圖說﹕目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。(林秀華提供)
從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。
想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。
1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。
要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。
其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。
轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999 ，華語專線：702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 商業地產投資 看錢景
拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。(圖：吳維安提供)
拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰，那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠，專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電，這工廠用掉四分之一，而歐亞戰爭上軍火所用的鎂，也有四分之一是從這裡生產供應。
那時水街（Water Sheet）是該城最熱鬧的地方，不過二戰結束後，工廠關了，城內人口剩下不到7000人。
今天韓德森已發展成內華達州第二大城，人口20萬，在全美最適合居住的中小型城市排名第66位，有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過，韓德森的老城區、市政府所在的水街，依然保留二戰結束時的風貌，像是沉睡了幾十年。
韓德森市議員潔瑞‧喜羅德（Gerri Scheroder）想要發展水街，把水街弄得像棕櫚泉市的大街，以畫廊和餐館為主，吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師，他可以捐一座雕像放在是市政府前，帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函，大師花了三個月才拿到簽證，來到韓德森市。
那天早上，大師到了小學示範泥雕，做了個泰迪熊；下午歡迎儀式，市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師，晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯，不過這位泥雕大師風光一番回國後，送雕像給藝術街的事也沒了下文。
水街在郵區地圖上的代號是89015，這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢，10萬元到20萬元的有15幢，10萬元以下的有34幢，最便宜的4萬5000元，有三臥、一浴、零車庫，1942年蓋，該區白人占80%，房子多為二戰時興建。
在水街外不遠的地方有些豪宅，最貴的一幢150萬，四臥、八浴、三車庫，6441平方呎，2007年蓋，占地3萬7026平方呎。
水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行，還有三個小賭場，到了周末，大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會，一些做小生意的人也慢慢搬進這個區，對於外來的小開發商，這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠，他們在這裡買老樓翻新，沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。
想要投資小型商業房地產的人，不可放過「水街」這個地方喔！ 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 老樓翻新 水
內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書，還教溺水屋主如何自我救濟。(林秀華提供)
房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重，因為它占國民生產毛總額的1/5，但兩黨總統候選人在發表政見時，卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過，歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟，建議給與溺水屋屋主重貸的機會，但沒能講出任何具體的配合方法，共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市，延遲其自然的景氣循環，且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。
