內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好，端視娛樂業的轉型是否成功。(林秀華提供)
拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一，從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一，到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名，在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一，拉斯維加斯的爆發力有目共睹。
原因是它之前跌得太深，成長的空間也相對的大，但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝，拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%，但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動，將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。
綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化，2000年中至2002年中每年約7%漲幅，2002年中到2003年中為10%，2003年中到2004年中為52%，居高不下到2006年，但2006年中到2012年中之間，房價年年持續泡沫化，六年間共慘跌62%，二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起，房價大幅度回升，至今約漲了31%，使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測，未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩，但仍預期有11%。
許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售，甚至將預期值也算入，希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤，可惜自8、9月開始，精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋，比去年同期增加了61%；與此同時，全美房價漲幅最高的20個城市，其中有15個自今年8月起，房價漲勢已趨緩。
拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好？賭場的高階經理與市場分析專家們認為；雖然近幾年已有明顯起色，但旅館房間的平均價格仍然低迷，觀光客人數不如預期，許多被停掉的開發案仍不敢復工。
十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈，其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等，如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法，拉斯維加斯的產業結構也面臨變化，首先是遊客的平均年齡降低，比起老虎機與牌桌，年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店，其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同，前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍，餐飲則1.5倍，因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。
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SB321法案為房市加柴火，房源遽減，房價上漲。(吳維安提供)
拉斯維加斯有18萬個房屋有房貸，其中有一半是溺水屋，為了幫助為數眾多的溺水屋主，內華達達州政府最近又推出了一個新法案，SB321屋主權利法案( Home Owner's Bill of Rights)，於10月1日開始生效，這將對房市造成什麼影響呢？
2011年底通過的AB284法案，其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，結果造成房源遽減，房價大漲，SB321法案則是繼續貫徹這個策略。
首先，SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間，或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間，銀行不得法拍違約屋主的房子，因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功，房子卻突然被法拍了，功虧一簣。
其次，過去溺水屋主在付不起貸款時，不知該和銀行的哪個部門諮詢，尋求解決辦法，是要找銀行的法拍部門(REO)，或是「不足額還貸」部門，或是「修改貸款條件」部門？常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去，等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時，才知法拍程序已經開始了。
再來，屋主作不足額還貸時，銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm's Length)，即不得賣給和屋主有親戚關係的買主，也不得租給原屋主，現在則不可硬性要求。
立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況，但這個法案真的行得通嗎？看過其27 頁的內容的人都抱怨，不但條文混亂不清，許多地方執行起來也會有極大的困難。
其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人，讓原屋主以後可以再買回來，或租回來住，這麼一來，不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失，恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少，因為不須上市，賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud)，產權公司將成為把關重將，不然官司會層出不窮，聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。
其實內華達州的SB321法案抄襲自加州，加州在類似的法案通過後，有4萬個房子從準法拍的名單中消失，房源遽減使加州的房價上漲了25%，由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%，最近買氣有點涼下去了，所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。
