內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行如果向法院提出追討債務判決，那麼下一波熱潮就是聲請破產了，因為這才可以解套。
每個人財務狀況均有所不同，在面對房貸有問題時，必須找專業人士，尋求最有利的方案，但有許多不諳英語的華人常喜道聽途說，人云亦云，不明就裡，以為跟著別人後面的腳步走就沒錯，造成一再上當吃虧；房子被銀行法拍、不足額還款銷售、修改貸款是否就真能解套了嗎？殊不知個人情況不同，猶如就醫須對症下藥，讓熟悉法令的專家以專業知識來協助，比較穩當。
一般說來，房子被法拍後的得款若不足償還貸款，銀行仍可向法院聲請追討債務判決 (Deficiency Judgments)，第一順位的貸款銀行只有半年的有效追訴期，第二順位的貸款銀行則有六年的有效追訴期，不足額還款銷售和修改貸款的銀行也有六年的有效追訴期，本專欄今年1月16日的內容曾言及不足額還款銷售，並指出最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。
可是目前據聞銀行另有打算，債務一筆勾銷的同意書不易取得，本城破產法律師Phiilip Goldstein甚至還聽到一些銀行的律師們說銀行有個時間表，要等一到兩年後景氣好轉，這些欠款屋主找著工作，有些積蓄，他們才會採取行動，包括扣押屋主薪水 (Wage Garnishment)，或從屋主的其他資產取得補償，如401K等；如上所云，大部分情況下，銀行在六年內可以向法院提出追討債務判決，交給討債公司後還有十年可向屋主追索此債務的權利，時間是有利於銀行這一邊的。
如果真的這樣，那麼下一波衝擊就是：被銀行追討債務的前屋主聲請破產，因為這才可以解套；當然銀行不一定會向前屋主追討債務，大通銀行 (ChaseBank)的一位貸款員就說他們追討的對象以月薪1萬以上，或401K餘額30萬以上，或生活奢豪的人為主；本城另一律師DorothyBunce也聲稱她至今尚未看見過：只有半年有效追訴期的第一順位的貸款銀行向法院聲請追討債務判決的案例，此外，本州法院發出的追討債務判決在外州無效力，即無法追討欠款屋主的外州資產。
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2010年3月13日 星期六
2010年3月6日 星期六
銀拍屋買家 應有誠信
內華達房地產公司負責人林秀華表示，買家同時寫多份的出價單無妨，但一定要有一個共識，就是如果賣方同意其中任何一個出價單，買家切勿改變心意。
中國人買賣最重視誠信，值此中國新年，就談談賭城要買銀拍屋時，買家應有誠信及責任感，這更是經紀人應向買家提出的忠言。
面對銀拍屋競爭的市場，同時寫多份的出價單給不同的房屋是無妨，但如果其中任何一個賣方同意出價單，買家切勿改變心意，想再討價還價，或挑毛病要求賣方加付修理費，或找各種理由拖延存入誠意金，不顧做事的誠信原則，可會斷了自己未來的交易通路。
在美國所謂買家的出價單就是一份合約書、一張數千元的誠意金的支票的拷貝本、一份購屋資金來源證明(例如銀行存款)或貸款審核通過的證明，對買方幾乎沒有任何的約束力，這就是美國人可愛的地方，他們不是笨。
如果買家或其經紀人也不諳此理，任由買家不講誠信，或是自己也抱著一種報復賣方經紀人一向高姿態的心理，不當一回事，很快他的信用就會受損，因為賭城這個市場不大，專作銀拍屋的賣方經紀人會互通消息，幾次以後他就會被列入拒絕往來戶，他們聯合起來把此經紀人以後的出價單都丟到字紙簍去，也不會告訴他是怎麼一回事。
近來，由於銀拍屋的屋源緊，供不應求，往往一屋有數十個買家競標，一般買家一再失利後，為了效率，也學會一種策略，就是同時寫多份的出價單給不同的房屋，提高得標的機會，等得標以後再決定要不要買這房子，或再向賣方殺價，這一來把原已很亂的房市搞得更亂。
有一個買家，在送出數十個出價單後，收到一個賣方的回應接受其出價單，卻說這個不過是他的第五個選擇，並不是真的喜歡這個房子；有的買家收到一個以上的賣方的回應接受其出價單，又沒足夠的資金全部都買；有的買家是連房子都還沒看過，就很興奮趕快去看，結果是屋況很不好的房子，所以也不能要。
還有些買家的經紀人在送出買家的出價單後，先收到賣方經紀人的電話，查問買方是不是真的有誠意，出價前有沒有看過房子等問題，會覺得莫名其妙，經過賣方經紀人解釋，他們收到不計其數的出價單，但因為其中太多的買家只是在投石問路，一旦賣方同意其出價單後，買家又變卦不買的事層出不窮，徒然增加很多作業程序上的困擾，所以建立良好的市場秩序，最基本的就是人人都遵守遊戲規則。
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中國人買賣最重視誠信，值此中國新年，就談談賭城要買銀拍屋時，買家應有誠信及責任感，這更是經紀人應向買家提出的忠言。
面對銀拍屋競爭的市場，同時寫多份的出價單給不同的房屋是無妨，但如果其中任何一個賣方同意出價單，買家切勿改變心意，想再討價還價，或挑毛病要求賣方加付修理費，或找各種理由拖延存入誠意金，不顧做事的誠信原則，可會斷了自己未來的交易通路。
在美國所謂買家的出價單就是一份合約書、一張數千元的誠意金的支票的拷貝本、一份購屋資金來源證明(例如銀行存款)或貸款審核通過的證明，對買方幾乎沒有任何的約束力，這就是美國人可愛的地方，他們不是笨。
如果買家或其經紀人也不諳此理，任由買家不講誠信，或是自己也抱著一種報復賣方經紀人一向高姿態的心理，不當一回事，很快他的信用就會受損，因為賭城這個市場不大，專作銀拍屋的賣方經紀人會互通消息，幾次以後他就會被列入拒絕往來戶，他們聯合起來把此經紀人以後的出價單都丟到字紙簍去，也不會告訴他是怎麼一回事。
近來，由於銀拍屋的屋源緊，供不應求，往往一屋有數十個買家競標，一般買家一再失利後，為了效率，也學會一種策略，就是同時寫多份的出價單給不同的房屋，提高得標的機會，等得標以後再決定要不要買這房子，或再向賣方殺價，這一來把原已很亂的房市搞得更亂。
有一個買家，在送出數十個出價單後，收到一個賣方的回應接受其出價單，卻說這個不過是他的第五個選擇，並不是真的喜歡這個房子；有的買家收到一個以上的賣方的回應接受其出價單，又沒足夠的資金全部都買；有的買家是連房子都還沒看過，就很興奮趕快去看，結果是屋況很不好的房子，所以也不能要。
