好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉，歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場，專家們認為，最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。 

以前買不起而租樓的華人商家，將可以實現另一種美國夢了，由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加，好的投資標的物已開始出現，再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)，華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的，「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣，目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環：出租市場競相降價，進一步也貶低了地產的價值，此外，租金收入太差就會被銀行「法拍」，即以一個新的銀行價格轉手，除了拉低鄰家的行情外，新的業主因成本低，每平方呎的租金也可以比別家低，這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租，可能因此租金收入遽減，付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約，小自15萬元的廠房，大至1500萬元的購物中心，在全美排行榜名列第一高；過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍，想盡辦法和借款人妥協，能拖則拖，除非租金收入太差，銀行才會考慮「法拍」抵押品，因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例，根本不敷大批外來的投資者的需求，加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走，有些沉不住氣的投資人就飢不擇食，出高價購買次級品，並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，就像住家地產一樣，商業地產的「影子庫存」很多，經濟不景氣，住家需求依舊不可或缺，商業地產卻不然，而且拖越久，傷越重，所以專家們指出，商業地產一旦崩盤，情況會比住家地產更不堪；果不其然，經過兩年的發酵期，最近供不應求的情況已有改變，好的投資標的物漸漸出籠，有的是透過「不足額還款銷售」，有的是「法拍」，價格也大幅調整，一平方呎叫價60元至100元的比比皆是，以前買不起而租樓的華人商家，在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下，將可以實現另一種美國夢了。

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛，是因買房出租的毛租金回報率約為10%，淨租金回報率約為6?%至7%，這不但比銀行利率高，且在美國許多城市是無法比擬的

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到，經濟復甦無力，在失業問題嚴重的拉斯維加斯，為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣，這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳，然而，他們忽略本地的高出租率市場，且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客，形成近年來，房價低廉，出租回報率高的市場特性，加上此地房屋一上市，無論是買賣或出租，通常都能很快成交，自然成為外州及外國投資者的最愛。 

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年，本地經濟復甦無力，失業問題嚴重的情況，可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出，雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%，會展參加人數增加2.2%，問題是另外兩項重要的指標：賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%，換言之，本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色，專家們預期未來的四個月至六個月內，拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。

高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊，明顯地反應在房價不振之上，6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%，為$124,500，康斗的中間房價下跌4.5%，為$60,000，專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%；但是因為房價超低，反觀交易量卻是逆勢大幅成長，6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%，康斗的成交量比上個月增加3.5%，兩者合計，6月份二手屋的總成交量為4,540戶，其中作為自住用途的約占半數，亦即投資出租者也占半數。 

同時，出租市場非常熱絡，拉斯維加斯5月份共租出2,376戶，其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數，有781戶，此外租金在$1,300至$1,500的，$1,500至$1,700，$1,700至$2,000，與$2,000以上的，分別為293戶，145戶，124戶，與135戶，買房出租的租金回報率約為10%。 

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍，轉而賃屋而居，雖然他們的信用有瑕疵（法拍紀錄），卻往往是不可多得的好房客，他們原來好歹也是個擁有房產的屋主，而過去一年來沒付房屋的分期付款，房子才被法拍，手上通常會存有不少的現金，只要他們還有工作收入，有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間，拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能，賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測，下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善，那麼，拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區，我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後，才會出現轉機。
 

當然，即使本地的經濟出現轉機，房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多，銀行回收屋太多。但是，如果我們稍稍留意一下，就應當發現，不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是，退休人士的住區，一般而言，房價都比較穩，平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城（Sun City）為例（克拉克郡大約有十個以上的陽光城）。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住，但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方，所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說，這是天堂的前站。 

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候，陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然，我們知道投資者鑑於出租的考慮，不太肯買陽光城，而目前買房子的人半數是投資者，所以一時陽光城的價格也不會回升。 

5月間，本地報紙指出，在2000年到2010年間，內華達州的人口增加了35%，可是，62歲以上的人口增加的更快，達54%。克拉克郡，由於賭場雇用了大量年輕的工作人員，所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%，但是他們在Mesquite則高達35%，在Boulder City達30%，在韓德森都占了人口的18%。 
由於美國的人口在老化，而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動，所以在本地的地產業整體復甦之前，退休者的住區可能會率先復甦，因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。

 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。 

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。 

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。 

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。 

海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示，無論是外國「法人」或「自然人」，都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅，在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。

 

投資美國房地產成為全球的熱門項目，近來許多大中華區的華人詢問，如果以公司名義投資美國房地產，與個人投資有何不同，稅務該注意哪些問題，就利用今天作一分析介紹。
 

隨著投資規模的擴大，外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多，有的直接以外國的公司登記產權，也有另外設立美國公司登記產權，公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），和「自然人」有別，公司最大的好處是，當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp，Small Corp），就能避免雙重課稅，而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠，為了避免雙重課稅，「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯，簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權，購入房地產過戶時，有些辦理過戶的公證公司會要求：這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent)，以備未來若再有與此房地產相關的事情時，有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益，以表格1120F向國稅局申報所得稅，再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC)，這個公司是在內華達州註冊的，自然登記有「本地聯絡代理」，內華達州法律認定設立公司就為了營業，必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License)，此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 

