目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務
2010年的前10個月，拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收，目前有16%的房貸已逾期未繳款，預計將來還會有5萬個房子被銀行回收，因此房客碰到房東不繳貸款，租屋面臨「法拍」（釋）的情況可說是屢見不鮮，那麼房客該怎麼辦？其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。
房客的疑慮
最近陳太太來電詢問，她在租屋前查過屋主繳款準時，但是住入該租屋之後某日，卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」（釋）(Notice of Default)拷貝，於是問屋主和物業管理公司，但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款，房子不會被「法拍」，不須擔心；可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題？要不要繼續交租？押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度？何時會被迫搬家？何處可得到免費的法律協助?
首先，房客只要還住在該屋裡，就有交租的義務；物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主，根據內華達州法律，假設房客都有遵守租約規定，屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客，否則房客可以向法院提出告訴，求償兩倍的金額。
如果該租屋被「法拍」轉手了，房客又不想立刻搬走的話，押租金應交給新的屋主或其物業管理公司；若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度，只要至郡政府地稅登記處的網站，http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx，輸入該租屋住址就可查到，因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記；若要尋求免費法律協助，可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。
新法保護房客權益
萬一租屋被「法拍」轉手了，何時會被迫搬家？依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009)：a.如果房客不想立刻遷出租屋，新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期；b.新屋主若是投資出租屋者，房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期，可以住到原租約期滿；c.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。
原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010
2010年12月4日 星期六
2010年11月27日 星期六
「法拍」市場的投資順序
目前美國房市的一些特殊現象 令外國投資者眼花撩亂
應先了解來龍去脈 之後再進場投資
近來碰到許多外國投資者，他們多半會問：期房、現房、「法拍屋」（釋）、「銀行屋」（釋）、「不足額還款銷售屋」（釋）、修改貸款屋，有甚麼不同？目前美國房市的一些特殊現象，令人眼花撩亂，難怪他們會有這些問題，不甚解之前就進場投資，心裡的確不踏實；一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房。
「不足額還款銷售屋」價廉物美
話說大多數美國人是用貸款來買房的，當房價大起大落之後，新的房價很可能比當初的貸款額還低，也就是賣了房子的所得，還不夠還貸款，必須再從自己的口袋內拿出錢來，如果無法負擔，那就只有兩個選擇：要嘛讓銀行把房子沒收，成為「法拍屋」或「銀行屋」，要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額，這就是所謂的「不足額還款銷售」；如果不賣房子，又不甘心繳付每月高額的分期付款，也有一法可循，即和銀行談判修改貸款，或是降低利率，或是減少本金。
一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房，因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月，賣家的貸款銀行才能定案，許多投資者因而卻步，賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家，而且賣家還未棄屋，屋況多數很好；「法拍」（釋）是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為，通常其底價是貸款額，所以撿不到便宜。
「建商新屋」難與「銀行屋」相比
現房和期房是建商推出的新房，由於「銀行屋」肆虐，賭城二手屋價格已跌過建築成本，新屋價格自然無法與之相比；和中國不一樣的是，新房都是全裝而不是毛胚，此外，期房在交屋前不必繳貸款的分期付款，交屋後才開始繳；現房是建商已蓋好，但原來的買主毀約不買，因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目，建商往往折價求售，故現房又比期房便宜。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010
應先了解來龍去脈 之後再進場投資
近來碰到許多外國投資者，他們多半會問：期房、現房、「法拍屋」（釋）、「銀行屋」（釋）、「不足額還款銷售屋」（釋）、修改貸款屋，有甚麼不同？目前美國房市的一些特殊現象，令人眼花撩亂，難怪他們會有這些問題，不甚解之前就進場投資，心裡的確不踏實；一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房。
「不足額還款銷售屋」價廉物美
話說大多數美國人是用貸款來買房的，當房價大起大落之後，新的房價很可能比當初的貸款額還低，也就是賣了房子的所得，還不夠還貸款，必須再從自己的口袋內拿出錢來，如果無法負擔，那就只有兩個選擇：要嘛讓銀行把房子沒收，成為「法拍屋」或「銀行屋」，要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額，這就是所謂的「不足額還款銷售」；如果不賣房子，又不甘心繳付每月高額的分期付款，也有一法可循，即和銀行談判修改貸款，或是降低利率，或是減少本金。
一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房，因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月，賣家的貸款銀行才能定案，許多投資者因而卻步，賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家，而且賣家還未棄屋，屋況多數很好；「法拍」（釋）是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為，通常其底價是貸款額，所以撿不到便宜。
「建商新屋」難與「銀行屋」相比
現房和期房是建商推出的新房，由於「銀行屋」肆虐，賭城二手屋價格已跌過建築成本，新屋價格自然無法與之相比；和中國不一樣的是，新房都是全裝而不是毛胚，此外，期房在交屋前不必繳貸款的分期付款，交屋後才開始繳；現房是建商已蓋好，但原來的買主毀約不買，因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目，建商往往折價求售，故現房又比期房便宜。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010
2010年11月20日 星期六
售出租屋虧損可抵稅
現在賣掉出租房屋有虧損的人
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會
不幸中尚有一好康可言
這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。
當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」（釋）。