還有些買家的經紀人在送出買家的出價單後，先收到賣方經紀人的電話，查問買方是不是真的有誠意，出價前有沒有看過房子等問題，會覺得莫名其妙，經過賣方經紀人解釋，他們收到不計其數的出價單，但因為其中太多的買家只是在投石問路，一旦賣方同意其出價單後，買家又變卦不買的事層出不窮，徒然增加很多作業程序上的困擾，所以建立良好的市場秩序，最基本的就是人人都遵守遊戲規則。
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2010年2月6日 星期六
銀拍屋 牽動房價緩升
內華達房地產公司負責人林秀華表示，因為銀行處理貸款倒帳的方式與以往截然不同，房市會以較緩和的方式復甦。
賭城這次的房價若開始回穩反彈，預期將會非常緩和而輕微，除了因應經濟復甦的遲緩步調外，主要是因為銀行處理房地產貸款倒帳的方式是與以往截然不同。
由於2009年市場上，平均占二手屋總成交量60%的銀拍屋供不應求，加上多數人對未來經濟的看法不樂觀，所以兩股力量拉鋸的結果，使賭城過去五個月來成交的二手屋中價暫時維持在12萬5000元上下，許多人按照自己從前炒樓的經驗，認為房價若持穩數個月，就表示價格已觸底，馬上要強力反彈了，可是實際上並非如此，過去像2003年時的遽起暴漲的經驗已不能適用，大家要學會分辨，主要就在銀行處理銀拍屋的方式。
過去幾個月政府採取非常手段救房市，銀行配合政府的拖延政策，苟延殘喘，同時圖謀應變與生存途徑，銀行考量大概不出
以下幾點：
一、由於新法允許銀行把認列貸款倒帳損失的時點從「知道有倒帳時」往後推到「銀拍屋賣掉時」，換句話說，銀行握有再多的銀拍屋也不必認列貸款倒帳損失，所以銀行為了不讓帳面赤字高到有破產之虞，傾向於慢慢賣出銀拍屋。
二、銀行也不願因大量的銀拍屋上市而使房價再度崩盤，但一陣子後，發現手上已握有太多的銀拍屋，便開始尋求其它的管道處理掉銀拍屋，包括以大宗的方式，但是找大盤買主時，又擔心這些大盤一過手便立刻轉到零售市場上再賣，轉為和銀行競爭，也使房價再度崩盤，因此畏首畏尾，遲疑不決。
三、賭城房子約有70%是負資產的溺水屋，預測一時無法逆轉，許多人因分期付款額高過租房費用而開始棄屋；2008年第一批進銀拍屋市場的買主，以及申請到修改貸款條件的屋主，因為經濟持續不景氣，房價直直落，很多人竟然又再度撐不住，加入棄屋的行列，這一波未平一波又起的現象，銀行可能還想不出應變的辦法，只能怕著等。 該來的躲不掉，只是早晚問題，拖延有個極限，銀行最後還是必須按計畫逐年定量釋出所有手上的銀拍屋來賣，所以房市會以較緩和的方式復甦；此外還要看就業率何時有起色，房價才會漸漸回升。
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賭城這次的房價若開始回穩反彈，預期將會非常緩和而輕微，除了因應經濟復甦的遲緩步調外，主要是因為銀行處理房地產貸款倒帳的方式是與以往截然不同。
由於2009年市場上，平均占二手屋總成交量60%的銀拍屋供不應求，加上多數人對未來經濟的看法不樂觀，所以兩股力量拉鋸的結果，使賭城過去五個月來成交的二手屋中價暫時維持在12萬5000元上下，許多人按照自己從前炒樓的經驗，認為房價若持穩數個月，就表示價格已觸底，馬上要強力反彈了，可是實際上並非如此，過去像2003年時的遽起暴漲的經驗已不能適用，大家要學會分辨，主要就在銀行處理銀拍屋的方式。
過去幾個月政府採取非常手段救房市，銀行配合政府的拖延政策，苟延殘喘，同時圖謀應變與生存途徑，銀行考量大概不出
以下幾點：
一、由於新法允許銀行把認列貸款倒帳損失的時點從「知道有倒帳時」往後推到「銀拍屋賣掉時」，換句話說，銀行握有再多的銀拍屋也不必認列貸款倒帳損失，所以銀行為了不讓帳面赤字高到有破產之虞，傾向於慢慢賣出銀拍屋。
二、銀行也不願因大量的銀拍屋上市而使房價再度崩盤，但一陣子後，發現手上已握有太多的銀拍屋，便開始尋求其它的管道處理掉銀拍屋，包括以大宗的方式，但是找大盤買主時，又擔心這些大盤一過手便立刻轉到零售市場上再賣，轉為和銀行競爭，也使房價再度崩盤，因此畏首畏尾，遲疑不決。
三、賭城房子約有70%是負資產的溺水屋，預測一時無法逆轉，許多人因分期付款額高過租房費用而開始棄屋；2008年第一批進銀拍屋市場的買主，以及申請到修改貸款條件的屋主，因為經濟持續不景氣，房價直直落，很多人竟然又再度撐不住，加入棄屋的行列，這一波未平一波又起的現象，銀行可能還想不出應變的辦法，只能怕著等。 該來的躲不掉，只是早晚問題，拖延有個極限，銀行最後還是必須按計畫逐年定量釋出所有手上的銀拍屋來賣，所以房市會以較緩和的方式復甦；此外還要看就業率何時有起色，房價才會漸漸回升。
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2010年1月23日 星期六
屋源大增 別一窩蜂搶房
內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在屋源才要開始大增，目前不須加價進場搶房子。
許多人明明知道目前就業率不振，後續將有更多的法拍屋上市，但是過去這段時間，看到大家搶房，難免也受影響想加價進場的還是很多，其實去年政府出手延遲法拍的效應至今已成強弩之末，美國銀行已率先在年初表態將大量釋出手上握有的銀拍屋，現在屋源才要開始大增，沉得住氣的人即將有許多物美價廉的房子可選了。
最近有個華人在排隊等一個不足額還款銷售（Short Sale）的房子三個月後，賣方經紀人居然來電通知，前一個買主因為銀行要求加價2萬，前者說錢不夠而打退堂鼓，問華人要不要買，為了回答他這問題，現在我再以買方立場來探討不足額還款銷售，這有別於上周以賣方立場來探討不足額還款銷售的案例。 由於市面上銀拍屋供不應求，大家搶紅了眼，退而求其次，也搶起不足額還款銷售的房子，然而不足額還款銷售的變數很多，有時是銀行審核賣方的資格不符；有時是銀行審核的時間過久（一般為兩個月到六個月），買家已把購屋款用到別處；或是房價於這段期間又下滑不少，買家想要再重新議價，或是乾脆不要了；也還有銀行認為賣方接受的購買合約價格太低而要求加價，有如上例。
根據這位華人的說法是他去年到處看房子，但是每次看中的房子都被別人捷足先登，好不容易這個房子雖然已接受別人的購買合約（Offer），但是賣方經紀人願意收他的購買合約作備胎（Back Up Offer），他覺得現在加2萬也還是合理價，很想乾脆就買了，但是看到報上說房價會再跌，還是先諮詢一下專業意見。
