內華達房地產公司負責人林秀華表示﹐雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。
經濟持續不景氣，失業率上揚，形成消費緊縮，也繼續影響房地產市場，下一波所及主要有三：公寓出租率降低，高價位房屋加入法拍市場，商業樓每下愈況，雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。
公寓出租率降低：由於房價大幅滑落，利率又低，新購屋者的每月分期付款也大大地調降，以前租高檔公寓的無殼蝸牛，轉而去購屋，用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘；租低檔公寓的無殼蝸牛，或因失去工作，或因上班的時數被裁減，為節省開銷，老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。
因此無論高檔或低檔公寓，其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場：金融風暴剛開始時，擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數，前者經濟基礎較薄弱，後者常過度投資，因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。
擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後，前者因為企業生意差，後者被裁員得搬遷去外州找工作機會，這些人開始賣屋，但是銀行對高價位房屋市場不看好，不但估價保守，而且貸款不易通過，高價位房屋有行無市已久，這就是價格崩落，法拍出場的前兆了。
商業樓每下愈況：由於企業倒閉的很多，商業樓的空置率節節上升，例如9月底的低價競爭，租金價格都是攔腰砍半，迫使房東對現有的租客也調降租金，共度時艱，然而房東收不到足夠的租金去繳貸款，被銀行法拍的機會也在升高。
西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓，棟棟又新又美，但都是無房客的蚊子館，本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務，去年業務還平穩，最近營業報告出現巨大的虧損，關閉了三間分行，就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析，建議投資者：買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭；準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子；商業樓出租非常困難，而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。
內華達房地產公司熱線：(702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，互聯網：www.LVhome.com
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2009年11月7日 星期六
2009年10月31日 星期六
貿然競標法拍屋 形同賭博
內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標風險高，未知數多，要作的功課也很多，相對的利潤卻微薄，不值得去法拍競標處涉險。
如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。
說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。
標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。
由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。
她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。
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如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。
說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。
標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。
由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。
她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。
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2009年10月24日 星期六
高風險的法拍競標 (1)
內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。
賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。
通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。
例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。
除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。
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賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。
通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。
例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。
除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。
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2009年10月10日 星期六
高層豪華康斗 現金客青睞
內華達房地產公司負責人林秀華表示，CityCenter在10月5日宣布，給在高峰時購買的客人降價30%，以促進其完成過戶的意願，這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%，以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間
賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：
Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。
再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。
M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。
隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。
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賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：
Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。
再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。
M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。
隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。
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2009年10月3日 星期六
搶房熱 購度假屋享受人生
內華達房地產公司負責人林秀華表示，有一群購房者，投資目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，既可享受人生，又可達到投資生財的雙重目的。
目前賭城房價下滑時，有投資者可利用這低檔的房價，一方面進行投資的目的，另一方面則利用賭城房地產的附加價值，好好享受事業有所成的人生，進住高爾夫球社區，或享受賭城大道上的美景，幾年後，就算脫手仍有相當利潤可圖，是十分划算的投資。
在這波搶房熱潮中，進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下，好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線，目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。
買主大部份是作度假屋，準備好好享受幾年賭城的奢華生活，等房價回升後賣掉，除了拿回月費之外，還有淨賺，這群人以加州或國外來的居多。
在加州要買到高爾夫球場社區的房子，沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可；此外擁有一戶座落於賭街大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓，更是身份和地位的一種表徵。
這些社區不但警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等，管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子，買主各有所好。
從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球，自然傾心於球場社區的房子，這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些，而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多，因此要價只能算公允而已，劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的，不但要眼明手快，還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務，同意其賣價。
從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩，她中意臨近賭街的高層豪華公寓，她的選擇就比劉姓夫婦多，因為這類型房子被銀行法拍的案例較多，故價格特別好，一般可低到以前高點時三分之一的價格，楊太太覺得太划算了，對作生意的她而言，一個月1000元的月費根本算不了啥，比較她在買房時省下的大筆金額，賺大虧小，果然生財有道。
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目前賭城房價下滑時，有投資者可利用這低檔的房價，一方面進行投資的目的，另一方面則利用賭城房地產的附加價值，好好享受事業有所成的人生，進住高爾夫球社區，或享受賭城大道上的美景，幾年後，就算脫手仍有相當利潤可圖，是十分划算的投資。