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根據富國銀行(Well Fargo Bank)的資料，拉斯維加斯今年豪宅的成交量已可比美2006年，其中有1/3是現金買主。
在加州或紐約，豪宅從200萬起價很正常，不過在拉斯維加斯，同樣的房子只要1/3價錢，75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯，因為內華達州不課州所得稅，還有富人在世界各地購置別墅，拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一，偶爾來住一下，所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。
警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件，有高爾夫球場的話更好，附近還要有好餐館、酒吧，便於與朋友聚會。此外，在拉斯維加斯，特別的資優計畫學校不限制學區，富人小孩上私立學校，沒像加州居民那麼在乎學區。
目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售，其中有警衛的有642幢，價格在75萬以上的豪宅有282幢，這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。
西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個，其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高，有12幢求售，最貴的是1250萬，室內面積2萬平方呎，八臥、13個衛浴。
西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣，最貴的是1870萬，室內面積13255平方英呎，五臥、九個衛浴，每平方呎單價1411元，是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣，最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣，最貴的是350萬，同社區中有7幢是75萬以下，最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣，最貴的是1,200萬，室內面積1萬3489平方呎，六臥，八衛浴，每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣，價錢非常平民化，只有1幢是超過75萬，符合豪宅的定義。
東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，要價1375萬，室內面積1萬7268平方呎，五臥，11個衛浴，每平方呎單價796，該社區共有17幢在賣，價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人，但在市場上求售的豪宅寥寥無幾，最貴的一幢是400萬，室內面積8400平方呎，每平方呎單價470。
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解除信託時，要先將信託裡的資產再轉出來到個人名下，如果資產是銀行存款倒還單純，若是其它的資產，如經營的生意，則會很複雜。
張女士生財有道，積累了不少財富，她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日，最近開始進場投資，寫購買合約時，她要求加上子女的名字，她說是為了預防將來遺產稅的問題，經過諮詢後，她才知道，在今年聯邦遺產稅法修正後，她已經不需要再這樣操作了，因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。
2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬，2013年國會通過使其成為法規，並按每年通膨指數調整，2013年個人免稅額達到525萬，夫妻則1050萬，即個人遺產在525萬內，夫妻遺產在1050萬內，不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。
過去許多富人為了遺產節稅而設立信託，並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下，再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時，把夫妻財產分為二份，其中之一是「未亡人信託(Survivor's Trust，A信託)」，去世者的那份再分設兩個信託，一是取出和個人免稅額相等的金額，給「家屬信託(Family Bypass Trust，B信託)」，自然免稅，配偶如果是受託人，仍可支配；二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse's Trust)」，享受配偶繼承免稅的好處。 自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後，許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。
如果夫妻雙方都還在世，很容易可以取消這AB信託的設立，但如果夫妻有一方已去世就不能改變，除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承，及放棄多少，未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託，而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」，然後未亡人可再解除之。
此外，過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts，簡稱QPRTs)」，目的將自住的房子排除在遺產之外，即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅，父母還繼續住的話要付租金，等到有一天賣出時才須繳增值稅，此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後，不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低，因為房子的成本將按父母死亡，子女繼承時的市價來算。
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世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 遺產免稅額調高 富人紛解除信託
