Feb• 07•12
美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇
由於美國房價大幅下跌，吸引許多外國人來撈底，其中亞洲來的投資者對美西的三個城市：洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣，但是並不了解這三個城市之間的差別。
舊金山風景怡人，洛杉磯四季如春，加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達，如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房，建議選擇這兩個城市，但是如果為了投資或養老，就應該選擇拉斯維加斯。
為什麼拉斯維加斯更適合投資呢？
1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市，和加州一樣地處亞洲與美洲的中心，從亞洲來的旅遊者必到此一遊，在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情，賭館內有世界一流的表演，聞名遐邇的美食，及名牌精品街，特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場，一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦，是一個充滿商機又有活力的城市，也是退休養老的首選地之一。
2.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速，約20天就可，不像加州可能需要3個月，因加州法律傾向保護房客；
3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設，不遺餘力，同時控制水源及開發地區必須集中，政府擁有外圍遼闊的土地但不開發，有利於維持地價；
4.因為天氣乾燥，風濕及氣喘到此可不藥而癒，以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」)，熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%；
5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。
投資什麼類型的房地產﹖
商業樓受經濟好壞的影響很大，並不適合普通的投資者，反之，住宅的需求量穩定，流通性強，風險較低，投資的目標是購買好租又好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利，特別針對上班﹑上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好，但其隱含的空置率及維修成本很高，將來出售也不容易。
配合出租管理服務
因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌，許多投機者被套牢，棄屋的風潮未息，房市需要一段時間消化影子庫存，二、三年內房價不易回漲，投資者須有出租養房的心理準備，所以購買房子後，找一個好的出租管理公司來配合很重要。
一般而言，到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等，由於工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司，服務外州及外國的投資者的經驗豐富，可提供最到位的出租管理服務。
美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688
2012年2月17日 星期五
2012年2月16日 星期四
房價回升？ 看清地點、種類
Feb• 17•12
影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。
拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。
我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。
至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。
「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。
「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。
「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。
「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。
因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012
影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。
拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。
我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。
至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。
「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。
「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。
「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。
「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。
因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012
2012年2月10日 星期五
賭城教育 重視「資優計畫」
Feb• 10•12
拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。
很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。
在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。
內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。
當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。
普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。
另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。
許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。
因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内華達房地產公司經纪人吴维安提供。
拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。
很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。
在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。
內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。
當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。
普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。
另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。
許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。
因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内華達房地產公司經纪人吴维安提供。
2012年2月3日 星期五
選對房地產經紀人 屋主免懊悔
Feb• 03•12
34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。
拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。
了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。
不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。
誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。
耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。
中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。
最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012
34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。
拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。
了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。
不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。
誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。
耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。
中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。
最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012
2012年1月27日 星期五
來賭城買房 慎選管理公司
Jan• 27•12
來拉斯維加斯投資買房，一定要好好選個房地產經紀和管理公司。
來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。
去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。
今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。
雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。
基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。
看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012
來拉斯維加斯投資買房，一定要好好選個房地產經紀和管理公司。
來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。
去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。
今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。
雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。
基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。
看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012
2012年1月20日 星期五
高層豪華「康斗」面面觀
Jan• 20•12
雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。
拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。
市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。
滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。
只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。
以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。
Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012
雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。
拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。
市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。
滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。
只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。
以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。
Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012
2012年1月13日 星期五
外國人在美置產 出場時的稅務問題
Jan• 13•12
外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。
外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。
首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。
「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。
對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。
把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012
外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。
外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。
首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。
「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。
對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。
把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012
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