租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果要承租房屋，可先瞭解房東是否按時繳納貸款，避免房屋因銀行拍賣，而遭池魚之殃。 

政府政策欲救房市，也造成房市的特殊現象，值得投資人留意與避免陷於不利的情境。 

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋，即與屋主談判，修改貸款的條件。自今年3月起，連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序，造成目前房市上銀拍屋的來源凍結，在買氣持續暢旺的情況下，常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers)，更勝於前幾年房市高峰時期，易產生許多交易上的糾紛。 

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客，對於所承租房屋的不確定感，不知何時會遭銀行請走，也因此影響生活作息的規劃。 

下面一個實例可以給大家作參考：  張先生因為工作關係遷居到賭城，於2008年7月租了一處房子，聖誕節時，才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月，銀行就會給通知，準備進入為期111天的法拍程序，依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權，驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年，勸導銀行中止法拍行動，張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍，房東同時也表示準備和銀行談判，想要保住該屋，請張先生稍安勿躁，並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述，自今年3月起，法拍又遭政府以行政權力三度中止，因此該屋主至今仍未被法拍。 

同時張先生也因房價低而心動，想自購一屋，但是三個月來共看了2、30間房屋，寫了十個購買合約，竟然無一成交的，而且好的房源越來越少，張先生只好放棄，轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了，要房東提供已付當月貸款的文件，以免像過去幾個月來心情上上下下，不知何時會被迫搬家。 

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兩新法案 將緩法拍屋跌勢

內華達房地產公司負責人林秀華表示，今年10月1日開始生效的兩項法案，將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費，及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力，相信這兩條法案一旦施行，將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢，特別是有助於康斗市場的復甦，因為設有社區管理協會的，以康斗社區佔大數，而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋，法拍泛濫，房屋空置率高，大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費，社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費，沒錢維護社區的環境，造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定，房屋買賣時，須繳清社區管理費，才能取得房屋的產權，將有助於社區管理協會解決以上的問題。 根據一般房屋買賣的習慣，公證公司在辦理過戶時，必須確保房屋的產權完整，理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押，買主和賣主各言明承擔那些費用，如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費，那麼社區管理協會是可以向新屋主，也就是買方，追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會，有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力，所產生的費用可要求房屋所有權人，包括銀行來償還，否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外，還要提醒買主簽房屋買買合同時，或是辦理過戶時，要特別注意社區管理費是否已付清，若有積欠，由那一方來承擔更要寫清楚，避免將來有糾紛。

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空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法、銀拍屋湧入市場後，接著是大量銀拍的土地出現，值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影

由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求，在市場消化掉這些過剩的建築物之前，新的建築方案推出的可能性較低，換句話說，對空地的需求要復甦可能還遙遙無期，賭城空地貶值因此甚鉅，有長期投資意願的投資人，是可考慮的標的物。 

根據本城一商業諮詢顧問公司分析，3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬，這統計包括賭城大道Strip上的工地，其巔峰時動輒每英畝以千萬計，比去年同期跌了84.5%，比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。 

不過就像銀拍屋一樣，若以近來成交的案例來計算平均價格，也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多，因其條件的不同均影響其價格，有大有小，有水電或無的，各種用途，譬如商業或住家，或不同地區及位置，在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例，也多半是財務上支撐不住的地主，以賤價出售。 

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右，因此大量銀拍土地才正要開始，有意做長線的投資者可籌措資金，觀察市場動向，準備進場了。 

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房屋出租 市場看好

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍屋越多，反應出需要賃屋而居的人也會增加，所以賭城房屋出租市場勢必仍然看好。 記者伊佳奇／攝影

根據內華達資料庫﹝NV Data Mine﹞最近的調查，法拍屋中約88%是自住屋主，這和一般人的印象，法拍屋多來自投資出租的投資者大相逕庭，後者僅佔約12%。 

在美國，華裔向來比其他族裔更熱衷於投資房地產，祖訓是「有土斯有財」，擁有自住屋的比率向來睥睨其他族裔，只要有能力置產，絕少願作無殼蝸牛，貸屋而居總覺得不光彩，不踏實。 

財力較雄厚的華裔，也絕少想以買豪宅來自住享受，而是多買幾戶房子作出租用，華裔投資炒房也非常普遍，碰到這次房市危機，不少人被套牢而出問題，因此大家有一個錯誤的印象，以為大部份的法拍屋是因過度投資出租屋而造成，然而真相卻是法拍屋大部份是源自勉強取得貸款的自住屋。 

