「沙漠林」社區不但美麗，且生活機能極佳，此區的房子好賣又好租，自住或投資兩相宜。(照片由吳維安提供)
在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin)，占地2萬2500英畝，是全美最大且規畫最成功的社區，該區綠樹成蔭，馬路寬敞，有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園，生活機能極佳，房屋以地中海型建築為主，灰泥的牆，紅色的瓦，每個小社區進口都還有個小公園，是居住安家的好地方，「沙漠林」有自己的商業區和賭場，是拉斯維加斯的城中城。 很多外地來拉斯維加斯買房子的人，都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區，其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。
話說1966年感恩節那天，那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯，來到拉斯維加斯，他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓，後來索性把整個賭場買下，以此為家，接著又買了五、六家賭場，連城裡城外的地，也一大片一大片地買，這包括現在的「沙漠林」所在地，他還準備把其飛機公司搬來，這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。
霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下，對他的帝國完全失去控制，更甭提要把其飛機公司搬來了，1976年他在墨西哥逝世，沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產，美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承，拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司，將西邊的荒地規畫成一個大社區，取名「沙漠林」，這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。
「沙漠林」已開發的面積還不到一半，為9000英畝，從北起始往西及南開發，分為北、西、中、南四大區，每個大區下再分中區，共有19個中區，每個中區下再有小社區，由不同的建商來投資開發，共150個小社區，「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。
2007年美國房市崩盤後，「沙漠林」也不能倖免，其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144，自2006年高峰期至2011年底，各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。
目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣，最老的屋齡20年，最便宜的要價12萬5 000元，面積為1700平方呎，需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元，面積為1萬2000平方呎，有八個衛浴﹔建商推出的新屋，最便宜的要價15萬0000元，面積為1450平方呎，最貴的要價105萬元，面積為3884平方呎；另外還有可自建豪宅的建地在賣，主要在The Ridges這一中區內。
本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線: 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Mar• 31•12
內華達房地產負責人林秀華說，拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍，代價是超低的房價，屋主共損失900億財產。
大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。
就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。
歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。
拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。
以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。
原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012
Mar• 10•12
根據統計資料，拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋，亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子，價格比最高時的房價平均下跌60%，其房災之巨，數全國第一。據專家推測，今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。
但是，就在這個嚴峻房災肆虐的當口，今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市，如果條件不錯，立刻就有五個甚至十個買家出價，兩星期不到，房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況：房子一上市，不管三七二十一，立刻按要價寫好合同發過去，結果，兩天之後，對方電郵回話說，抱歉，房子已經簽約！我說，你連鑰匙都還沒有放上去，而我是第一天就給合同，你怎麼可能已經賣掉？對方支吾其詞，不肯作正面回答。
是的，在全國最嚴峻的房災市場上，我們確實經歷到嚴重的房荒，條件好的房子突然供不應求，一上市就被搶購一空，此外，因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多，這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道，只給一棟房子出價，肯定拿不到，所以就出價給三棟房子、四棟房子，看能不能搶到一棟。如此一來，本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。
房荒出現在房災之中，說起來極為荒謬，但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起，州政府的一項法案AB284開始運作，也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件，不再允許閉著眼睛，一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來，銀行回收屋（REO）的數目銳減，到今年1、2月的時候，它的效應猛然震撼市場，使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。
熟悉內情的人說，這是短期現象，因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋，所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後，我們將會看到更多的空房子上市。所以，房荒之後一定又有房災，絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。
可是，從樂觀的角度看，我們看到，投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現，你從股票市場、從債券市場、從銀行利息，你能拿到7%、8%的收益率嗎？拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元，高者也不過是70到80元，而新房子的造價一般在100到120元之間。所以，現在買，他們問，還擔心房價繼續跌嗎？只要不再大跌，那麼，何不安心拿著8%的收益呢？顯然，今後一年，房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。
原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。
Feb• 07•12
美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇
由於美國房價大幅下跌，吸引許多外國人來撈底，其中亞洲來的投資者對美西的三個城市：洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣，但是並不了解這三個城市之間的差別。
舊金山風景怡人，洛杉磯四季如春，加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達，如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房，建議選擇這兩個城市，但是如果為了投資或養老，就應該選擇拉斯維加斯。
為什麼拉斯維加斯更適合投資呢？
1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市，和加州一樣地處亞洲與美洲的中心，從亞洲來的旅遊者必到此一遊，在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情，賭館內有世界一流的表演，聞名遐邇的美食，及名牌精品街，特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場，一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦，是一個充滿商機又有活力的城市，也是退休養老的首選地之一。
2.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速，約20天就可，不像加州可能需要3個月，因加州法律傾向保護房客；
3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設，不遺餘力，同時控制水源及開發地區必須集中，政府擁有外圍遼闊的土地但不開發，有利於維持地價；
4.因為天氣乾燥，風濕及氣喘到此可不藥而癒，以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」)，熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%；
5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。
投資什麼類型的房地產﹖
商業樓受經濟好壞的影響很大，並不適合普通的投資者，反之，住宅的需求量穩定，流通性強，風險較低，投資的目標是購買好租又好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利，特別針對上班﹑上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好，但其隱含的空置率及維修成本很高，將來出售也不容易。
配合出租管理服務
因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌，許多投機者被套牢，棄屋的風潮未息，房市需要一段時間消化影子庫存，二、三年內房價不易回漲，投資者須有出租養房的心理準備，所以購買房子後，找一個好的出租管理公司來配合很重要。
一般而言，到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等，由於工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司，服務外州及外國的投資者的經驗豐富，可提供最到位的出租管理服務。
美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688
Feb• 17•12
影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。
拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。
我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。
至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。
「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。
「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。
「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。
「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。
因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012
Feb• 10•12
拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。
很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。
在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。
內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。
當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。
普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。
另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。
許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。
因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内華達房地產公司經纪人吴维安提供。
Feb• 03•12
34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。
拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。
了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。
不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。
誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。
耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。
中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。
最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。
原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012
