內華達房地產公司負責人林秀華表示，有很多律師聲稱能為受害的借款人伸張正義，坊間也有許多代人向銀行談判的專家，在這些消息的鼓舞下，一時無論有無困難的借款人都想討點便宜，但是又不知從何著手，費用又該多少才值得，應冷靜找專家評估。 記者伊佳奇/攝影
總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影，連續推出相關的政策，但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時，卻受到坊間不同的訊息影響，不知如何是好，不妨就此一個案作為借鏡，再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進，他放了一半頭款，向銀行借了30萬，如今房屋市價約值36萬，雖然收入遽減，但目前每月供款並無問題，他當然不會考慮棄屋，但也想要求銀行修改貸款條款。
他聽一個過來人說要先停止每月供款，銀行才會和他談，可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他，如果能把貸款本金調降到20萬，那花3千元的手續費就很值，他也明白有可能白花了錢，尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中，有部分是不管有無辦成都不退費的，啥好處也得不到，因此他來電諮詢。
評估過他的情況，認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵，否則要調降貸款本金的可能性很低，他的貸款利率是5.75%，被降低到5%左右的話，差別也不大，手續費算上去就不划算，而他的低收入，雖然可以幫助他取得每月較低的供款，但銀行通常會把還款年數加長來作補償。
最後建議他找非營利的修改貸款條款機構，他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope，也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織，先填寫條件資料，他的低收入符合修改貸款條款的條件，該機構將會協助他和銀行談判，談成如何到時再說，至少不會賠了夫人又折兵。
內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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2009年8月22日 星期六
銀行索賠剩餘 尚無前例
內華達房地產公司負責人林秀華表示，房屋貸款人可多瞭解現行法令與實務，才能選擇對自己有利的方法來作，諮詢專業人士也是一種方法。 記者伊佳奇／攝影
銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。
本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。
如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。
未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。
3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。
本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。
如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。
未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。
3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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2009年8月15日 星期六
公證公司的公信力
內華達房地產公司負責人林秀華表示，有做產權保險業務的公證公司由內州保險部監管，亦須按照其承保的項目及大小規模，購買不同額度的保險，對客戶而言，就是雙重保險。 記者伊佳奇／攝影
在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。
公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。
如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。
東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。
在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。
內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線：(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com
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在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。
公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。
如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。
東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。
在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。
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2009年8月8日 星期六
法拍屋肆虐 新法案保護房客
內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使租屋遭到法拍，現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影
由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。
b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。
2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。
以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。
但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。
b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。
2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。
以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。
但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2009年8月1日 星期六
貸款仲裁聽證 7月才生效
內華達房地產公司負責人林秀華表示，在美國生活，要瞭解美國的遊戲規則，才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影
對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。
最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。
如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。 進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。
如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。
此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。
結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。
內華達房地產公司熱線電話為： (702)888-9999 華語專線:(702)368-6883公司互聯網為www.LVhome.com
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對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。
最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。
如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。 進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。
如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。
此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。
結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。
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2009年7月25日 星期六
商業樓 投資移民最佳選擇
內華達房地產公司負責人林秀華表示，由大陸前來美國辦投資移民，選擇商業不動產是穩健可靠的作法，成功的機會較高。
近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民，一方面，中國的經濟起飛，造就了許多新的富豪，他們有國際觀，想把事業拓展到國外，也希望子女到國外學習，因此移民美國成為一股新動向，另一方面，為了應對當前的經濟不景氣，美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數，期望吸引更多的外國人，尤其是中國，來投資美國的房地產市場及金融市場。
有關美國投資移民的條例，包含有投資金額要達到大城市100萬，小城市50萬的要求，還有僱用10個人至少2年以上的規定，這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份，而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。
換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產，而沒有僱用10個員工達兩年的話，是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓，出租一部分，自用一部分，後者用來經營零售或服務業，可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店，如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇，請專業經理來管理，僱用10個人，兩年後取得身分後再考慮是否轉手，這是比較安全的作法，因為自己有完全的操控權。
有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案，在中國賣得很火，中國人特別相信有官方支持的投資案，因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下，只要掛上權威人士的名字就有公信力。
事實上，如果聽起來很複雜，不明白的項目最好不要參加，操控權不在自己手上的也要三思，美國的政府的背書更不是鐵票，加州州政府財務最近就失靈，還宣告破產，而移民法應屬聯邦政府管轄，各州政府或市政府根本和它扯不上邊，法律體系不同，不可一概而論。
內華達房地產公司熱線電話請撥 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民，一方面，中國的經濟起飛，造就了許多新的富豪，他們有國際觀，想把事業拓展到國外，也希望子女到國外學習，因此移民美國成為一股新動向，另一方面，為了應對當前的經濟不景氣，美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數，期望吸引更多的外國人，尤其是中國，來投資美國的房地產市場及金融市場。
有關美國投資移民的條例，包含有投資金額要達到大城市100萬，小城市50萬的要求，還有僱用10個人至少2年以上的規定，這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份，而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。
換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產，而沒有僱用10個員工達兩年的話，是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓，出租一部分，自用一部分，後者用來經營零售或服務業，可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店，如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇，請專業經理來管理，僱用10個人，兩年後取得身分後再考慮是否轉手，這是比較安全的作法，因為自己有完全的操控權。
有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案，在中國賣得很火，中國人特別相信有官方支持的投資案，因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下，只要掛上權威人士的名字就有公信力。
事實上，如果聽起來很複雜，不明白的項目最好不要參加，操控權不在自己手上的也要三思，美國的政府的背書更不是鐵票，加州州政府財務最近就失靈，還宣告破產，而移民法應屬聯邦政府管轄，各州政府或市政府根本和它扯不上邊，法律體系不同，不可一概而論。
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2009年7月18日 星期六
租屋查貸款 住得安穩
內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果要承租房屋，可先瞭解房東是否按時繳納貸款，避免房屋因銀行拍賣，而遭池魚之殃。
政府政策欲救房市，也造成房市的特殊現象，值得投資人留意與避免陷於不利的情境。
歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋，即與屋主談判，修改貸款的條件。自今年3月起，連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序，造成目前房市上銀拍屋的來源凍結，在買氣持續暢旺的情況下，常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers)，更勝於前幾年房市高峰時期，易產生許多交易上的糾紛。
這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客，對於所承租房屋的不確定感，不知何時會遭銀行請走，也因此影響生活作息的規劃。
下面一個實例可以給大家作參考： 張先生因為工作關係遷居到賭城，於2008年7月租了一處房子，聖誕節時，才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。
一般沒付貸款約三個月，銀行就會給通知，準備進入為期111天的法拍程序，依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權，驅逐張先生。
由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年，勸導銀行中止法拍行動，張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍，房東同時也表示準備和銀行談判，想要保住該屋，請張先生稍安勿躁，並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。
正如前述，自今年3月起，法拍又遭政府以行政權力三度中止，因此該屋主至今仍未被法拍。
同時張先生也因房價低而心動，想自購一屋，但是三個月來共看了2、30間房屋，寫了十個購買合約，竟然無一成交的，而且好的房源越來越少，張先生只好放棄，轉求經紀人幫他找一出租的房子。
這一次他學聰明了，要房東提供已付當月貸款的文件，以免像過去幾個月來心情上上下下，不知何時會被迫搬家。
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