如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。
如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。
此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
賣掉自住屋虧損不能抵稅
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會
不幸中尚有一好康可言
這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。
當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」（釋）。
如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。
如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。
此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
賣掉自住屋虧損不能抵稅
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010
2010年11月13日 星期六
Kitec水管漏水屋 可以買嗎
Kitec水管的房子並非不能買
對懂的人而言 反而是撿便宜的機會
使用Kitec水管材質的房屋，在賭城就有3萬5,000棟至5萬棟，這種房子並非就不能買，對懂的人反而是撿便宜的機會，讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。
「法拍屋」（釋）肆虐的大環境下，坊間不少水管有問題的住宅，有些是原屋主惡意破壞，有些是水管銜接方式不符合建築法規，還有水管材料有重大瑕疵的，例如Kitec水管，所以買屋一定要請專家作房屋檢查。
何謂Kitec水管材質的房屋
2006年初，有一個訴訟案，叫「In Re Kitec Fitting Litigation」，估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅，原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水，必須重換水管，這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec，它所用的銅混合成份，遇水會產生化學作用，釋放出鋅等白色的粉狀堆積，堵塞水管，雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管，IPEX還是因此被告，目前IPEX已與建商達成和解，按步就班，一個社區接著一個社區理賠修繕，目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。
水管的屋主如果沒有收到通知，可以上一個官方網站
www.plumbingdefect.com申請理賠，要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案，在首頁就可找到相關連結，要了解現在理賠進度到那一個建商了，選Update項目，可看到從2009年初開始，每個月都有數家建商和IPEX達成協議。
屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題，初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條，但是沒有也未必就表示不是，要確定的話，最好 是請房屋檢查專家來查明。
對內行的人往往是撿便宜機會
Kitec水管的房子並非就不能買，懂的人會借此機會砍價，反而往往是撿便宜機會，買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費，或有房屋建商的人上門來修理，一般約費時兩天到五天，並不影響使用，住在裡面的人不須遷離，萬一房子的水管已經開始漏水，要立刻請人修理，避免損壞擴大，只要把收據保存好，將來就可以求償。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010
對懂的人而言 反而是撿便宜的機會
使用Kitec水管材質的房屋，在賭城就有3萬5,000棟至5萬棟，這種房子並非就不能買，對懂的人反而是撿便宜的機會，讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。
「法拍屋」（釋）肆虐的大環境下，坊間不少水管有問題的住宅，有些是原屋主惡意破壞，有些是水管銜接方式不符合建築法規，還有水管材料有重大瑕疵的，例如Kitec水管，所以買屋一定要請專家作房屋檢查。
何謂Kitec水管材質的房屋
2006年初，有一個訴訟案，叫「In Re Kitec Fitting Litigation」，估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅，原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水，必須重換水管，這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec，它所用的銅混合成份，遇水會產生化學作用，釋放出鋅等白色的粉狀堆積，堵塞水管，雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管，IPEX還是因此被告，目前IPEX已與建商達成和解，按步就班，一個社區接著一個社區理賠修繕，目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。
水管的屋主如果沒有收到通知，可以上一個官方網站
www.plumbingdefect.com申請理賠，要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案，在首頁就可找到相關連結，要了解現在理賠進度到那一個建商了，選Update項目，可看到從2009年初開始，每個月都有數家建商和IPEX達成協議。
屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題，初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條，但是沒有也未必就表示不是，要確定的話，最好 是請房屋檢查專家來查明。
對內行的人往往是撿便宜機會
Kitec水管的房子並非就不能買，懂的人會借此機會砍價，反而往往是撿便宜機會，買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費，或有房屋建商的人上門來修理，一般約費時兩天到五天，並不影響使用，住在裡面的人不須遷離，萬一房子的水管已經開始漏水，要立刻請人修理，避免損壞擴大，只要把收據保存好，將來就可以求償。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010
2010年11月6日 星期六
網上拍屋陷阱多 (Part II)
網上標屋時所有網上文件要看清楚
並另外印出來存 免未來的爭議
網上拍屋注意事項
上文談及網上拍屋必須謹慎小心，同時以一個競標沒得標的經驗來說明，未料得到許多讀者詢問相關問題，現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子，值得讀者注意的是：1、華人的英文如果不夠溜，最好不要嚐試。2、所有網上文件要看清楚，並另外印出來存檔。3、和網上拍賣公司談論，最好用e-mail。即用文字才有紀錄，如果產生爭議或訴諸法律時，才有憑藉，空口白話是不足為憑的。
介紹一個得標卻有糾紛的例子
高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House)，屋況不錯，他很喜歡，但洗衣房的牆卻被破壞，還留下一個大洞，他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的，不疑有它，兩星期後上網參加競標，以10萬6,000元贏得最高標，但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交，還是得等賣主即銀行同意才算數。
