Jan• 13•12
外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。
外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。
首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。
「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。
對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。
把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012
2012年1月13日 星期五
2012年1月6日 星期五
2011年重大經濟指標 回顧
Jan• 06•12
拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。
進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。
1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。
2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。
3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。
4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。
5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。
6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。
7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。
8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012
拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。
進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。
1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。
2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。
3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。
4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。
5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。
6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。
7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。
8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。
原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012
2011年12月30日 星期五
AB284法案 將減少房屋供給量
Dec• 30•11
現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。
現在市面上賣的房子正在急速縮減，很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」（房價低於貸款的負資產），而上市的愈來愈少了，這主要是政府立了新法，修改銀行沒收房屋的程序。
在11月時，市場上還有1萬2000多幢房子在賣，今天在聖誕節左右，市場上只剩了9800幢，不但「銀行屋」（Real Estate Owned 又稱REO）減少了，連「不足額還款屋」（Short Sale）也少了很多。
以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後，會先去州政府申請個「違約通知」（NOTICE OF DEFAULT，又稱NOD）寄給屋主，屋主接到「違約通知」後，有90天的時間，或是趕快補付所欠分期付款，中止法拍程序，或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」，在90天過後，銀行有21天的時間，公告舉行公開拍賣該屋的日期，如果公開拍賣時無人購買，銀行就有權將房子沒收，這房子上市後就成了「銀行屋」。
今年年初，新聞爆出，銀行用「機器人」簽名的方式，也就是銀行沒有合法的簽名及文件，來沒收房子，銀行的行為草率，不合法，於是7月時，內華達州通過一個新的法案，稱為AB284，也就是要銀行嚴查沒收的程序，所有要沒收的房子必須經過法院審核通過，拿到「法院認可」（Judicious Judgment），才能拿到「違約通知」。
通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」，但在AB284法案通過後，上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後，市場上將少了1900幢的房子在賣，這也就是說，再三個月，明年2月時，因為上游的房屋供給被切斷了，下游的市場將發生「斷流」的現象。
而法院參與「銀行屋」沒收的程序，只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月，更可能會延長到一年以上。
這個新的法案對房市是好事？還是壞事？銀行不能放出「違約通知」，是不是將有更多人賴住不付貸款？銀行會不會因此而倒閉？市面上房子少了，房價會不會上去？屋市就此開始復甦嗎？還是另一場大混亂才要開始？
原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。
現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。
現在市面上賣的房子正在急速縮減，很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」（房價低於貸款的負資產），而上市的愈來愈少了，這主要是政府立了新法，修改銀行沒收房屋的程序。
在11月時，市場上還有1萬2000多幢房子在賣，今天在聖誕節左右，市場上只剩了9800幢，不但「銀行屋」（Real Estate Owned 又稱REO）減少了，連「不足額還款屋」（Short Sale）也少了很多。
以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後，會先去州政府申請個「違約通知」（NOTICE OF DEFAULT，又稱NOD）寄給屋主，屋主接到「違約通知」後，有90天的時間，或是趕快補付所欠分期付款，中止法拍程序，或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」，在90天過後，銀行有21天的時間，公告舉行公開拍賣該屋的日期，如果公開拍賣時無人購買，銀行就有權將房子沒收，這房子上市後就成了「銀行屋」。
今年年初，新聞爆出，銀行用「機器人」簽名的方式，也就是銀行沒有合法的簽名及文件，來沒收房子，銀行的行為草率，不合法，於是7月時，內華達州通過一個新的法案，稱為AB284，也就是要銀行嚴查沒收的程序，所有要沒收的房子必須經過法院審核通過，拿到「法院認可」（Judicious Judgment），才能拿到「違約通知」。
通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」，但在AB284法案通過後，上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後，市場上將少了1900幢的房子在賣，這也就是說，再三個月，明年2月時，因為上游的房屋供給被切斷了，下游的市場將發生「斷流」的現象。
而法院參與「銀行屋」沒收的程序，只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月，更可能會延長到一年以上。
這個新的法案對房市是好事？還是壞事？銀行不能放出「違約通知」，是不是將有更多人賴住不付貸款？銀行會不會因此而倒閉？市面上房子少了，房價會不會上去？屋市就此開始復甦嗎？還是另一場大混亂才要開始？
原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。
2011年12月23日 星期五
外國人投資美國房地產 所得稅賦知多少
Dec• 23•11
圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。
外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。
2011年的稅階﹕
「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。
租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。
實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。
(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。
