拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。
拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。
目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。
自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。
新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。
投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，info@Lvhome.com公司互聯網為www.LVhome.com
2012年5月19日 星期六
2012年5月12日 星期六
旅館康斗 可度假自住可出租
May• 05•12
拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。
除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。
鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。
李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。
此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012
Desert Shore水鄉澤國好社區
May• 12•12
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。
戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。
戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。
過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。
沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。
原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)
戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。
戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。
戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。
過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。
沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。
原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。
旅館康斗 可度假自住可出租
May• 05•12
拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。
除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。
鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。
李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。
此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012
拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。
除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。
鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。
李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。
此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012
2012年4月28日 星期六
出價高過要價 房市回春？
Apr• 28•12
要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。
根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。
所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。
到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。
上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com ，可見競買的熱烈情況。
我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。
雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。
原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。
要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。
根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。
所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。
到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。
上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com ，可見競買的熱烈情況。
我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。
雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。
原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。
2012年4月21日 星期六
維加斯商業出租市場衰頹
Apr• 21•12
有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。
目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。
拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。
根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。
拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。
原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012
有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。
目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。
拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。
根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。
拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。
原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012
2012年4月7日 星期六
美經濟改善 復原路既難且慢
林秀華指出，由於經濟全球化及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，尤其是白領階級部分已逐漸消失。(林秀華提供)
近幾個月來美國經濟略有改善，但似乎不穩定且是片面性，是靠像社群網站、醫療、商展等這些目前有成長的領域，有如一個體質孱弱的人，復原無力而緩慢；2012年美國的經濟成長率預估為2.5%，雖然比二次大戰以來的平均3.4%略低，但以後每年的成長率大概就只能是這種水平。
發生於1960、1969、1973年的經濟衰退，其造成的高失業率，都是不到兩年就復原了，但自此之後就越來越慢。1981年的經濟衰退，其造成的高失業率花了28個月才復原，1990年的經濟衰退花了32個月，2001年的經濟衰退花了46個月，2007年的經濟衰退到今天已50個月，還走不到半途。
復原困難的原因有三﹕
一、全美目前約500萬的失業人口：由於經濟全球化，及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，或被外包(outsource)到亞洲，或不再需要，例如傳統秘書的工作已被智慧手機 (smart phone)取代，接下來保險從業者、法律諮詢顧問、投資分析師也將不保，白領階層的工作消失後很難再找回來。
二、美國人收入沒增加：企業趁高失業率的時機，削減人工與薪資，因此個人消費水平不易提升。
三、被房市拖累嚴重：以前經濟復甦後，資金會投入房市，有助經濟更進一步繁榮，但這次卻反而有3.7兆美元的房貸大洞待補填。
說來弔詭，以上這些因素也促使美國的經濟復甦比其他國家，如歐洲國家的腳步，稍微快些：
一、美國科技的優勢，例如社群網站創造的商機，吸引海外資本市場的資金回流，比美以前的達康 (.com)風潮。
二、美國人多年來薪資未調，增加企業的競爭力，於是一些出走的產業又從國外移回美國，例如汽車製造業，美元幣值的相對弱勢也有利美國出口。
三、美國房價低，個人花在居住上的成本減少，才有多餘的錢來幫助消費，此外，過去20年來油價大漲，主要是中國和印度需要大量的基礎建設，現在總算到了建完喊停的時候，油價可望逐漸緩和，將降低通膨的壓力。
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