會多少及退休遷居人數之外，主要還會受外地來投資者的意願而定。雖然拉斯維加斯的就業率已逐漸改善且有更多的退休者搬進來，但是因過去兩年房價上漲30%之後，投資者的熱錢多已轉向火紅的股市或其它報酬率較高的投資項目。最近賭城的各項房屋數據都開始顯示有降溫的趨勢。

維加斯新屋建築研究公司（Home Builders Research Inc.）報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶，比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶，比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象，許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照，上個月建商共取得了791張執照，比今年1月份增加76%。

維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟，數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽，比起去年同期的數目要多出40%。

上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元，比去年同期上漲9%，但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元，比去年同期上漲10%，與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示，過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束，不可能一直繼續下去。

維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後，過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段，未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen，特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望，因為年輕的遊客增加，帶來短期停留而高消費的娛樂業收入，另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪，又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來，他說「在8月裡，維加斯市景非常繁榮，市場強勁，幾家大賭場經理也都認同。」

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賣方經紀 不喜討價還價

在美國買房子，一般都是用書面出價（Written Offer），由經紀人準備一份合同（Purchase Agreement），上面包括出價、押金、雙方同意支付的手續費、哪家產權公司、過戶日期、家具等歸屬和其它附加條件。買主簽名，附上押金支票和財力證明，經紀人就把那份出價合同送出去給賣方經紀人。

對方接到出價後，在要求的時間內，必須給買方一個答覆。可能會有三種情況產生：一是拒絕（reject），二是接受（accept）成交，三是有部分條件不同意。不同意的地方，賣方會以書面還價（Counter Offer）來回覆，買方也可以再回以書面還價，雙方往返討價還價。

.雖然每個出價合同上都寫了賣方必須在一定的時間內答覆，但是現在按規矩作事的人不多了，常常是買方出價後，賣方音訊全無，如同石沉大海。因為現在房子供不應求，好的房子一上市，常收到好幾個出價合同，賣方可能沒有時間和精力，一個一個書面回覆。也有可能是房子才上市，賣主想再等一等，將收到的出價合同抓在手上，等更多的出價合同進來，再比一比。

根據法律，如果賣方接受出價合同裡所有的條件，賣方必須在一定的時間內答覆，否則合同就沒效了。此外，只要任何一方針對部分不同意的條件一還價，之前的合同也沒效了，也就是說，如果最後還價的一方，事後想回過頭來接受對方之前的合同，對方可以不認帳，此時除非雙方同意一來一往，針對部分不同意的條件繼續討價還價，才有成交的可能。

沒有收到賣方的書面還價，買主心裡應該有數，有可能是自己的出價太低，賣方覺得被侮辱了，所以拒絕給買方任何答覆。其實大多數房子的叫價都是經過專家評估過的，與市價的差別不會太大，買主如果攔腰砍價，買到的機會很低。所以如果出價合同送出去後音訊全無，買方經紀人應該馬上和賣方經紀人聯絡，了解狀況後，或許再送出新的合同。

在這個賣方的市場中，買方應該了解賣方通常不喜歡「來來去去的討價還價」，送出價合同時，要記得「穩、準、狠」三個原則，就是以打一槍的精神去搶房，而不是像遊戲般，出價不合理，對方不回答，時間上就被耽誤了，結果沒買到房子。

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賭城現房價 約高峰期60%

過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲，引起許多投資人的好奇，他們頻頻詢問，賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了？答案是還沒有，因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%，假設高峰期的單價是100，之前跌幅達60%，即跌到40的谷底價，然後連續漲兩次25%，即(40x1.25)x1.25+=62.5，就約是高峰期的60%。

此外，2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看)，最高的是89107達53.2%，最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是，2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%，乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍，而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%，這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明：中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化，亦即參考中間房價變化之時，不可忽略其中買家結構改變的因素，例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流，自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com。


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賭城7成收入來自旅遊業

美國有兩個主要靠賭場經濟的城市–東岸位於新澤西州的大西洋城（Atlantic City）和西部的拉斯維加斯市。2008-2009年的金融危機都曾對兩個城市給予嚴重的經濟打擊，此外，好山好水的大西洋城更因賓州與紐約州開放賭場，使其賭博收入攔腰下跌約50%，導致今年大西洋城竟有四家賭場宣布關門。包括開張約五年、8月破產倒閉的瑞佛賭場（Revel Casino），而拉斯維加斯市上星期則開了五年來第一家新賭場SLS Casino，以年輕族群為主要客戶，拉斯維加斯市顯然有比較強勁的經濟反彈。美國著名的穆迪信用評證公司Moody’s這個月也將拉斯維加斯市的信用等級評為穩定成長的Aa2，比大西洋城的負成長Ba1，足足高出八級。