據統計，目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價，即溺水屋，和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣，並無改善，只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元，主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元，及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元，此乃布希時代訂下的法案，在十年的優惠稅制於2010年到期後，歐巴馬仍被共和黨綁架，再將之延期兩年，使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元，如果2013年能夠中止的話，赤字可望降到6000億美元，否則2013年的赤字亦可達1兆美元。
為了防止房市惡化，聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行，祭出種種的救市方案，所費不菲，但成效有限，幫到真正有困難的屋主為數不多，金融體制也未見改善，納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單，卻不知該讓他留級，還是讓他退學。
為了刺激經濟發展，政府要鼓勵企業家擴充廠房設備，增加雇用員工，所以主張給富人各種稅的優惠，期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收，但富人若只管收下優惠卻不投入增產，政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本，優惠一旦給出要再收回就很難，更何況現在的經濟環境不佳，誰也不敢再去落井下石，十年的有期優惠稅制變成無期，美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟，這就是美國目前的情況，將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選，這都是棘手的問題。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 國債高築只換來經濟疲軟
北拉斯維加斯新市政府外觀富麗堂皇，但缺錢少人，幾近破產。(吳維安提供)
新當選的北拉斯維加斯的市長雪莉柏克，搬進一個花了1億3000萬才蓋好的的市政府，但馬上就裁員400人，也就是市府員工一半的人，接著警察和消防員也裁了200多人，沒有經費，北拉斯維加斯已接近破產。
北拉斯維加斯進入了前所未有的「戒嚴時期」，所有的法案不須經議會通過就可以施行，但是要不要得到工會同意，可不可以開除屬於工會的員工，這個問題到現在還爭吵不休。
北拉斯維加斯市政府員工薪水在15萬以上的有393人，薪水最高的是監獄長瑞奇‧柏文新，年薪52萬5223元，退休金每年是33萬5456元。
市長現在的問題是赤字快速成長，裁員已砍到了骨頭，傷了筋，而一大堆肥貓卻趕不走。經費不夠，想要增加地產稅和銷售稅，但是這樣又會把開發商和廠商嚇跑了。 目前北拉斯維加斯失業率高達15%，最近正在考慮廢市和拉斯維加斯合併，不過拉斯維加斯似乎對這送上門的婚事不感興趣。
北拉斯維加斯在地產協會的分區圖上占了三個區，分別為201、101和103。
201區為北拉斯維加斯市政府所在的地方，目前有75幢房子在市場上賣，10萬以上的有五幢，10萬以下的有70幢。最貴的一幢是13萬9900元，五臥，三浴，零車位，2117平方呎，1962年蓋。最便宜的是1萬9900，兩臥，一浴，無車庫，942平方呎，是1940年蓋的。
101區，在15號公路以東，夏安大道以南，是北拉斯維加斯的老城區，目前有55幢在賣，10萬以上的有12幢，10萬以下的有43幢。最貴的是16萬元，三臥，兩浴，兩車位，1473平方呎，2001年蓋。
最便宜的是2萬0000元，三臥，一浴，無車庫，884平方呎，1960年蓋。103區，是15號公路以西，夏安大道以北的地區，包括阿麗安提社區，也是北拉斯維加斯新開發出來的地區。目前有298幢房子在市場上賣，20萬以上的有61幢，10萬到20萬的有17幢，10萬以下的有20幢。
最貴的為38萬，五臥，五浴，五車位，3654平方呎，2007年蓋。最便宜的是6萬4888元，三臥，兩浴，一車位，1125平方呎，1996年蓋。
北拉斯維加斯市的經濟在房災重擊之下，變得愈來愈糟糕，市政府中舊派和新派又在進行權力鬥爭，市政無法正常運作，影響老百姓的福祉。
2011年，83歲的安德老先生過世，魯賓生退出政壇，這個在市政府對面蓋個中國貿易中心的計畫也就胎死腹中，無人提起了。
(下) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 北拉斯維加斯 小城大麻煩
日裔安德的購物中心。 (吳維安提供)
北拉斯維加斯是內華達州的第四大城，曾保持連續四年內州成長最快的城市，人口從2000年的11萬5488人成長到2010年的21萬6961人。這期間有300家生意搬進北拉斯維加斯的工業園。
2007年，日裔安德老先生（Dahlas Antoku）找我賣他的購物中心，那是個占地22英畝，地處市政府對面，上面有十幢建築物，要價3400萬元，要價是高了些，為了好賣，我將那地規畫包裝成為「中國貿易中心」，提出這計畫和當時的黑人市長威廉羅賓生和市政府官員開了幾次會。
我說明北拉斯維加斯和拉斯維加斯的關係就好像舊金山和東灣的奧克蘭(屋崙)，舊金山是個觀光的城市，而奧克蘭是個港口，倉庫很多，居民正是以黑人為主，當時奧克蘭的市長為了吸引中國人進去開發，將市中心100多條街都掛上了中文名字，結果後來中美貿易興盛，貨輪都停在奧克蘭，進出口商進駐，現在奧克蘭的中國城比舊金山的還大。