(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕
A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔
B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。
綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。
原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011
圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。
外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。
2011年的稅階﹕
「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。
租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。
實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。
(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。
(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕
A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔
B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。
綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。
原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011
2011年12月16日 星期五
投資倒帳 怎麼報稅？
Dec• 16•11
內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資房地產倒帳，收到銀行發的1099-C稅表，需要根據個人不同的情況報稅。
林先生和朋友們在房市高峰時，成立一個有限債務公司LLC一起合資，並且向銀行貸款，買了數個大型公寓，加以整修，改善物業管理，有助提高租金及出租率，再以高價轉手賣出，取得差價的利潤，分配給各投資人。前幾年的營運相當順利，無奈後來碰到房市崩盤與金融危機，目前還剩一個大型公寓未脫手，和貸款銀行談判修改貸款條件未果，想要放棄讓銀行「法拍」，又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額，不知這筆帳要怎麼算？
經過會計師的解釋，才有點頭緒，原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時，剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明，此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計，以數字來舉例，假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元，頭款500萬元，向銀行貸款1500萬元，現在讓銀行「法拍」，預計銀行可取回1000萬元，所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元，這500萬元是銀行的壞帳損失，同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。
會計師建議用表格4797，帳上的成本是2000萬元，賣價就用銀行可取回的1000萬元來算，得出損失1000萬元，由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產，所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ，「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已，此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ，可以全數在當年報銷。
以上表格4797得出損失1000萬元，加上銀行的1099-C稅表收入500萬元，兩者相抵，林先生的LLC仍損失500萬元，就不必擔心要補交稅了。
此外，有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」，因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產，它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票，取得「資本利得」可與之相抵；又如果邱小姐的房屋不是出租屋，而是「主要自住屋」(Primary Residence) ，「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間，符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件，可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。
原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011
內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資房地產倒帳，收到銀行發的1099-C稅表，需要根據個人不同的情況報稅。
林先生和朋友們在房市高峰時，成立一個有限債務公司LLC一起合資，並且向銀行貸款，買了數個大型公寓，加以整修，改善物業管理，有助提高租金及出租率，再以高價轉手賣出，取得差價的利潤，分配給各投資人。前幾年的營運相當順利，無奈後來碰到房市崩盤與金融危機，目前還剩一個大型公寓未脫手，和貸款銀行談判修改貸款條件未果，想要放棄讓銀行「法拍」，又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額，不知這筆帳要怎麼算？
經過會計師的解釋，才有點頭緒，原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時，剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明，此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計，以數字來舉例，假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元，頭款500萬元，向銀行貸款1500萬元，現在讓銀行「法拍」，預計銀行可取回1000萬元，所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元，這500萬元是銀行的壞帳損失，同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。
會計師建議用表格4797，帳上的成本是2000萬元，賣價就用銀行可取回的1000萬元來算，得出損失1000萬元，由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產，所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ，「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已，此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ，可以全數在當年報銷。
以上表格4797得出損失1000萬元，加上銀行的1099-C稅表收入500萬元，兩者相抵，林先生的LLC仍損失500萬元，就不必擔心要補交稅了。
此外，有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」，因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產，它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票，取得「資本利得」可與之相抵；又如果邱小姐的房屋不是出租屋，而是「主要自住屋」(Primary Residence) ，「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間，符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件，可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。
原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011
賭城置產 講價留點餘地
Dec• 09•11
用 「市場行情比較報告」CMA，再根據各個房子內部情況，做一個價格的調整 ，得出一個合理的買價。
