「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道，環境優雅，且價格不貴。(圖：吳維安提供)
多年來，拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行，也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏，所以南邊就像拉斯維加斯的大門，而「南高地社區」（Southern Highland）正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行，爬過一個小山頭，當拉斯維加斯出現在眼前時，左手邊有一大片住宅區，從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來，這裡就是「南高地社區」了。
「南高地社區」占地2300英畝，住宅區已蓋好了一大半，正當中是個高爾夫大球場，有個私人俱樂部，只准許300名邀請的會員入會，會所面積4萬2000平方呎，是全美排行第一的高爾夫球會所，高爾夫球場則排名全美第27。
社區當中有購物中心、學校和公園，不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地，進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利，例如去中國城要先向南走，從聖洛斯大道上15號公路，再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地，接藍鑽石公路，到拉斯維加斯賭街大道。
目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣，最貴的一幢是899萬9000，有1萬4960平方呎，七個臥房，11個廁所，和可停七輛車的車庫，是2008年興建的，最便宜的是12萬0000，有三個臥房，三個廁所，兩車庫，1,733平方呎，是2005年蓋的。
一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區，也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南，拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區，中國城位於501區，而「南高地社區」位於505區，是西南區裡最南邊的位置，在505區中，除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外，多是未開發的空地。比較這兩個社區，「南高地社區」靠15號公路，交通較方便，社區建設也較完備，「南高地」大道更是綠樹成蔭，氣派非凡的好社區，故價格比「山之邊社區」略高。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線:702)--368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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Jun• 09•12
出價$165,000元沒能買到的房子。
5月30日，拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條：「美國有些地區房價升高」。但是，文內說，「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」，真的嗎？
當然，標普的Case－Shiller房市指標是房地產的聖經，誰敢跟它唱反調？它如果說維加斯的房價沒有變化，那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎？不過，個人倒有點小意見。因為，最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元，比要價高出5100元，並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價，顯示競價激烈，而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件，不但我自己有多次這樣的經驗，其他經紀人的經驗也必然是：每一棟稍微像樣的房子一上市，三天內必然會接到好幾個出價，並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說，經過四年衰退，至少從今年1月開始，拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問，這是一個非常驚人的變化。
由於大家競買，所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢？因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性，它們相信數據，不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款，那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比，把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下，銀行就批下來，房價過高，不貸！用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制，當機立斷，立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款，所以目前成為華人買房子的好時機。
但是，華人喜歡講價。有時我們無法說服他們，看到好房子多出個幾千，用五年平均一下，其實沒有多少錢。如果他們不相信你，那就沒辦法。因為現在的確是，想要在此地買房子，心理要有所準備，必需考慮，有時不但不能講價，並且還必需加價。
原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。
維加斯各區五年來的房價變化
May• 26•12
內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。 在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。 總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。 原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012
拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。
拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。
目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。
自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。
新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。
投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，info@Lvhome.com公司互聯網為www.LVhome.com
May• 05•12
拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。
除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。
鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。
李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。
此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012
May• 12•12
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。
戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。
戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。
過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。
沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。
原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。
May• 05•12
拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。
除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。
鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。
李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。
此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012