因為他原已有一自住屋，正準備退休，我問他買下新屋是將來要搬來自住，還是投資作出租用途，他說若是自住必須是一層樓，而該屋為兩層樓，所以將來還是要賣掉再買個一層樓的來住，我沒再說，他已經知道該怎麼做了，因為一買一賣的手續又要耗去約10%的費用，但是我可以看出，因為之前一直買不到房子的挫折感，使他情緒上還是滿想買下該屋的，那就要看他的理智是否能戰勝情緒囉。
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許多人明明知道目前就業率不振，後續將有更多的法拍屋上市，但是過去這段時間，看到大家搶房，難免也受影響想加價進場的還是很多，其實去年政府出手延遲法拍的效應至今已成強弩之末，美國銀行已率先在年初表態將大量釋出手上握有的銀拍屋，現在屋源才要開始大增，沉得住氣的人即將有許多物美價廉的房子可選了。
最近有個華人在排隊等一個不足額還款銷售（Short Sale）的房子三個月後，賣方經紀人居然來電通知，前一個買主因為銀行要求加價2萬，前者說錢不夠而打退堂鼓，問華人要不要買，為了回答他這問題，現在我再以買方立場來探討不足額還款銷售，這有別於上周以賣方立場來探討不足額還款銷售的案例。 由於市面上銀拍屋供不應求，大家搶紅了眼，退而求其次，也搶起不足額還款銷售的房子，然而不足額還款銷售的變數很多，有時是銀行審核賣方的資格不符；有時是銀行審核的時間過久（一般為兩個月到六個月），買家已把購屋款用到別處；或是房價於這段期間又下滑不少，買家想要再重新議價，或是乾脆不要了；也還有銀行認為賣方接受的購買合約價格太低而要求加價，有如上例。
根據這位華人的說法是他去年到處看房子，但是每次看中的房子都被別人捷足先登，好不容易這個房子雖然已接受別人的購買合約（Offer），但是賣方經紀人願意收他的購買合約作備胎（Back Up Offer），他覺得現在加2萬也還是合理價，很想乾脆就買了，但是看到報上說房價會再跌，還是先諮詢一下專業意見。
因為他原已有一自住屋，正準備退休，我問他買下新屋是將來要搬來自住，還是投資作出租用途，他說若是自住必須是一層樓，而該屋為兩層樓，所以將來還是要賣掉再買個一層樓的來住，我沒再說，他已經知道該怎麼做了，因為一買一賣的手續又要耗去約10%的費用，但是我可以看出，因為之前一直買不到房子的挫折感，使他情緒上還是滿想買下該屋的，那就要看他的理智是否能戰勝情緒囉。
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2010年1月16日 星期六
不足額還款銷售 信用不受損
內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款銷售的後續問題是，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利，如果有401K等資產的賣主要從長計議。
最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市，兩戶房子皆已取得買方的購買合同，正在等銀行審核批准這買賣，他提出有甚麼須注意的地方？在此，值得注意的是如果銀行同意，記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書，以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。
根據統計，賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋；所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子，換言之，如果買賣成功，賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款，因此必須和銀行談判，取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。
這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法，由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%，所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。
一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月，銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter)，屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售，千萬勿給銀行一個印象，是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。
如果他有401K等資產，銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement)，從他的其他資產取得補償，這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款，第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多，雖然銀行不一定會追索，但是特別需要注意的是：最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。
若銀行不同意該怎麼辦？那就可攤牌表明寧可給銀行法拍，銀行一算兩者的利益相差甚多，以一個市價10萬的房子為例，不把每月價格下滑的可能性計算在內，估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別，銀行通常就會同意；屋主還須了解：選擇作不足額還款銷售其信用不會受損，只是屋主兩年內不得再貸款購屋，如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損，須七年時間信用才能回復。
此外，被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅？由於他這兩戶房子不是自住屋，不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件，所以仍然要繳稅。