第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%，並要求支付5%的誠意金，即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%)，還要等15天才知賣主即銀行是否同意，並且說這房子只能用現金買（Cash Only），不可以貸款。
高教授說，競標時看得很清楚，是可以貸款的，對方說他看錯了，該物業註明是現金交易，如果他不履行現金交易，要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages)，這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。
拍賣公司要高教授在24小時內決定，否則就取消資格，並追究罰款；幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔，上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」，此外憑他的研究精神，也找到為何拍賣公司只要現金的答案，因為這銀行屋的水電管路不合建築法規，如果買主貸款，有經驗的估價員會要求修正水電管路，或甚至不准貸款。
因為拍賣公司一時的疏忽，沒記載現金交易，卻想嫁禍到買主的身上，高教授認為這是一種詐欺行為，沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人，如果對方還敢追訴6%罰款，他就只好請律師興訟了。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010
並另外印出來存 免未來的爭議
網上拍屋注意事項
上文談及網上拍屋必須謹慎小心，同時以一個競標沒得標的經驗來說明，未料得到許多讀者詢問相關問題，現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子，值得讀者注意的是：1、華人的英文如果不夠溜，最好不要嚐試。2、所有網上文件要看清楚，並另外印出來存檔。3、和網上拍賣公司談論，最好用e-mail。即用文字才有紀錄，如果產生爭議或訴諸法律時，才有憑藉，空口白話是不足為憑的。
介紹一個得標卻有糾紛的例子
高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House)，屋況不錯，他很喜歡，但洗衣房的牆卻被破壞，還留下一個大洞，他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的，不疑有它，兩星期後上網參加競標，以10萬6,000元贏得最高標，但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交，還是得等賣主即銀行同意才算數。
第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%，並要求支付5%的誠意金，即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%)，還要等15天才知賣主即銀行是否同意，並且說這房子只能用現金買（Cash Only），不可以貸款。
高教授說，競標時看得很清楚，是可以貸款的，對方說他看錯了，該物業註明是現金交易，如果他不履行現金交易，要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages)，這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。
拍賣公司要高教授在24小時內決定，否則就取消資格，並追究罰款；幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔，上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」，此外憑他的研究精神，也找到為何拍賣公司只要現金的答案，因為這銀行屋的水電管路不合建築法規，如果買主貸款，有經驗的估價員會要求修正水電管路，或甚至不准貸款。
因為拍賣公司一時的疏忽，沒記載現金交易，卻想嫁禍到買主的身上，高教授認為這是一種詐欺行為，沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人，如果對方還敢追訴6%罰款，他就只好請律師興訟了。
原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010
2010年10月30日 星期六
網上拍屋陷阱多 (Part I)
近來網上購物極其風行 現在連「銀行回收屋」也可以在網上競標
只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。
前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。
一個競標沒得標的經驗
數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。
首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。
這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。
原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010
只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。
前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。
一個競標沒得標的經驗
數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。
首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。
這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。
原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010
2010年10月29日 星期五
違約房貸戶權益仍受保障
兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題
但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少
標購「法拍屋」要注意產權問題
受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。
目前有一「產權保險」（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。
因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。
順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。
付不起貸款的屋主的另一項權利
有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。
原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010
但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少
標購「法拍屋」要注意產權問題
受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。
目前有一「產權保險」（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。
因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。
順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。
付不起貸款的屋主的另一項權利
有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。
原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010
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