我向市長威廉羅賓生建言：北拉斯維加斯就好像當年的奧克蘭，不要和拉斯維加斯競爭賭場生意，而是要專心發展工業，在城中心蓋個「中國貿易中心」讓進出口商進駐，然後沿著15號公路旁讓他們蓋倉庫，並且將沙哈拉賭場旁的單軌火車延伸到北拉斯維加斯市政府前。市長聽了大為贊成，告訴在座的官員盡力配合。
2010年，北拉斯維加斯市長大選，安德老先生全力支持羅賓生連任再選，還在購物中心裏弄了個競選總部。不過安德先生這次押寶押錯了，羅賓生輸了。
北拉斯維加傳統上是個黑人城市，在1950年代，當「瘦皮猴」法蘭克辛納屈」、丁馬庭和山姆戴維斯在舞台上表演唱完歌，山姆戴維斯卻不能留在那個表演的旅館過夜，他必須到北拉斯維加斯找個旅館，因為他是黑人。
現在北拉斯維加斯人口中，白人占60%，黑人20%，亞洲人是0.5%的百分比，人口結構起了變化，北拉斯維加斯不再是個黑人城了。
北拉斯維加斯市的南邊是老城區，以少數民族為主，但北邊是主流社會的天下，這個選舉代表傳統黑人在政治上的失利。 新當選的雪莉柏克是個白人女市長，不過上任後卻面臨史無前例的金融風暴，北拉斯維加斯是房災的重災區，房價跌得祗剩以前的三分之一，市政府面臨800萬的赤字，市政府的稅收從8億1000萬降到2億9000萬，新市長有了大麻煩。(上）
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 北拉斯維加斯 小城大麻煩
阿麗安堤"（ALIANTE）社區，北拉斯維加斯的小城故事。(圖：吳維安提供)
「阿麗安堤」（Aliante）社區在拉斯維加斯的北邊，可從15號公路北上，遇到215公路西走，從阿麗安堤大道出去向北進社區，或是走95號公路北行，遇215號公路東走，從阿麗安堤大道出去。
這個社區是美利堅內華達（American Nevada）和戴爾偉伯（Del Webb）集團共同開發。
這個社區占地1905英畝，有6500戶，當中有購物中心，一個賭場，和428英畝的開放空間，包括一個高爾夫球場，三個公園及一個20英畝的主題公園，名為「自然發現」，公園中有給小孩餵鴨子的池塘，挖恐龍骨頭的沙地及室外電影院。
社區北邊一大塊是太陽城，專門給55歲以上銀髮族居住。阿麗安堤社區離尼利斯（Nellis）空軍基地近，上空經常有軍機大編隊飛過，而社區內，軍眷很多，也算該地的一大特色。
社區中的阿麗安堤賭場是驛站（Station Casino）和格林斯潘（Greenspun）集團共同開發出來，這賭場占地40英畝，內部設計很像沙漠林裡的紅石賭場，祗不過以「藍色」為主要色調，而不是紅色。
賭場花了6億6000萬元興建，2008年11月開幕，但第二年7月就破產。那時賭場欠債3億8000萬元，可轉現金的資產衹剩下5300萬元，於是債權人組織了個公司將賭場接收，最大的股東為紐約來的韓裔美籍金秋賢（Kim Soo-hyung）擁有60%，而管理權則交還給驛站賭場。
在金融風暴掃蕩下，阿麗安堤社區處在重災區北拉斯維加斯的心臟地，房價祗剩下以前的三分之一。
目前有53幢房子在市場上賣，30萬元以上的有五幢，20萬元到30萬元的有17幢，20萬元以下的有31幢。
最貴的一幢是31萬9000元，4200平方呎，五臥、四廁、三車庫，2012年蓋。
最便宜的是8萬6000元，1700平方呎居住面積，6000平方呎大的地，三臥、四廁、兩車庫，1997年蓋。
阿麗安堤社區的房子小而便宜，但其東邊鹿泉大道（Deer Springs）上卻都是占地半畝以上的豪宅。
鹿泉區裡最貴的一幢房子要價645萬，主樓有8236平方呎，後院的客房是3000平方呎，占地10英畝，八個臥房，十個廁所，1998年蓋。
阿麗安堤社區雖然離華人主要居住的社區-西南區遠了點，但房子新又便宜，是個有投資潛力的地方。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 阿麗安堤 濃郁眷村風情
過去幾個月來，拉斯維加斯的二手屋市場供不應求，一屋上市往往有數十個買家搶購，造成房價開始明顯地反彈，今年6月份成交的房屋中間價格為12萬，比去年同期上揚了9.1%，即1萬元，所以很多投資人問道：這房價反彈是暫時現象或會持續﹖
專家的看法主張也分兩極，一派認為這純粹是人為的操作，等到大選過後，銀行屋就會傾巢而出，價格將會再降回；另一派則認為銀行屋的數量將維持不會增加，且房價已經觸底，預期有更多的買主進場，房價回升已成必然趨勢。
根據美國房市資料公司CoreLogic的統計，目前拉斯維加斯有5萬5600個屋主逾期三個月以上未繳房貸而且已收到銀行的違約通知單 (Notice Of Default)，加上沒付房貸但還未收到銀行的違約通知單的屋主，如此估計影子庫存量約達7萬5000戶，若以這半年來每月平均銷售4000戶來計算，需時18個月才能消化掉，在這之前，房價強力反彈是一時的人為操作，之後房價的回升才會成為必然趨勢。
此外，拉斯維加斯有超過60%的房貸是屬於負資產，即貸款額高過房屋市價，部分付得起房貸的屋主最終仍可能選擇策略性棄屋，還有因為短期內預期沒有大的開發案，高失業率不容易改善，這些也是房價反彈的阻力；另一方面，美國目前近乎零的低利率及歐債危機則鼓勵投資人將資金轉投入美國的房市，則有助提高買氣，連股神巴菲特都說，如果可以的話，他會購買20萬戶的獨棟屋作投資。
全美房屋市價隨手查網站Zillow.com選出賣方市場前十名城市，即一屋上市有數個買家搶購的城市，分別為加州的舊金山、聖荷西、內華達州的拉斯維加斯、加州的沙加緬度﹑亞利桑納州的鳳凰城、加州的河濱市、華盛頓特區、加州的洛杉磯、猶他州的鹽湖城、德州的奧斯汀。
買方市場前十名城市則分別為伊利諾州的芝加哥、威斯康辛州的米爾瓦基、俄亥俄州的克里夫蘭、紐約、賓州的費城、佛羅里達州的傑克森費爾、羅德島州的普羅費登斯、俄亥俄州的辛辛那提、康州的哈佛、德州的休士頓。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房價反彈 暫時？或會持續