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最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市，兩戶房子皆已取得買方的購買合同，正在等銀行審核批准這買賣，他提出有甚麼須注意的地方？在此，值得注意的是如果銀行同意，記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書，以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。
根據統計，賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋；所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子，換言之，如果買賣成功，賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款，因此必須和銀行談判，取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。
這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法，由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%，所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。
一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月，銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter)，屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售，千萬勿給銀行一個印象，是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。
如果他有401K等資產，銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement)，從他的其他資產取得補償，這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款，第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多，雖然銀行不一定會追索，但是特別需要注意的是：最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。
若銀行不同意該怎麼辦？那就可攤牌表明寧可給銀行法拍，銀行一算兩者的利益相差甚多，以一個市價10萬的房子為例，不把每月價格下滑的可能性計算在內，估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別，銀行通常就會同意；屋主還須了解：選擇作不足額還款銷售其信用不會受損，只是屋主兩年內不得再貸款購屋，如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損，須七年時間信用才能回復。
此外，被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅？由於他這兩戶房子不是自住屋，不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件，所以仍然要繳稅。
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2010年1月9日 星期六
銀行介入 商業樓要跌很難
內華達房地產公司負責人林秀華表示，房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，違反自由市場機制，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。
最近有一個心急的小企業主問：「商業樓會跌價已經說了幾個月，可是怎麼好地點的樓還沒跌很多？」商業樓為什麼還沒崩盤，我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。
這位小企業主，想買下一棟商業樓，算算每月的分期付款，和現在所付的租金相差無幾，因此很動心，但我建議他稍安勿躁，就算目前打平，將來如果看到隔壁的樓只有一半價時，會不會心痛，因為商業樓尚未跌到谷底。
賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，許多商業樓房客，或關閉或調降房租，使得房東收入大為減損，導致房東無法支付其每月分期付款，但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫，導致價格大跌的經驗，許多銀行開始有共識，如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓，根據聯邦銀行法規定，很多銀行都必須宣告破產或重整。
因此銀行為避免上述命運，最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判，延期或調降利息及分期付款金額，當然銀行有一個原則，就是這商業樓必須還有租金收入，不能是空樓、爛尾樓或空地，而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼，並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定，以表示響應歐巴馬的救市政策，可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。
