內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款出售的成交量大幅提升；迫於形勢，銀行對不足額還款出售的條件審核也越來越寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。
向銀行爭取修改貸款內容是想維持個人信用與房地產的途徑之一，如果個人現有條件無法讓銀行修改貸款內容時，採取不足額還款出售則是另一下策，下下策才是棄屋，當前房地產市場與銀行處境都影響所能採取的策略，值得瞭解，目前銀行對不足額還款出售的條件審核逐漸放寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。
向來，美國的經濟政策鼓勵全民借錢與消費，大多數老百姓都是在花明天的錢，勞碌終生所餘也許只是一棟自己居住的房子。
2005年房價上漲時，大家又被鼓勵重新貸款把房子的淨值取出來花用，如今房價回到2001年的水平，這些人的房子變成負資產，即房價低於貸款額。
經濟不振失業率高，開始是付不起每月分期付款的人的房子被銀行沒收，現在是不管是否付得起每月分期付款，溺水屋的屋主都想解套，於是棄屋、尋求修改貸款條件或採取不足額還款出售的屋主一時如過江之鯽，蔚為風潮。
陳小姐失業後把自己擁有的康斗出租、搬去和父母同住，然而每月出租所得不夠支付分期付款，還要自掏腰包彌補不足，僅存的積蓄已告罄，加上當初的貸款條件是頭三年分期付款金額特別低，之後就要調高，她曾考慮放棄房屋：a、把鑰匙交給銀行(Deed in Lieu of Foreclosure)，其比被法拍稍好，但也是不負責的作法；b、申請破產，可是她並無信用卡債問題，不須如此做；於是她尋求修改貸款條件，無奈銀行以她沒有工作收入為由而拒絕其申請，最後只好試試不足額還款出售的途徑。
一般而言，修改貸款條件的前提是先要確定每月分期付款金額減低後，債務人有能力付得起，因此沒有工作收入的人很難通過，隨著失業率增加，不足額還款出售的待銷房屋個案也增高。
據Nevada Title Company統計，10月份的二手屋銷售4385戶，其中銀拍屋佔64%，不足額還款出售佔16%，一般銷售屋佔20%；相較於上季的銀拍屋佔75%，不足額還款出售佔8%，一般銷售屋佔17%，不足額還款出售的成交量大幅度提升。 過去三個月來已開戶等待銀行核准辦理過戶手續的不足額還款出售有6554戶，過戶成功的有1579戶，佔24%﹔據Zillow.com統計，拉斯維加斯有81%的房子是溺水屋，這真是駭人聽聞，也許銀行迫於形勢也開始放寬審核不足額還款出售的條件，雖然債務人信用不至受損，但兩年內不得購屋貸款，而且銀行仍保留追訴不足額的權利(deficiency Judgment)。
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2009年11月28日 星期六
2009年11月21日 星期六
房貸利率新低 想貸難上加難
內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格，尤其投資類購屋要貸到款、買到房更是難上加難。
最近美國的房貸利率已接近歷史上的最低點，例如30年固定利率為5.19%，15年固定利率為4.61%，但是銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格，尤其投資類的購屋要貸到款更是難上加難，如找到有專業經驗豐富的房地產經紀人便可窺知其中奧妙。
就以一位洛杉磯的王先生為例來說明，他有25萬的現金，希望能以貸款的方式，在拉斯維加斯多投資購買幾個出租屋，不知現在銀行審核貸款的規定如何？可以貸多少？接不接受買主以有限債務公司（LLC）的名義購屋貸款？ 一般而言，銀行在以下四個方面的條件要求趨緊：
1﹑總貸款支出比率（Total Debt Ratio）：包括貸款人房貸、車貸與信用卡的分期付款稱為總貸款支出，其與貸款人稅前收入的比率不得超過45%。
2﹑信用分數（FICO score）的最低分要求自以往的580分提高到620分。
3﹑頭款比率設的更高：投資類的購屋一般至少要求30%的頭款，價位越高要求越高。
4﹑各項收入與國稅局的報稅資料吻合：貸款人被要求簽署4506-T表格，授權銀行向國稅局申請貸款人過去幾年的報稅資料拷貝，各項收入如與國稅局的報稅資料不符即失去貸款資格。
此外一個人包括自住屋最多只可貸款四個房屋；除非是購買自住屋，銀行不貸款給以有限債務公司（LLC）的名義購屋的人。
如果王先生原來沒有其它的房屋貸款，理論上王先生在拉斯維加斯最多可貸款四個房屋，而且總價不超過80萬，其中頭款24萬，向銀行借56萬，但實務上的問題是：就算王先生能取得貸款，他也不見得能買得到房子，因為自2009年3月以來，在拉斯維加斯每個好的標的屋一上市往往就有數十人競標，其中還不乏現金買主，賣家多傾向現金買主或較易取得貸款的首次購買自住屋者，須貸款的投資類購屋者只有向隅。
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最近美國的房貸利率已接近歷史上的最低點，例如30年固定利率為5.19%，15年固定利率為4.61%，但是銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格，尤其投資類的購屋要貸到款更是難上加難，如找到有專業經驗豐富的房地產經紀人便可窺知其中奧妙。
就以一位洛杉磯的王先生為例來說明，他有25萬的現金，希望能以貸款的方式，在拉斯維加斯多投資購買幾個出租屋，不知現在銀行審核貸款的規定如何？可以貸多少？接不接受買主以有限債務公司（LLC）的名義購屋貸款？ 一般而言，銀行在以下四個方面的條件要求趨緊：
1﹑總貸款支出比率（Total Debt Ratio）：包括貸款人房貸、車貸與信用卡的分期付款稱為總貸款支出，其與貸款人稅前收入的比率不得超過45%。
2﹑信用分數（FICO score）的最低分要求自以往的580分提高到620分。
3﹑頭款比率設的更高：投資類的購屋一般至少要求30%的頭款，價位越高要求越高。
4﹑各項收入與國稅局的報稅資料吻合：貸款人被要求簽署4506-T表格，授權銀行向國稅局申請貸款人過去幾年的報稅資料拷貝，各項收入如與國稅局的報稅資料不符即失去貸款資格。
此外一個人包括自住屋最多只可貸款四個房屋；除非是購買自住屋，銀行不貸款給以有限債務公司（LLC）的名義購屋的人。
如果王先生原來沒有其它的房屋貸款，理論上王先生在拉斯維加斯最多可貸款四個房屋，而且總價不超過80萬，其中頭款24萬，向銀行借56萬，但實務上的問題是：就算王先生能取得貸款，他也不見得能買得到房子，因為自2009年3月以來，在拉斯維加斯每個好的標的屋一上市往往就有數十人競標，其中還不乏現金買主，賣家多傾向現金買主或較易取得貸款的首次購買自住屋者，須貸款的投資類購屋者只有向隅。
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2009年11月14日 星期六
減輕房貸負擔 各有門道
近來，有許多有助於房市復甦的訊息，首先，11月6日政府通過展延首次購屋者的8000退稅優惠至明年6月30日，其次，政府及銀行對抑制法拍蔓延的動作也越來越密集，同時有更多溺水屋主辦理修改貸款的案件，以下是最近的實例，讓讀者參考。
實例一：武先生參加於10月在拉斯維加斯的會展中心(Las Vegas Convention Center)舉行的拯救夢想之旅(Save the Dream Tour)，其是協助溺水屋主辦理修改貸款，有好幾萬人在排隊，排了三天兩夜終於輪到辦理他的案子，談下來他15萬本金貸款的每月分期付款可少500元，有人因為貸款本金從40幾萬可以調降到20幾萬而高興得痛哭流涕的。