在這波搶房熱潮中，進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下，好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線，目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。
買主大部份是作度假屋，準備好好享受幾年賭城的奢華生活，等房價回升後賣掉，除了拿回月費之外，還有淨賺，這群人以加州或國外來的居多。
在加州要買到高爾夫球場社區的房子，沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可；此外擁有一戶座落於賭街大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓，更是身份和地位的一種表徵。
這些社區不但警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等，管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子，買主各有所好。
從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球，自然傾心於球場社區的房子，這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些，而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多，因此要價只能算公允而已，劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的，不但要眼明手快，還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務，同意其賣價。
從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩，她中意臨近賭街的高層豪華公寓，她的選擇就比劉姓夫婦多，因為這類型房子被銀行法拍的案例較多，故價格特別好，一般可低到以前高點時三分之一的價格，楊太太覺得太划算了，對作生意的她而言，一個月1000元的月費根本算不了啥，比較她在買房時省下的大筆金額，賺大虧小，果然生財有道。
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2009年9月26日 星期六
搶購銀拍屋 抱現金者贏
內華達房地產負責人林秀華表示，現在要想撿到好的銀拍屋不容易，除了好房子不多外，競爭也相當激烈，往往成交價比要價還高出許多。
目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度，與5年前房價飆高的環境相仿，讓許多投資者感到奇怪，為何在房價低盪時，交易會跟高檔的時候一樣熱，原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜，但要想撿到好的銀拍屋，有幾個竅門須事先了解。
銀拍屋市場中的好房子不多，和5年前一樣，買房子要用搶的，差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高，有錢沒錢都要進場搶屋，沒錢就將現有房屋拿去抵押，獲得貸款後再進場買房屋，期望獲利，然而到房價下滑時，這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋，他們只好斷頭殺出，或直接棄屋，形成今日法銀屋量大增，而目前能夠搶法銀拍屋的人，都較為理性，或是手上握有現金。
此外，5年前房價飆高時，銀行也趁機增加貸款生意，門檻較目前寬鬆，但現在銀行在貸款上嚴格把關，投機者已無機可乘，有人還以為可以用以往的模式購屋：放點頭款，一棟接一棟買，那真可說是「門都沒有」。
在銀拍屋市場，好房子不多，一上市就會有人出價，因為是好房子，銀行可直接賣出，即使房屋狀況不良，但由於需大於供，銀行也不花錢修理，只要價低也一樣賣得掉，所以銀拍屋大半屋況欠佳，還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣，若還要考慮環境和地點，可挑的標的物並不多。
根據過去幾個月的經驗，銀拍屋得標者多為現金買家，屋況尚可的銀拍屋，一上市往往就有20至30個買家競標，因為貸款不易過關，所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此，需要貸款的投資者，賣主簡直是不屑一顧，得標者以現金買家居多，其次則為自住用途的貸款者，因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款，房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。
多個買家競標的結果，成交價比要價還高出許多，而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標，成交價比要價多出10%是常有的事，出不起價的自然成為向隅者。
對於需要貸款的投資者，將來或許情況會改善，畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息，不能老是緊抱著資金而不放貸款。
操縱經濟的是一隻無形的手，其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色，人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion)，只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。
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目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度，與5年前房價飆高的環境相仿，讓許多投資者感到奇怪，為何在房價低盪時，交易會跟高檔的時候一樣熱，原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜，但要想撿到好的銀拍屋，有幾個竅門須事先了解。
銀拍屋市場中的好房子不多，和5年前一樣，買房子要用搶的，差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高，有錢沒錢都要進場搶屋，沒錢就將現有房屋拿去抵押，獲得貸款後再進場買房屋，期望獲利，然而到房價下滑時，這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋，他們只好斷頭殺出，或直接棄屋，形成今日法銀屋量大增，而目前能夠搶法銀拍屋的人，都較為理性，或是手上握有現金。
此外，5年前房價飆高時，銀行也趁機增加貸款生意，門檻較目前寬鬆，但現在銀行在貸款上嚴格把關，投機者已無機可乘，有人還以為可以用以往的模式購屋：放點頭款，一棟接一棟買，那真可說是「門都沒有」。
在銀拍屋市場，好房子不多，一上市就會有人出價，因為是好房子，銀行可直接賣出，即使房屋狀況不良，但由於需大於供，銀行也不花錢修理，只要價低也一樣賣得掉，所以銀拍屋大半屋況欠佳，還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣，若還要考慮環境和地點，可挑的標的物並不多。
根據過去幾個月的經驗，銀拍屋得標者多為現金買家，屋況尚可的銀拍屋，一上市往往就有20至30個買家競標，因為貸款不易過關，所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此，需要貸款的投資者，賣主簡直是不屑一顧，得標者以現金買家居多，其次則為自住用途的貸款者，因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款，房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。
多個買家競標的結果，成交價比要價還高出許多，而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標，成交價比要價多出10%是常有的事，出不起價的自然成為向隅者。
對於需要貸款的投資者，將來或許情況會改善，畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息，不能老是緊抱著資金而不放貸款。
操縱經濟的是一隻無形的手，其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色，人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion)，只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。
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2009年9月5日 星期六
海外資助購屋 別直接匯入
擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心，其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影
社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。
案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖
答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。
所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。
接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。
案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖
答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。
如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭，請父母把錢匯到那個戶頭最好，理由與個案一相同。
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社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。
案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖
答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。
所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。
接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。
案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖
答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。
如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭，請父母把錢匯到那個戶頭最好，理由與個案一相同。
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