這樣處理問題，就將房市搞得更複雜了，首先是有些商業樓真有困難，後來大家見銀行可以談，就學著賴帳，趁火打劫，你退一尺，我進一丈，例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說，其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的，因此經濟不景氣使他們的租金收入大降，為迫使銀行談判，他們刻意不付分期付款，這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了，只是金額更大得多。
總而言之，這些違反自由市場機制的亂象，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。因為按照正常情況，應該是跌價到谷底，然後才再回升，該倒的就要倒，讓新的資金注入，否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣，無法收拾；而且房地產是火車頭工業，如果一切好像就停在那裡不動，對帶動各行業的就業機會更是於事無補，所以商業樓的市場還有得瞧。
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最近有一個心急的小企業主問：「商業樓會跌價已經說了幾個月，可是怎麼好地點的樓還沒跌很多？」商業樓為什麼還沒崩盤，我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。
這位小企業主，想買下一棟商業樓，算算每月的分期付款，和現在所付的租金相差無幾，因此很動心，但我建議他稍安勿躁，就算目前打平，將來如果看到隔壁的樓只有一半價時，會不會心痛，因為商業樓尚未跌到谷底。
賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，許多商業樓房客，或關閉或調降房租，使得房東收入大為減損，導致房東無法支付其每月分期付款，但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫，導致價格大跌的經驗，許多銀行開始有共識，如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓，根據聯邦銀行法規定，很多銀行都必須宣告破產或重整。
因此銀行為避免上述命運，最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判，延期或調降利息及分期付款金額，當然銀行有一個原則，就是這商業樓必須還有租金收入，不能是空樓、爛尾樓或空地，而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼，並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定，以表示響應歐巴馬的救市政策，可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。
這樣處理問題，就將房市搞得更複雜了，首先是有些商業樓真有困難，後來大家見銀行可以談，就學著賴帳，趁火打劫，你退一尺，我進一丈，例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說，其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的，因此經濟不景氣使他們的租金收入大降，為迫使銀行談判，他們刻意不付分期付款，這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了，只是金額更大得多。
總而言之，這些違反自由市場機制的亂象，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。因為按照正常情況，應該是跌價到谷底，然後才再回升，該倒的就要倒，讓新的資金注入，否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣，無法收拾；而且房地產是火車頭工業，如果一切好像就停在那裡不動，對帶動各行業的就業機會更是於事無補，所以商業樓的市場還有得瞧。
內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
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2010年1月2日 星期六
申請調降房地產稅 要找專業經紀人
內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年時一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅的申請﹐但必須在今年1月15日之前寄出申請表格。
克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅，請注意了，在去年12月18日以前，收到了郡政府寄出的房地產稅通知單，上面主要是載明目前房屋應稅市值，作為計算明年房地產稅的依據，屋主若不服，可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請，為爭取自身的權益，建議瞭解申請的程序與技巧，並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請，提升成功的機率。
手續是先打 （702） 455-3882 克拉克郡估值部的電話，要求他們寄調降房地產稅的申請表格（Petition for Review of Taxable Valuation），通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談，希望能打消屋主申請的念頭，但屋主若能堅持申請的立場，他們就不能拒絕給申請表格，克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府，他們主要目的就是不要屋主申請。
填好表格後，必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料，證明該屋所值為較低的市價，這可以向認識的房地產經紀人索取，在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位（The Clark County Board of Equalization），然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示，如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。