有人興沖沖地從外地來，說：「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理，即拉斯維加斯的房子非常便宜，是投資的好時機，但是又拿不準房價還會不會繼續下跌，因此，他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子，現在只賣15萬，房裡房外乾乾淨淨，可是他居然只肯出13萬，結果當然買不到。
來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住，此地房價已經跌到上一世紀的水平，泡沫已經徹底破滅，就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣，大幅度砍價是買不到房子的。簡單說，講價時應當替賣方留點餘地，也替自己爭取到好的資產。
當賣方要把房子推上市場的時候，他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考，再看看這個房子的內部狀況，然後建議賣價。也就是說，賣價是有根據的。經紀人知道，這個價錢是可以賣掉的，所以出價過低的人是買不到房子的。
另一方面，相當多的投資者，口袋裡裝了現鈔，找到可以信賴的經紀人，一天到晚在物色好的資產。（本地賣出的房子一半以上都是現金購買）好房子一上市，價錢適當，可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶，立刻出價。時常一個星期不到，房子就簽約了。所以，不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好，可以殺價。
此外，買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA，將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較，當然，還要比較各個房屋裡的內部情況，做一個價格的調整，得到一個合理的買價，再提出買價單，所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用，收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天，如果你手上有多餘的現金，投資出租房屋，不就是一個很好的選擇嗎？
原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。
有人興沖沖地從外地來，說：「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理，即拉斯維加斯的房子非常便宜，是投資的好時機，但是又拿不準房價還會不會繼續下跌，因此，他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子，現在只賣15萬，房裡房外乾乾淨淨，可是他居然只肯出13萬，結果當然買不到。
來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住，此地房價已經跌到上一世紀的水平，泡沫已經徹底破滅，就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣，大幅度砍價是買不到房子的。簡單說，講價時應當替賣方留點餘地，也替自己爭取到好的資產。
當賣方要把房子推上市場的時候，他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考，再看看這個房子的內部狀況，然後建議賣價。也就是說，賣價是有根據的。經紀人知道，這個價錢是可以賣掉的，所以出價過低的人是買不到房子的。
另一方面，相當多的投資者，口袋裡裝了現鈔，找到可以信賴的經紀人，一天到晚在物色好的資產。（本地賣出的房子一半以上都是現金購買）好房子一上市，價錢適當，可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶，立刻出價。時常一個星期不到，房子就簽約了。所以，不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好，可以殺價。
此外，買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA，將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較，當然，還要比較各個房屋裡的內部情況，做一個價格的調整，得到一個合理的買價，再提出買價單，所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用，收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天，如果你手上有多餘的現金，投資出租房屋，不就是一個很好的選擇嗎？
原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。
2011年12月2日 星期五
房屋檢查 (下)
Dec• 02•11
最好檢視一下車庫中的熱水爐，拉斯維加斯的水質比較硬，熱水爐用過五、六年，如果沒有軟水機，熱水爐的底下可能有一、兩吋的沉澱礦物質，不但費瓦斯，而且隨時會爆鍋。所以先檢查一下進出水的接頭有沒有白色的礦物質，爐子上的標籤有沒有說是哪一年的，這樣心裡就有數，何時要換個新爐子。
有關「法拍屋」最多的傳言是：前屋主不甘房子被法拍，故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶，看水流下去快不快。其實要修理不難，水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方，然後將堵住的那段管子換去，大約1000元就可以解決問題了。
看看洗澡缸四周，有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的，可能要全部打掉，做新的就比較貴了。
再來是看門窗，老房子的玻璃多是單層的，窗框可能也老了。現在新的窗子，玻璃是雙層的，不但隔熱而且隔音，買老房子的人可以考慮換個窗子，住起來才舒服。
接著巡查屋外，冷氣機或游泳池的機器還在不在？現在許多房子因為空置，室外的設備很容易被偷走，買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。
最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦，要不要大修理，首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡，如看到有水印，代表屋頂不好，如要換瓦頂，2000平方呎的房子，大約要3萬元，如樓上有廁所，而樓下的天花板上有水印，代表水管不好，就要找人來將天花板打開，換水管了。如果牆角有發霉的痕跡，代表淹過水，可能要換地毯和牆板了。
購置二手房，免不了要換新地毯，油漆一下。一般來說，除非很大的房子，5000元以下就可以解決了。
最後是院子，如果草皮死了，建議改換小石頭地，加上幾株灌木叢點綴；若有游泳池，要徹底檢查設備，平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池，要花700、800元，如果看到游泳池裡空空的沒水，就是表示游泳池壞了，要填平的話須兩卡車的土，約3000元。
當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來，就可以很快地評估出那房子值不值得買了。
——本文由內華達房地產公司經纪人吴维安提供。
有關「法拍屋」最多的傳言是：前屋主不甘房子被法拍，故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶，看水流下去快不快。其實要修理不難，水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方，然後將堵住的那段管子換去，大約1000元就可以解決問題了。
看看洗澡缸四周，有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的，可能要全部打掉，做新的就比較貴了。
再來是看門窗，老房子的玻璃多是單層的，窗框可能也老了。現在新的窗子，玻璃是雙層的，不但隔熱而且隔音，買老房子的人可以考慮換個窗子，住起來才舒服。
接著巡查屋外，冷氣機或游泳池的機器還在不在？現在許多房子因為空置，室外的設備很容易被偷走，買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。
最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦，要不要大修理，首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡，如看到有水印，代表屋頂不好，如要換瓦頂，2000平方呎的房子，大約要3萬元，如樓上有廁所，而樓下的天花板上有水印，代表水管不好，就要找人來將天花板打開，換水管了。如果牆角有發霉的痕跡，代表淹過水，可能要換地毯和牆板了。
購置二手房，免不了要換新地毯，油漆一下。一般來說，除非很大的房子，5000元以下就可以解決了。
最後是院子，如果草皮死了，建議改換小石頭地，加上幾株灌木叢點綴；若有游泳池，要徹底檢查設備，平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池，要花700、800元，如果看到游泳池裡空空的沒水，就是表示游泳池壞了，要填平的話須兩卡車的土，約3000元。
當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來，就可以很快地評估出那房子值不值得買了。
——本文由內華達房地產公司經纪人吴维安提供。
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