比起大西洋城只有依賴賭博收入，拉斯維加斯市已不再完全依靠賭博收入而漸漸走向多元化經濟，如大型商展、娛樂事業、醫療、科技產業，和金融投資等。因此拉斯維加斯市的失業率最近已降到低於8%以下而大西洋城仍高居在 14.9%。穆迪公司指出，拉斯維加斯市成為許多嬰兒潮的人選擇退休後居住的地方，帶動了健康醫療企業和個人投資管理的服務項目，同時年輕人也喜歡群集到拉斯維加斯度假開趴，使得各賭場內的酒吧夜店生意欣欣向榮。

以前美國只有內華達州和新澤西州准許開放賭場，如今全國已有40個州開放一般賭場或印地安賭場，賭場生意的競爭情況與日俱增。2008年至2012年間，兩個城市的房地產價格都爆跌50%以上，市政府的稅收更減少了。拉斯維加斯市約有95家賭場、200萬人口，市政府的稅收16%來自房地產稅；大西洋城只有12家賭場，4萬人口，市政府的稅收78%來自房地產稅。因此房地產下跌，對大西洋城市政府的財務影響較大。

新開張的SLS賭場的執行長Sam Nazarian日前表示 他對拉斯維加斯的前途充滿信心，新賭場提供3400個工作機會，總收入只有30%來自博弈，其它70%收入來自餐館、旅館、酒吧夜店的業務。

文稿由內華達房地產公司Lvhome.com 經紀胡懋嘉提供，電話：702-368-6883，電郵maochiahu@yahoo.com

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賭城豪宅市場 恐供過於求

分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因，除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外，為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州，他們動輒購買百萬元豪宅，對推動房價助益頗多。

加州兩年前將最高州稅提升到13.3%，許多居民因此出走到內華達州，據統計，2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照，2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照，而拉斯維加斯的房市，大約有35%的買家是來自加州。

2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交，比2012年的178戶成長約兩倍，2014年至8月中則有187戶，預期2014年全年可達300戶。

因為新屋包含高科技與節省能源的配備，選擇新屋的富人更是不在少數，新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來，且這些社區多是坐落在山坡上，居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀，其要價也都不菲，遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。

目前這類型的新屋，以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性，因為推出的數量少，所以銷售成績都不錯。

但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya，有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作，預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案，如果和經濟復甦的腳步沒配合好，可能像當年高層豪華公寓的下場一樣，叫好不叫座。

此外，值得一提的是，目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元，不可忽略其中買家結構改變的因素，即自住者取代投資者成為市場的主流，這從現金買主在2013年2月高峰期占60%，到目前只占35%可見一斑，現金買主代表投資者，自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 

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藍蒼鷺 超新潮異類豪宅

拉斯維加斯的豪宅似乎千篇一律，都是地中海型的建築加西班牙式紅屋頂，新美開發（New American Homes）的老闆泰勒瓊斯（Tyler Jones）把七丘社區（Seven Hills）一個33塊建地買下時，發下豪語說，要蓋出與眾不同的豪宅。

這個名叫「藍蒼鷺」（Blue Heron）的社區坐落在在七丘的格蘭山大道(Grand Hill)旁。主要展示的樣品屋是幢8143平方呎的豪華巨宅。有三臥八浴和四車庫，要價519萬元，另一款小一點樣品屋3642平方呎，四臥五浴三車庫，要價160萬元。

「藍蒼鷺」豪宅的顧客群收入頂尖、但處於高壓競爭下的商場達人，他們回到家後亟需紓解身心，於是現代（Contemporary Architecture）設計加上東方「禪」味，成為主要的建築風格，室內與環境聯成一體，且符合綠色建築標準，這不是設計給一般傳統家庭，參觀樣品屋時會有處處驚喜的感覺。

建築師麥克卡登（Michael Gardner）將大自然的元素：水、石材和空間巧妙地融入設計。進門就像爬山一樣登上數級臺階才到大門，穿過個細長的庭院，來到屋子正門，推開門後就可看到室內池塘、小橋和客廳。玄關的右邊是廚房和起居室，將落地窗打開，外頭就是游泳池，池子當中有小島，小島上有沙發和小亭，池子旁有酒吧，室內室外融合為一。

走過玄關小橋就是辦公室，書架上放一尊佛像，像個禪堂，再經過長長的走廊到達主臥室和後面的臥室，兩邊有水泥墻，地板是一塊塊的大理石，石板中有兩到三吋空隙，放滿了黑色的鵝卵石。

房子正當中有個很大的地下室，裡面有酒窖和電影院，這兩個房間外是個天井，天井中有鯉魚池、瀑布和室外酒吧。在屋頂上有個閣樓，閣樓中有臥室，有打桌球的地方，還有陽臺可欣賞四周的風景。

這個房子設計拿到好幾個建築設計獎，還有個綠色建築的證書，不過符合環保的因素是因為墻上都是厚厚的混凝土水泥，防熱功能很好，但室內室外都是水池瀑布。

「藍蒼鷺」的超級豪宅在拉斯維加斯可說是先驅和異類，但開發商瞄準的是年輕新貴，他們就是要買與眾不同，有品味，代表身價的房產，許多明星對這新潮大膽的設計表示極高的興趣，喜歡與名人比鄰而居的華人朋友不可錯過這社區。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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