坊間也有專門代申請的公司，一般收費約90元，沒辦成可退費，他們會協助取得房屋的市場行情比較資料，根據瞭解，他們採樣十分草率，只以臨近地域區塊取樣，而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣，因此落差頗大，低檔次的房子往往適得其反；再加上電話還是得屋主自己打，實在是一分價錢一分貨。
之所以會有申請調降房地產稅的情況，是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，雖然之後，實質的市價暴起又暴落，但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲，因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。
舉例說明，有一屋在2004年市價為30萬，2005年漲為50萬，2006年續漲至60萬，2007年持平，2008年跌到45萬，2009年再跌到25萬，屋主每年收到的房地產稅通知單，基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，2004年載明應稅市值為30萬（和市價相等），2005年漲為30萬9000（低於市價），2006年漲為31萬8000（低於市價），2007年漲為32萬7000(低於市價），2008年漲為33萬7000（仍低於市價），2009年又漲到34萬7000（則高於市價），2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請，保障自身權益，如成功則可省一年約1千元的稅（34萬7000和25萬之間差價的1%)。
內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅申請，但須在今年1月15日之前寄出申請表格。
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克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅，請注意了，在去年12月18日以前，收到了郡政府寄出的房地產稅通知單，上面主要是載明目前房屋應稅市值，作為計算明年房地產稅的依據，屋主若不服，可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請，為爭取自身的權益，建議瞭解申請的程序與技巧，並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請，提升成功的機率。
手續是先打 （702） 455-3882 克拉克郡估值部的電話，要求他們寄調降房地產稅的申請表格（Petition for Review of Taxable Valuation），通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談，希望能打消屋主申請的念頭，但屋主若能堅持申請的立場，他們就不能拒絕給申請表格，克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府，他們主要目的就是不要屋主申請。
填好表格後，必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料，證明該屋所值為較低的市價，這可以向認識的房地產經紀人索取，在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位（The Clark County Board of Equalization），然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示，如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。
坊間也有專門代申請的公司，一般收費約90元，沒辦成可退費，他們會協助取得房屋的市場行情比較資料，根據瞭解，他們採樣十分草率，只以臨近地域區塊取樣，而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣，因此落差頗大，低檔次的房子往往適得其反；再加上電話還是得屋主自己打，實在是一分價錢一分貨。
之所以會有申請調降房地產稅的情況，是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，雖然之後，實質的市價暴起又暴落，但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲，因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。
舉例說明，有一屋在2004年市價為30萬，2005年漲為50萬，2006年續漲至60萬，2007年持平，2008年跌到45萬，2009年再跌到25萬，屋主每年收到的房地產稅通知單，基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，2004年載明應稅市值為30萬（和市價相等），2005年漲為30萬9000（低於市價），2006年漲為31萬8000（低於市價），2007年漲為32萬7000(低於市價），2008年漲為33萬7000（仍低於市價），2009年又漲到34萬7000（則高於市價），2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請，保障自身權益，如成功則可省一年約1千元的稅（34萬7000和25萬之間差價的1%)。
內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅申請，但須在今年1月15日之前寄出申請表格。
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