但這些都只是初步的判定，還要等銀行審核過後才算數，如果成功，屋主還被要求加入為NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America)的會員，月付50元會費，按不同會員級別付滿至幾千元不等，例如武先生的會費將是3000元。武先生一星期之後又被通知補文件，目前尚未知結果。
實例二：朱先生因為幾個月未付房貸的分期付款，收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，朱先生於是提出申請，日前他依排定時間帶著相關文件去法院，回來告訴大家他的經歷。
據稱有一套計算公式，例如他有60萬貸款，按3折得出的18萬暫時不計算利息放一邊，假設將來賣房時若有錢再一次付清，剩下的7折是42萬，而房子的市價是35萬，銀行吃下7萬的差別損失，35萬以年利率2%算每月分期付款，先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據，之前未付的數個月分期付款既往不究，但這些都是初步判定，要等銀行審核才算數，大約要三個星期時間。
實例三：劉太太求助於一個非營利機構www.995Hope.org ，這種機構不收費但歡迎捐款，目前她30萬本金貸款的每月分期付款少了1000元，也是暫時先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據。
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實例一：武先生參加於10月在拉斯維加斯的會展中心(Las Vegas Convention Center)舉行的拯救夢想之旅(Save the Dream Tour)，其是協助溺水屋主辦理修改貸款，有好幾萬人在排隊，排了三天兩夜終於輪到辦理他的案子，談下來他15萬本金貸款的每月分期付款可少500元，有人因為貸款本金從40幾萬可以調降到20幾萬而高興得痛哭流涕的。
但這些都只是初步的判定，還要等銀行審核過後才算數，如果成功，屋主還被要求加入為NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America)的會員，月付50元會費，按不同會員級別付滿至幾千元不等，例如武先生的會費將是3000元。武先生一星期之後又被通知補文件，目前尚未知結果。
實例二：朱先生因為幾個月未付房貸的分期付款，收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，朱先生於是提出申請，日前他依排定時間帶著相關文件去法院，回來告訴大家他的經歷。
據稱有一套計算公式，例如他有60萬貸款，按3折得出的18萬暫時不計算利息放一邊，假設將來賣房時若有錢再一次付清，剩下的7折是42萬，而房子的市價是35萬，銀行吃下7萬的差別損失，35萬以年利率2%算每月分期付款，先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據，之前未付的數個月分期付款既往不究，但這些都是初步判定，要等銀行審核才算數，大約要三個星期時間。
實例三：劉太太求助於一個非營利機構www.995Hope.org ，這種機構不收費但歡迎捐款，目前她30萬本金貸款的每月分期付款少了1000元，也是暫時先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據。
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2009年11月7日 星期六
高價位房屋 好景不再
內華達房地產公司負責人林秀華表示﹐雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。
經濟持續不景氣，失業率上揚，形成消費緊縮，也繼續影響房地產市場，下一波所及主要有三：公寓出租率降低，高價位房屋加入法拍市場，商業樓每下愈況，雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。
公寓出租率降低：由於房價大幅滑落，利率又低，新購屋者的每月分期付款也大大地調降，以前租高檔公寓的無殼蝸牛，轉而去購屋，用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘；租低檔公寓的無殼蝸牛，或因失去工作，或因上班的時數被裁減，為節省開銷，老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。
因此無論高檔或低檔公寓，其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場：金融風暴剛開始時，擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數，前者經濟基礎較薄弱，後者常過度投資，因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。
擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後，前者因為企業生意差，後者被裁員得搬遷去外州找工作機會，這些人開始賣屋，但是銀行對高價位房屋市場不看好，不但估價保守，而且貸款不易通過，高價位房屋有行無市已久，這就是價格崩落，法拍出場的前兆了。
商業樓每下愈況：由於企業倒閉的很多，商業樓的空置率節節上升，例如9月底的低價競爭，租金價格都是攔腰砍半，迫使房東對現有的租客也調降租金，共度時艱，然而房東收不到足夠的租金去繳貸款，被銀行法拍的機會也在升高。
西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓，棟棟又新又美，但都是無房客的蚊子館，本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務，去年業務還平穩，最近營業報告出現巨大的虧損，關閉了三間分行，就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析，建議投資者：買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭；準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子；商業樓出租非常困難，而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。
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經濟持續不景氣，失業率上揚，形成消費緊縮，也繼續影響房地產市場，下一波所及主要有三：公寓出租率降低，高價位房屋加入法拍市場，商業樓每下愈況，雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。
公寓出租率降低：由於房價大幅滑落，利率又低，新購屋者的每月分期付款也大大地調降，以前租高檔公寓的無殼蝸牛，轉而去購屋，用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘；租低檔公寓的無殼蝸牛，或因失去工作，或因上班的時數被裁減，為節省開銷，老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。