鐵門社區比較安全。(吳維安提供)許多人選擇退休後搬到拉斯維加斯，若擔心出門旅行時有人闖空門，不妨考慮買個有鐵門的社區(gated community)的房子，住起來會安心得多。這種社區不一定有警衛，通常住戶使用感應卡，另外在鐵門外有個對密碼的開關，啟動大鐵門，讓車子進出。這種房子在市面上數量多嗎？分布在哪裡呢？ 目前在市面上求售的獨棟二手屋計有6448幢，其中1076幢是鐵門社區的房屋，約占1/6，價位有上百萬的，也有在30萬以下的。 而價位在30萬以下的有536幢，約占1/12，在100號區 (北拉斯維加斯)有144幢，在200號區(東北)有76幢，在300號區 (南)有23幢，在400號區 (西北)有109幢，在500號區(西南)有123幢，在600號區(東南)有51幢，其它區域有10幢，看來在北拉斯維加斯和西南區最多。 買鐵門社區的房屋，少不了要付社區管理費 (Home Owner Association Dues)，這個費用一般是多少？鐵門社區以裏面的設備，像游泳池、保全和裏面房屋的價值，而有不同的收費，目前最貴的小區費是一棟在歐奇 (Oakey)和水牛大道 (Buffalo)附近，要價183萬的房子，每個月小區費是2250元。 在華人最愛的西南區，價位在30萬以下的獨棟二手屋，每月小區管理費超過200元的有五幢，其中最貴的是287元，要價22萬4900元，2127平方呎，在「西班牙小徑」(Spanish Trails)高爾夫球社區﹔每月小區管理費在100元以下的有95幢，分布在502號區的有三幢，503號區的有13幢，504號區的有13幢，505號區的有66幢，看來想著鐵門社區，小區費又不超過100元的房子，就是在偏遠的「山之邊」(Mountain Edge)與「南高地」(Southern Highland)了。 西南區有個公共高爾夫球社區「羅德家園」(Rhoads Homes)，每月小區管理費是120元，隨著西南區不斷地的往南開發，相較於「山之邊」與「南高地」像在邊疆，「羅德家園」的位置則適中多了，且上下215環市公路又十分方便，值得投資﹔此外，離中國城最近的「傳燈園」(Lantern Gardens)是鐵門社區的新房子，價位在30萬上下，小區費70元一個月，亦頗值得投資。 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com Read more:
世界新聞網-北美華人社區新聞 - 住鐵門社區屋 遠行較放心
聯準會如停止量化寬鬆政策，貸款利息將上揚。大戶是否留在市場，將影響房市。(圖由內華達房地產公司提供)如果您稍微留意房地產方面的新聞，您或許看到或聽說，過去兩年來，大戶進場，在全國各地購買拍賣房。他們不像一般的顧客，一棟一棟地買。他們是成千上萬棟地買。可是，最近有跡象顯示，他們又可能要飽食遠揚了。 大戶的作業方式是這樣的：他們先成立私人公司，用自己手上擁有的、已經是非常龐大的財富（多半是一些富有的夥伴籌措的資本），以公司或企業的名義在全國各地僱人，由這些人替他們物色和購買由於金融海嘯帶來的、價錢極低的房地產（絕大多數是法拍屋）。其中許多房子非常破舊，需要僱人維修，維修好了他們就委託各地規模比較大的地產公司替他們出租。租金當然就是收入，也就是業績。有了業績，他們就開始IPO，也就是把資產變換成股票上市，讓一般小投資者購買。 據網上資料顯示，可以舉出很多這一類已經上市的公司的例子。American 4 Rent (NYSE：AMH)，上市（IPO）時的起價是16元，該公司總共花了34億美元，購買了1萬9825個單位的房地產。在上市之前，該公司從大的金融機構處收到12億美元。股票上市後，它又出售了價值7.06億美元的股票。 所以，基本上，它已經拿回了約三分之二的成本。它手上仍然擁有可觀數量的股票，而這批股票依法可以在9月底以後賣出。目前不知道它會賣出多少，但相信它會慢慢脫手，避免不利地影響到股價。 類似的公司還有如Silver Bay Realty Trust(NYSE:SBY)；American Residential Properties (NYSE：ARPI)。 據估計，這些公司大約購進市場上25%的房地產。也就是說，過去一年多，房價普遍上漲，其原因並不只是美國經濟好轉，小老百姓開始買房子自己住，也不光是經紀人的小戶投資者一棟棟用現金買進。有相當一部分是由於大戶進場。 目前面對的一個重要問題就是，這些大戶是最能夠精打細算，而聯準會主席柏南基表示，到明年初，聯準會很可能停止量化寬鬆政策，不再向房市注資。這樣，利息肯定會上升。到那時，這些大戶們會有什麼動作呢？如果他們開始退出房市，那麼，房價是否會趨穩，甚至稍跌呢？ 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com Read more:
世界新聞網-北美華人社區新聞 - 大戶荷包滿 將退出房市
拉斯維加斯上市平房屋，約占市場求售屋的一成，圖為房地產協會的分區圖。(吳維安提供)有些人喜歡住平房，即一層樓的房子，不用上下樓梯，進出方便。市場上掛牌求售的一層樓房子不少，但很多是銀髮族的退休者社區，或是很老舊。 一、拉斯維加斯有四個著名的退休者社區：1.在北沙漠林的太陽城 (Sun City)，有68幢上市，最貴的84萬9000元，2988平方呎，1998年建；最便宜的15萬5000，1105平方呎，1990年建。2.在南沙漠林的錫安那 (Siena)，市場上27幢求售，最貴的68萬9000，2921平方呎，2004年建；最便宜的20萬，1414平方呎，2001年建。3.在漢德森市安森社區的太陽城；有41幢在賣，最貴的129萬9000，3354平方呎，2001年建，最便宜的17萬9000，1142平方呎，2005年建。4.同樣在漢德森市的麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，市場上有九幢房，最貴的49萬8000，2030平方呎，2000年建，最便宜的19萬，1277平方呎，2000年建。 二、對居住者有年齡限制的退休者社區，不允許年紀輕者長期造訪，一般華人喜歡三代同堂，住一層樓的房子，如果輸入房地產協會的互聯網MLS，搜房條件是室內面積至少2000平方呎，四臥，三浴，地至少3000平方呎，建於2000年之後，價格在30萬以內，一層樓，非退休者社區，結果只出來了91幢房子，其中MLS的100號區有54幢，200號區有八幢，300號區無，400號區14幢，500號區有八幢，600號區有三幢。 三、也有人不要那麼大的房子，一層樓適合老夫妻兩人住，孩子們過年過節時來訪，留個客房給他們住，將以上的搜房條件調整為三臥，兩浴，價格在20萬以內，結果就出來了422幢房子，其中MLS的100號區有184幢，200號區有38幢，300號區10幢，400號區18幢，而華人喜歡的500號區和600號區各有47幢和55幢。 以上一、二、三總共658幢(145+91+422)，相較於目前市場上共有6112幢房子求售，市場僅約10%，其中地點適中的，就更少了。在北拉斯維加斯的阿麗安隄社區(Alianti)雖然偏遠，但近來也有不少華人青睞，目前有四幢在賣，最貴的31萬9000，1908平方呎，2004年建，最便宜的是21萬8500元，1570平方呎。 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com Read more:
世界新聞網-北美華人社區新聞 - 上市平房屋 占市場一成