將出租或出售房地產的損益，以表格1065向國稅局申報所得，但不必繳稅，所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東，如果股東是外國「自然人」，再以表格1040NR向國稅局申報所得稅，如果股東是外國「法人」，可選擇以不同形式的「法人」用的稅表，例如表格1120 向國稅局申報所得稅；另外，也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

June 18, 2011

第二順位貸款遺害多

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果另有第二順位貸款的銀行，「修改貸款」不容易，困難的屋主通常只有棄屋一途。

 

上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後，就有讀者來電詢問：他不想信用分數被扣太多，所以不考慮「不足額還款銷售」，但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」，希望調降一點利率，卻被銀行拒絕，銀行反而建議他作「不足額還款銷售」；審視過他的案例，關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行，這種情況下，只有作「不足額還款銷售」，第二順位貸款的銀行才可能讓步，真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時，如果只有一個貸款銀行，事情比較單純，反之，如果另有第二順位貸款的銀行，就比較棘手，因為房市泡沫，全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%，造成溺水屋氾濫，多半第二順位的貸款已變成超貸的部分，「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平，只把利息降低，可能屋主過不多久又守不住了，但要調降房貸金額，第二順位的貸款就完全泡湯了，其銀行為了維護本身的利益，不會輕易妥協。
 

據統計，全美溺水屋中只有一個貸款的占18%，有兩個貸款的占38%，高出兩倍有餘，沒有溺水問題的房屋占44%，第二順位的貸款除了「次貸」外，主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan)，以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始；2003至2006年房價狂飆，使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分)，屋主就以其為質押，向銀行取得一個「信用額度」，隨時可支用，取款後或是花在奢侈享受方面，或是房屋裝修及買新屋，就是「淨值貸款」，當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%，總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計，當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款，因為這除了「淨值貸款」外，還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額，不同之處是：「重貸」通常是只有一個貸款，「淨值貸款」乃是第二個貸款，和「次貸」一樣；第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好，否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易，屋主如有財務困難，通常只有棄屋一途，即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

修改貸款會使信用受損嗎

修改貸款對「信用分數」的影響較小 但將來如果再要申請貸款 約需要等2年 

個人信用在美國生活是一項重要的資產，美國也是十分實際的社會，雖然個人信用受到財務情況的變化，會有所影響，但並非是「零合遊戲」，零與壹中間會有許多空間，個人盡了力量來維持信用，會受到較好的評比與分數，能將負面影響降低，所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響，今天就利用這專欄來探討，讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計，迄2010年10月，已有48萬宗「修改貸款」案件獲准，一般說來，「修改貸款」雖然對「信用分數」_（釋）的影響較小，但也算是背信違約，將來如果再要申請貸款，銀行對其人信用分數的要求，最低門檻為680分，比曾經破產﹑房屋被「法拍」_（釋）回收﹑或「不足額還貸款銷售」_（釋）的人，其最低門檻為640分，還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同 

房市泡沫，很多人的房子變成「負資產」_（釋），不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同，目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查，但因各種情況錯綜複雜，其結果很難一言以蔽之，下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均「信用分數」為830分，無任何拖欠記錄，不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是：

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)：

a. 分期付款只付利息部份，或減少本金攤還部份 — 不扣分；
b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑「修改貸款」(Loan Modification)：

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization)，這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分；
b. 對遲交金額既往不咎(Forgive)，降低利率，甚至降低本金金額，而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分；
c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off)，通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑「不足額還貸款銷售」(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請「法拍」程續 (Foreclosure) — 扣140分，如果借款人願恢復付款，扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)：

a. 只涉及房貸 — 扣175分；
b. 全面性倒帳 — 扣365分，若以此為例，甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均「信用分數」為720分，只拖欠房貸，無其他拖欠記錄，按以上順序的信用分數影響是：

1﹑a. 不扣分；b.  扣10分。
2﹑a. 不扣分；b.  扣9分；c. 扣50分到55分。
3﹑扣50分。
4﹑扣55分，如果借款人願恢復付款，扣40分。
5﹑a. 扣70分；b. 扣220分，若以此為例，乙君的「信用分數」只剩500分。

此外，信用受損後，要再恢復為好的信用也需要時間，將來如果要申請貸款，銀行也有設限：修改貸款者約要等2年，「不足額還貸款銷售」者約2年，遭「法拍」者約7年，破產記錄的消除則視不同類型而異，「第11章重整型」視其速度而定，可能1至4年，「第13章一般型」約7年，「第7章清算型」如有欠稅，約10年，如無欠稅，亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011