因此無論高檔或低檔公寓，其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場：金融風暴剛開始時，擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數，前者經濟基礎較薄弱，後者常過度投資，因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。
擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後，前者因為企業生意差，後者被裁員得搬遷去外州找工作機會，這些人開始賣屋，但是銀行對高價位房屋市場不看好，不但估價保守，而且貸款不易通過，高價位房屋有行無市已久，這就是價格崩落，法拍出場的前兆了。
商業樓每下愈況：由於企業倒閉的很多，商業樓的空置率節節上升，例如9月底的低價競爭，租金價格都是攔腰砍半，迫使房東對現有的租客也調降租金，共度時艱，然而房東收不到足夠的租金去繳貸款，被銀行法拍的機會也在升高。
西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓，棟棟又新又美，但都是無房客的蚊子館，本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務，去年業務還平穩，最近營業報告出現巨大的虧損，關閉了三間分行，就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析，建議投資者：買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭；準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子；商業樓出租非常困難，而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。
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2009年10月31日 星期六
貿然競標法拍屋 形同賭博
內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標風險高，未知數多，要作的功課也很多，相對的利潤卻微薄，不值得去法拍競標處涉險。
如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。
說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。
標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。
由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。
她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。
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Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 貿然競標法拍屋 形同賭博
如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。
說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。
標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。
由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。
她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。
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2009年10月24日 星期六
高風險的法拍競標 (1)
內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。
賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。
通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。
例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。
除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。
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賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。
通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。
例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。
除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。
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2009年10月10日 星期六
高層豪華康斗 現金客青睞
內華達房地產公司負責人林秀華表示，CityCenter在10月5日宣布，給在高峰時購買的客人降價30%，以促進其完成過戶的意願，這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%，以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間
賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：
Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。
再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。
M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。
隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線:(702 ) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 高層豪華康斗 現金客青睞
賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：
Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。
再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。
M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。
隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。
內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線:(702 ) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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