一個危險的貸款是它的每月供款金額超過一個家庭收入的40%。

但是根據內華達資料庫的統計，約34%的受訪者說他們每月供款金額約佔其家庭收入的56%，約24%的受訪者說他們每月供款金額不超過其家庭收入的40%，還有25%的受訪者表示不清楚他們每月供款金額佔其家庭收入的比例為多少。 

正是因為近九成的法拍屋是自住屋主，這些人一旦失去房屋，必須賃屋而居，在法拍效應結束之前，賭城房屋出租市場仍然看好，不致供過於求，但是這些自住屋主的信用已損壞，幾年內很難再向銀行貸款買屋，因此對房屋買賣的影響是比較深遠的，投資者要有做長線而非短線的心理準備。

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法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日，有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判，一旦屋主提出申請，銀行就必須停止對該屋的法拍行動，到聽証會和屋主談判。 

根據房貸公會的資料，內華達州每八個房子中，就有一個屋主已經無法支付貸款，名列全美第一，去年本州約有7萬個房子遭法拍，如果當局再無對策，預計法拍數字還會繼續增加，房價也跟著下滑。 

為避免法拍屋數量的增加，上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案，將在各法院設置聽証會，專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序，以期有效執行，處理大量的案件。 本法於7月1日起生效，聽証會申請費用不得超過400元，由屋主和銀行各分攤一半，相關申請表格可向各法院索取。 

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠，如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款，那麼成功的機會很低，因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主，或可降低貸款利率，或可延長分期年限，以減少每月貸款的金額，無法要求銀行降低貸款的本金。  

由於本地房價普遍下跌了四成以上，部分屋主並非付不起房貸，是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋，如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金，恐怕挽救房市的成效也會極有限，可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium)，暫緩銀拍屋上市的數量。  

若不經過法院聽証會，坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司，服務的內容和費用名目眾多，是否能成功也是因各個案而異，一般至少要45天才能完成一個案例，屋主須慎選代理以免弄巧成拙，損失了金錢、時間和信用後，仍然無法解決問題。  內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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為子女置產 好意變負擔

內華達房地產公司負責人林秀華表示，為避免原本的好意，受環境變化所導致的金錢問題，影響親子關係，為子女置產時應該把自己能承受的底限考慮好。 記者伊佳奇∕攝影

進入退休年齡而沒有做好財務規劃固然危險，然而任何一個錯誤的決定都可能影響到退休後的基本生活。

四年前劉女士為其在大學讀書的獨子阿明買了一棟價值30萬的房子，放了6萬的頭款，以劉女士的名義向銀行貸款了24萬，之後還自行到郡政府產權登記處花了數百元印花稅，是以當時資產淨值6萬的一半計算，把阿明的名字加進去和她共同持有該房子。

其後阿明找了兩個同學作室友，租金收入加上阿明打工的收入是不夠支付每月的貸款，便由劉女士補貼。

兩年前阿明大學畢業，很幸運就在本地找到一份不錯的工作，待遇也節節上升，劉女士已完全不必再幫助阿明支付每月的貸款，決定辭工過退休的生活。

這一年多來因為市場有了急遽的變化，本地房價普遍下跌四成以上，阿明的房子也不例外，不久前阿明自己相中了一個在房市高峰時屋主以40萬買的房子，後來變成了銀拍屋，以超低價15萬上市，阿明認為機不可失，並未與母親商量，就以個人名義貸款買下該銀拍屋。

最近阿明告知母親，他不願意繼續支付之前的房屋分期付款，把這燙手山芋丟還給母親，作為真正貸款人的劉女士此時已退休，雖有積蓄卻只夠支付其基本生活所需，四年前為子女置產的好意如今成了反效果還拖累了自己。

劉女士多方尋問應如何處理該溺水屋，由於劉女士已無工作收入，要求銀行修改貸款條件並不可能，出租該屋的收入只夠支付每月貸款的一半，最後的選擇是將該屋以不足額還貸款 (Short Sale)的方式上市求售，若能成功其信用才不致遭太大的損害。

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先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府最新救房市的方案，將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。

美國政府祭出一連串救市方案，經過一段時間的學習與修正，最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法，外界一致看好，一旦施行，預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale)，但是買家是銀行，然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同，倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬，而目前銀行的貸款餘額仍有30萬，這就是典型的「溺水屋」，屋主因此有棄屋的念頭，開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子，再上市求售，扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多，加上房屋空置後遺症，造成社會成本的浪費，房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判，由銀行按市價20萬購入取得房子所有權，再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢，將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭，以房客的身分繼續居住，信用和面子也都保全住，銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入，是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施，將對穩住房市有莫大的幫助，否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過，法拍屋不免會如洪水般出現。

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