想進場撿便宜的購房者憂心忡忡，問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成，會不會繼續追高？2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋，占總房貸數的59.2%，其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半，這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋？很多人更不解，拉斯維加斯的溺水屋這麼多，怎麼會買不到房子？
不錯，拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景，以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。
實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求，有些經紀人為了不使眾多的投資者失望，帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋，但條件是修好後不能自己持有，必須再上市轉售，結果一年下來操作這種翻賣三至四次，因為2012年房價不斷水漲船高，年投資報酬率均超過三成還要多。
以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例，她投入11萬5000元，包括房價與整修成本，原來預定修好後可求售14萬元，但三個月後因房價已漲，竟以16萬元成交過戶，扣除手續費用等，與此整修集團均分利潤，蘇女士個人淨得1萬4000元，也就是說三個月的投資報酬率是12%。
實例二﹕費先生是一名學校教師，他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款，他苦等房市回春，但已過了四、五年，房價仍遠低於房貸，日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子，揹負30萬的貸款十幾年，於是開始不付房貸，當別人批評他的行為違約，不守誠信時，他卻回答說這純屬商業考量，無關道德。
實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利，這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋，例如先向銀行貸款買一棟新房，申請新的信用卡，停止付溺水屋的房貸，把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來，和銀行談不足額還貸銷售，或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure)，或任銀行法拍，以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線：702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
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2013年2月23日 星期六
2013年2月15日 星期五
修正AB284 無法大量增房源
由於2011年底內華達州政府的AB 284法令，銀行法拍違約的房貸受到限制，造成一時房源緊絀，最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令，認為其嚴重阻礙房市的自然流暢，但其實目前AB 284法令對房市的影響，遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。
因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。
有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。
此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。
2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。
2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。
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因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。
有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。
此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。
2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。
2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。
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2013年2月9日 星期六
半畝莊園 西部風光濃
半畝農莊西部風味。(吳維安提供)
拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣，祗有29幢在50萬元以下，最貴的是985萬元，房子面面積2萬5000平方呎，地4萬5000平方呎，1993年蓋，12臥，15浴，五車庫，最便宜的25萬元，居住面積1832平方呎，地4萬平方呎，1978年建，三臥，兩浴，零車庫；東南邊的漢德森市有62幢在賣，50萬元以下的祗有八幢，最貴的是1199萬元，居住面積9655平方呎，地5萬平方呎，2001年蓋，七臥，九浴，六車庫，最便宜的23萬元，面積1933平方呎，地2萬3000平方呎，1990年蓋，四臥，三浴，兩車庫。
半畝莊園在房地產投資中是特別的項目，因為在拉斯維加斯都市發展過程，建商將收購來的田園用地，切割成更小的單位，蓋的房子更密集，所以半畝莊園用地愈來愈少，在市場上成了限量供應，有升值的潛力。
一個賣價20萬的半畝莊園，如鄰居是百萬豪宅，那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣，半畝莊園地區的房子，彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修，膠面的屋頂，換成西班牙瓦，廚房浴室換新櫃子，裝上石頭檯面和瓷磚地面，用上新的爐子、冰箱，院子中除去雜草，鋪上石子，馬上就身價百倍，可和旁邊的百萬豪宅比美。
買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池，一般每五年要抽一次，如改變成商業用途，譬如老人院，因為用量增加了，就必須多抽幾次，否則滿出來就麻煩大了，當然也可以接上附近已做好的下水道，不過房主得自己負擔連接的工程費，費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管，廚房的爐子和熱水是用220V的電。
買半畝莊園如改變使用，要經過公聽和計畫部門的批准，例如要在後院加建獨立客房，裏面不能蓋廚房，如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區，就不可再分割或改變用途。
住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠，不易受到左鄰右舍的打擾，在後院種果樹，種菜都可以。
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2013年1月19日 星期六
舉債上限 該不該調高？
上周提及美國的國債達到16.4兆，預期在2月中到3月初這段期間，又將觸頂。這幾天，民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休，此事攸關美國未來經濟發展，全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限，但這次情況似乎不太一樣。
因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。
為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。
民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。
歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。
減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。
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因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。
為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。
民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。
歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。
減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。
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2013年1月12日 星期六
歐巴馬2013年的稅改重點
美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策，每月400億元，不設期限，主要藉以增加房地產市場活力，來推動美國經濟，根據2012年第四季的房地產銷售統計，成交數量劇增與價格大漲，顯示這個政策，已略見成效。
然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。
稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕
1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。
2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。
3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。
4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。
5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。
6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。
7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。
8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。
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然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。
稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕
1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。
2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。
3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。
4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。
5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。
6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。
7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。
8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。
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2013年1月5日 星期六
為賭城小旅館出路把脈(下)
寶德公路旁的汽車旅館。(吳維安提供)
在拉斯維加斯想買個現成的老旅館經營並不容易，因為賭城獨特的地理環境與發展歷史，老旅館多分布在旅客不常去的飛芒街東邊和寶德公路的兩邊，思醉鋪和老街區中間也有些旅館，但業主持有的目的是在等開發商來收購，因為地可蓋高樓。
思醉鋪的南邊，也就是由洛杉磯開車來賭城的遊客先經過的地方，大部分都還是沙漠空地，但地價不菲，因為目前經濟環境欠佳，建造成本太高，想要在這些空地上興建小旅館，並不上算。
目前市面上在賣的小旅館，有一家在北拉斯維加斯，15號公路旁，2002年蓋，87個房間，占地1.48英畝，住房率為63%，年收入為160萬，要價650萬，這個旅館靠公路和倉庫區，適合作卡車司機的生意。
在雲霄塔附近也有家小旅館在賣，107個房間，占地1.8英畝，年收入65萬，這旅館的賣主是2005年以500萬買來，現在透過「不足額還貸銷售」﹐只要價220萬。還有一家在拉斯維加斯大道旁，39個房間，占地半英畝，年收入27萬，要價295萬，尚可接到一般遊客的生意。
在老城區，有家90個房間，占地2.9英畝的小旅館在賣，要價295萬。另外在寶德公路旁有個28個房間，占地0.65英畝，年收入28萬，要價115萬，這是適合作打工者生意的小旅館。
旅館公會的理事楊茂生認為，旅館生意的好壞事在人為，許多華人買個生意不好的旅館，夫妻兩人親力親為，參與打掃管理，可將生意拉起一倍，也就是使賣價拉起一倍，因為商業地產的價格常常是以收入來計算。楊茂生認為，旅館的價資就是把收入乘四，而不是一個房間多少錢乘上房間數。
新加坡樟宜機場的水電顧問吳金榮認為，拉斯維加斯2013年的旅遊業將大興大旺，經營旅館前途看好。 在拉斯維加斯經營小旅館就像是在賭場巨人的腳下求生存，但有眼光，肯吃苦，找對門路，還是有成功的機會。
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2012年12月29日 星期六
為賭城小旅館出路把脈(上)
飛芒街旁的汽車旅館。(照片由吳維安提供)
拉斯維加斯城市的形成是靠旅館業起家。早期在蓋胡佛大壩時，建築工人都到老城區的賭場玩，晚上就在路邊的汽車旅館過夜，這些小旅館主要分布在寶德公路和飛芒街兩邊。
不過後來主要的遊客是從洛杉磯來，旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁，而且愈蓋愈南，最後形成了思醉鋪，而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源，慢慢的沒落。
12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會，金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講，提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化（intergrated hotel），小型旅館因為沒有賭場，收入無形上少了一半，很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。
不過，不是每個人都同意這個說法，在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說，不是每個人都住得起大旅館，來打工、找工作的人還是住小旅館。
現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上，這為服務一部分參加商展的生意人，因為這些人在會場忙了一天，不想在吵鬧的賭場進出，他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。
在拉斯維加斯開小旅館要有創意，鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意，買下便宜的汽車旅館改造，將比買地新建還划算。
有些台灣的汽車旅館，每個房間都有主題裝潢，在拉斯維加斯也有旅館走這條路線，針對來賭城找樂子的年輕人，將房間打造成適合開派對的地方。
此外，現在許多人來拉斯維加斯是全家來的，大人在賭場玩時，為免小孩關在旅館房間裡無聊，旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動，像個夏令營一樣的教室和場所，大人小孩都可以玩得盡興。
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